長(zhǎng)春市二手房交易市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題及對(duì)策研究

【摘 要】本文就時(shí)下長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀中存在的一些問(wèn)題，作出相應(yīng)的對(duì)策研究。以期使長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)更好的健全法律法規(guī)，簡(jiǎn)化工作流程，做到信息共享，真正達(dá)到市場(chǎng)該有的便民利民的作用。

【關(guān)鍵詞】二手房交易市場(chǎng)；現(xiàn)狀；對(duì)策研究

A Study on the Secondary Housing Trade Market and Strategies in Changchun City

Liu Yu-shan

(Changchun Architecture College Jilin Changchun 130607)

【Abstract】This paper focuses on some problems of the secondary housing trade market in Changchun City， and then proposes appropriate strategies to solve them. It hopes that those strategies can improve laws and regulations in the secondary housing market of Changchun City， which could make the trade process more simplified and share information more easily. It is beneficial for the publics in the secondary housing market of Changchun.

【Key words】The secondary housing trade market;Present situation;Appropriate strategies

1. 背景分析

在房地產(chǎn)行業(yè)中，二手房具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但并不代表它就不存在一定問(wèn)題和弊端，只有客觀地評(píng)價(jià)其弱勢(shì)，才能準(zhǔn)確定位本領(lǐng)域未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r。近幾年長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)發(fā)展較快，但與兄弟城市綜合比較，仍然存在著發(fā)展步伐不大，發(fā)展速度不快等問(wèn)題。2010年，二手房成交套數(shù)3.9萬(wàn)套，成交面積為386萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.1%；成交金額為65.9億元，增長(zhǎng)6.8%。僅占全市可售存量住宅總量的12.3%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、沈陽(yáng)等大城市和一些沿海城市二手房交易水平。究其原因無(wú)外乎以下幾個(gè)方面。

2. 二手房常見(jiàn)的權(quán)力問(wèn)題

基于眾所周知的原因，二手房往往存在著很多問(wèn)題。購(gòu)房者一定要妥善處理，以求避免發(fā)生不必要的糾紛。下面簡(jiǎn)要介紹一下二手房交易過(guò)程中出現(xiàn)頻率較高的幾種權(quán)利問(wèn)題。

2.1 證件不全的二手房。

2.1.1 存在問(wèn)題。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，二手房出賣人必須擁有房屋權(quán)利證書，即具有《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，這是二手房交易的法律前提。如果出賣人在兩證不全的情況下出售房屋，買受人的權(quán)利勢(shì)必?zé)o法得到保障。現(xiàn)實(shí)生活中，少數(shù)拆遷安置房屋在建成之前，開(kāi)發(fā)商由于資金能力有限或出于企業(yè)私利，欠繳國(guó)家法定稅費(fèi)，致使房屋無(wú)法領(lǐng)取兩證，從而無(wú)法交易。

2.1.2 對(duì)策研究。

首先，要知道房屋產(chǎn)權(quán)是：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所擁有的權(quán)利。

目前，對(duì)于少數(shù)拆遷安置房屋在建成之前，開(kāi)發(fā)商由于資金能力有限或出于企業(yè)私利，欠繳國(guó)家法定稅費(fèi)，致使房屋無(wú)法領(lǐng)取兩證，從而無(wú)法入市進(jìn)行交易的二手房，只能建議：為了避免以上情況的發(fā)生，買受人在購(gòu)房之前，可以委托信譽(yù)較好的房屋中介機(jī)構(gòu)親自前往房產(chǎn)局調(diào)檔，了解代售房屋的兩證情況。但是，在現(xiàn)今互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展、二手房交易逐步規(guī)范化的時(shí)代，房產(chǎn)局應(yīng)投資開(kāi)發(fā)相應(yīng)的查詢軟件“房產(chǎn)局房源信息自動(dòng)查詢系統(tǒng)”，使房屋買受人一旦從客戶端登陸網(wǎng)站進(jìn)入查詢程序，那么所點(diǎn)擊的房源的所有信息（房源的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、兩證情況、地理位置、建筑面積、樓層朝向等）都可以一目了然。

