淮安市房地產(chǎn)投機(jī)度測量研究

摘 要：選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、短期貸款利率、房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率這三個影響房地產(chǎn)價格的主要因素，建立房地產(chǎn)投機(jī)度檢驗?zāi)Ｐ停\(yùn)用e-views軟件對淮安市房地產(chǎn)投機(jī)度進(jìn)行回歸分析，進(jìn)而以此判斷淮安市房地產(chǎn)市場的投機(jī)度是否嚴(yán)重，以期為相關(guān)部門制定房地產(chǎn)政策提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投機(jī)；房地產(chǎn)價格增長率；短期貸款利率

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）23-0127-02

自2003年18號文 “將房地產(chǎn)業(yè)正式確定為我國的支柱產(chǎn)業(yè)”出臺以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，很多城市的房地產(chǎn)價格也是一路攀升，不斷超越普通老百姓的支付能力，使得房地產(chǎn)這種商品由一般的消費(fèi)品迅速蛻變?yōu)橛绣X人的投機(jī)游戲。投機(jī)性的炒作使得房地產(chǎn)價格背離其基礎(chǔ)價格，擠壓房地產(chǎn)的投機(jī)泡沫一直以來都是國家調(diào)控房地產(chǎn)的基點(diǎn)，因而對房地產(chǎn)投機(jī)度界定和測量也成為了學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)[1]。

投機(jī)的本質(zhì)是為了以最小的投資獲取最大的利潤，如果兩種完全可替代的商品價格存在著地區(qū)或時間上的差異，那么投資者就會抓住機(jī)會，套取利潤。房地產(chǎn)的位置不可移動性和土地不可再生性等特性使得房地產(chǎn)價格隨著需求增加呈現(xiàn)剛性上漲的可能。一旦條件成熟，客觀存在的可預(yù)見價差必將成為客觀存在的投機(jī)牟利機(jī)會。

一、房地產(chǎn)投機(jī)度測量模型

（一）參數(shù)選取

本文認(rèn)為居民可支配收入、銀行信貸利率、房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率是影響房地產(chǎn)價格的主要因素，其他因素對房地產(chǎn)價格的影響不顯著，可以忽略不計。因此，所建立的投機(jī)度檢驗?zāi)Ｐ途褪且赃@三個因素作為回歸參數(shù)。居民可支配收入代表了居民對房地產(chǎn)的支付能力和可承受能力，銀行信貸利率能夠反映金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的支持程度，房地產(chǎn)價格的實(shí)際增長率則代表了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。

（二）投機(jī)度檢驗?zāi)Ｐ徒?/p>

本文采用Levin和Wright（1997）的基本框架，認(rèn)為投資者的投機(jī)收益來源主要有兩個方面：一是房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得收益，此時假設(shè)資本預(yù)期的收益為零；二是房地產(chǎn)所有者預(yù)期價格變化導(dǎo)致資本收益的增減量[2]。公式表示為：

Pt=Pmt+Ht （1）

其中，Pt代表第t年的房地產(chǎn)價格；Pmt代表資本收益為零時的房地產(chǎn)價格；Ht代表投機(jī)成分，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)獲得的預(yù)期收益的現(xiàn)值，對房地產(chǎn)價格未來的預(yù)期是引起房地產(chǎn)投機(jī)的主要因素[3]。

Pmt代表房地產(chǎn)使用者從物業(yè)的使用中獲得的收益，一般認(rèn)為其與收入Yt和短期貸款利率it有關(guān)[4]。在這里，收入和利率呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系。當(dāng)投資者的收入上升，會增加房地產(chǎn)這種商品的消費(fèi)，但利率的上調(diào)會增加抵押的貸款支出，降低了可支配收入量。因此，Pmt可以表示為：

Pmt=f（Yt，it） （2）

由于Ht代表的是房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)獲得的預(yù)期資本收益的現(xiàn)值。可表示為：

（3）

其中，Ht+1表示下一期預(yù)期資本收益。

根據(jù)正反饋機(jī)制，房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益有關(guān)，即其受到前一期的價格增長率的影響，可以用公式表示為：

（4）

其中，Gt表示房地產(chǎn)價格增長率。

因此，第t年的房地產(chǎn)價格可以表示為：

（5）

根據(jù)方程（5）建立計量經(jīng)濟(jì)模型：

（6）

房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度可以用θ來表示，即房地產(chǎn)過去價格對將來價格的影響程度。

（7）

如果θ的數(shù)值過高，則說明房地產(chǎn)市場上存在著巨大的投機(jī)行為，存在房地產(chǎn)泡沫的可能性也就較大。反之，房地產(chǎn)泡沫存在的可能性就較小。根據(jù)國際上的公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，投機(jī)度大于0.4時，即表明存在著較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。

二、淮安市房地產(chǎn)投機(jī)度測量的實(shí)證研究

本文選取淮安市2006—2012年期間的數(shù)據(jù)，其中住宅銷售面積、住宅銷售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來源于淮安市歷年統(tǒng)計年鑒。運(yùn)用住宅銷售額除以相應(yīng)的住宅銷售面積得出住宅的平均單價。在利率選取上，以一年期貸款利率為準(zhǔn)，但是由于貸款的基準(zhǔn)利率每年內(nèi)也在不斷調(diào)整，因此，以每一年內(nèi)的貸款利率與其適用月份進(jìn)行加權(quán)平均，最終綜合定出一年期的貸款利率，并通過簡單計算，得出Gt/1+it的具體數(shù)值（見表1）。

運(yùn)用e-views軟件：根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)，以及計量經(jīng)濟(jì)模型（6）進(jìn)行回歸分析，分析結(jié)果如下：

Pt=-590.0710+0.1945 Yt+1595.901 Gt/1+it+4445.628 it

（17.8723） （3.0695） （0.6302）

R2=0.99 F=108.8803

從回歸結(jié)果來看，R2=0.99表明自變量對因變量的解釋能力很強(qiáng)。由此可以計算出淮安市房地產(chǎn)市場的投機(jī)度0.36，該值小于國際公認(rèn)的警戒數(shù)0.4，因此，淮安市房地產(chǎn)市場不存在嚴(yán)重的投機(jī)行為，投機(jī)度較低，投機(jī)行為較少。

三、結(jié)論

目前學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)投機(jī)度的研究相對較少，本文在借鑒前人研究的基礎(chǔ)上，選取城鎮(zhèn)居民可支配收入、短期貸款利率、房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率作為主要參數(shù)，運(yùn)用e-views軟件進(jìn)行回歸分析。根絕回歸結(jié)果，計算出淮安市房地產(chǎn)市場的投機(jī)度θ=0.36<0.4，由此表明，淮安市房地產(chǎn)市場投機(jī)度并不高，不存在大量的房地產(chǎn)投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王樹強(qiáng).面對需求的房地產(chǎn)市場投機(jī)度界定及誘因辨析[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識，2009，（6）：77-88.

[2] Levin E，J，RE Wright.The impact of speculation on house prices in the United Kingdom[J].Economic Modeling，1997，14：567-585.

[3] 韋晶磊.房地產(chǎn)投機(jī)理論與實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)管理與科學(xué)決策，2013，（2）：139-140.

[4] Muellbauer J，Murphy A.Booms and Busts in the UK Housing Market[R].Center for Economic Policy Research Discussion Paper No.

1615，1997.

Study on the real estate speculation measurement of Huaian City

CHEN Lin

（City and environment school，Huaiyin Normal college，Huaian 223300，China）

Abstract：The per capita disposable income of urban residents，the short-term loan interest rates，the real estate price the actual growth rate of the three main factors affecting the real estate prices，the establishment of the real estate speculation degree test model，the use of Huaian City real estate speculation degree by regression analysis of E-VIEWS software，and then judge the Huaian real estate market speculation degree is serious，so as to provide some references for the relevant departments to formulate the policy of real estate.

Key words：real estate speculation；real estate price growth rate ；short-term lending rates