2.2 權(quán)屬不清的二手房。

2.2.1 存在問(wèn)題。

兩證齊全但權(quán)屬不清的房屋在交易中也極易出現(xiàn)法律糾紛。如房屋所有權(quán)人為夫妻，一方喪偶或雙方去世以后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》的相關(guān)規(guī)定，房屋作為個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，在沒(méi)有遺囑的繼承的情況下，應(yīng)由所有法定繼承人共有。如果其中一個(gè)繼承人未經(jīng)公證、未到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)并交納相關(guān)稅費(fèi)，而擅自出售房屋，這種買賣行為由于侵犯其他法定繼承人的權(quán)益而歸于無(wú)效。 

2.2.2 對(duì)策研究。

對(duì)于此種狀況，我市于2004年11月1日起開(kāi)始實(shí)施《長(zhǎng)春市城市房屋權(quán)屬登記條例》首先要知道：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。在條例的五章四十四條中對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的登記有詳細(xì)記載。

換句話說(shuō)，要想知道所購(gòu)買的房屋的權(quán)屬問(wèn)題還是只要到房產(chǎn)局查詢即可，當(dāng)然，也可以在上文提到的“房產(chǎn)局房源信息自動(dòng)查詢系統(tǒng)” 中。

2.3 法院保全的二手房。

2.3.1 存在問(wèn)題。

如果房屋所有權(quán)人由于無(wú)法償還自身債務(wù)而被債權(quán)人訴至人民法院，法院極有可能依照債權(quán)人的申請(qǐng)，或依照法定職權(quán)對(duì)債務(wù)人的房屋實(shí)施查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第102條第二款之規(guī)定，任何人不得非法處置被法院保全的財(cái)產(chǎn)，包括房屋所有權(quán)人。

2.3.2 對(duì)策研究。

對(duì)于以上狀況，一旦房屋被法院保全，房屋所有權(quán)人擅自轉(zhuǎn)讓的行為當(dāng)屬違法，不僅自己要面臨罰款、拘留等強(qiáng)制措施，買受人的權(quán)益也將不可避免地受到侵害。

2.4 被抵押的二手房。

2.4.1 存在問(wèn)題。

如果房屋所有權(quán)人在與他人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中將自有房屋進(jìn)行抵押，并到房產(chǎn)局進(jìn)行抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物時(shí)，必須通知抵押人并告知受讓人抵押事實(shí)。

2.4.2 對(duì)策研究。

如果房屋所有權(quán)人未履行通知或告知義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，買受人最終將無(wú)法獲得該房屋所有權(quán)。所以建議買受人可以直接與房屋所有權(quán)人交涉索賠事宜，如未果可向人民法院提起民事訴訟，要求索賠。

2.5 出租的二手房。

2.5.1 存在問(wèn)題。

如果房屋所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋之前已將房屋租給他人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條之規(guī)定，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下對(duì)待受房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若出租人若未履行告知義務(wù)，承租人可請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣行為無(wú)效，買受人與承租人簽訂的房屋買賣合同也將成為無(wú)效合同。

2.5.2 對(duì)策研究。

如果承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，賣方在得承租人出具的書面意見(jiàn)后，可將房屋賣給其他人。但承租人若不愿放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則買方與買方的買賣合同無(wú)效。

2.6 產(chǎn)權(quán)共有的二手房。

2.6.1 存在問(wèn)題。

如果房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第17條第2款之規(guī)定，夫妻一方非為生活目的，未經(jīng)對(duì)方同意而私自轉(zhuǎn)讓房屋的，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

2.6.2 對(duì)策研究。

買受人在購(gòu)買此類房屋時(shí)，一定要注意買賣合同必須有夫妻雙方共同簽字或另一方同意出售的書面聲明，并鑒別簽字的真?zhèn)危駝t極有可能陷入糾紛而無(wú)法實(shí)現(xiàn)自己購(gòu)房的目的。

3. 土地出讓金的收繳問(wèn)題

3.1 存在問(wèn)題

出讓金是國(guó)有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，屬地租性質(zhì)。對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理了合法的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)后，必須辦理土地出讓手續(xù)。此時(shí)，國(guó)家按照土地總體規(guī)劃的要求，將一定面積的國(guó)有土地使用權(quán)有期限、有條件地轉(zhuǎn)讓給土地使用者，并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅（費(fèi)）。然而，在二手房交易中不同的產(chǎn)權(quán)形式，土地常讓金的收繳情況是不同的。而這也是非常困擾房屋賣受人的問(wèn)題。

3.2 對(duì)策研究。

3.2.1 要必須知道出讓金及土地使用權(quán)出讓的兩種形式：土地使用權(quán)的出讓主要有兩種方式：一是國(guó)家對(duì)已經(jīng)取得土地使用權(quán)的城鎮(zhèn)土地使用者，按其使用土地的數(shù)量與等級(jí)，依法增減使用土地稅。二是對(duì)新的用地者，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，包括協(xié)議、招標(biāo)和公開(kāi)拍賣的形式，出讓一定期限的土地使用權(quán)，并一次性收取土地出讓金和土地使用權(quán)費(fèi)（稅）。對(duì)于商品房而言，開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金后才能進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。所以，開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，會(huì)將相應(yīng)面積的土地出讓金列入建房成本并按比例分?jǐn)偨o房屋購(gòu)買人，也就是說(shuō)，商品房購(gòu)買者所付的房款中已包含了土地出讓金。

3.2.2 要知道購(gòu)買二手商品房無(wú)需交納土地出讓金。由于根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，居住用地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用后的使用年限后剩余的年限內(nèi)享有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。所以，購(gòu)買二手商品房，無(wú)需交納土地出讓金。

3.2.3 首次上市交易的房改房應(yīng)交土地出讓金。購(gòu)買首次上市交易的房改房應(yīng)交土地出讓金。自從我國(guó)公房上市交易的政策出臺(tái)，二手房中存在大量的房改房，其取得土地使用權(quán)有兩種方式：出讓方式和劃撥方式。如果是劃撥方式取得的，則用地者無(wú)權(quán)處理，必須要報(bào)政府審批，由轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的受讓方來(lái)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)從無(wú)償?shù)接袃數(shù)淖兓Ｈ绻浅鲎尫绞饺〉茫瑒t土地出讓金已由原產(chǎn)權(quán)單位交付。但無(wú)論哪種方式，都應(yīng)在購(gòu)房時(shí)由購(gòu)買方向房屋管理部門交付土地出讓金。

還要特別提醒購(gòu)房者，一些中介公司。特別是一些沒(méi)有資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的小公司，往往利用一些居民對(duì)房產(chǎn)交易政策不懂、對(duì)有關(guān)法律不熟的情況，從中非法牟利。購(gòu)房者應(yīng)注意這種現(xiàn)象，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，并選擇那些正規(guī)的有信譽(yù)的中介公司去代理買賣房屋。

4. 中介服務(wù)不規(guī)范、不到位

4.1 存在問(wèn)題。

中介服務(wù)不規(guī)范、不到位。目前，我市雖開(kāi)放了二級(jí)市場(chǎng)，但是政府職能還只是在兩頭把關(guān)，即審批資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過(guò)程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜的多，因此，買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就尤為重要了。

4.2 對(duì)策研究。

4.2.1 找中介公司之前應(yīng)該了解：（1）中介公司提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)。（2）是否幫助申請(qǐng)二手房按揭。（3）買賣過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，中介公司是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失。（4）中介公司的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少。（5）是否能保證買到稱心的二手房。（6）中介公司應(yīng)該提供兩證：有效的工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的中介代理行業(yè)證書。（7）資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證中介公司的可靠性更有作用。

4.2.2 而一所正規(guī)的中介公司應(yīng)該會(huì)向委托人承諾：（1）向委托人提供的房地產(chǎn)信息真實(shí)準(zhǔn)確。（2）按政府規(guī)定及合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)，不成交不收中介服務(wù)費(fèi)。違反政府規(guī)定或合同約定多收費(fèi)的，雙倍退賠多收費(fèi)用。（3）保證經(jīng)紀(jì)、代理的房屋證件齊全、資料真實(shí)。因中介原因?qū)е聼o(wú)法履行的，無(wú)條件退房款、退息，并退還中介費(fèi)。（4）在約定服務(wù)時(shí)間內(nèi)完成服務(wù)項(xiàng)目。



參考文獻(xiàn)

［1］ 吉林省統(tǒng)計(jì)局.繁榮的長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng).促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，2005-06-18.

［2］ 劉影 申巍.無(wú)憂購(gòu)房手冊(cè).中國(guó)建材工業(yè)出版社， 2005年第1期第1版.

［3］ 蘇亞民 現(xiàn)代營(yíng)銷學(xué).中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2002年第1期第4版2002.1.P46_P74.



［文章編號(hào)］1619-2737（2011）10-19-293

［作者簡(jiǎn)介］ 劉昱杉（1983-），女，2006年畢業(yè)于吉林建筑工程學(xué)院，助教，從事教學(xué)與管理工作。