面對房地產泡沫:計劃勝于市場

用宏觀的間接手段調控地產泡沫收效不大，只有采取直接的行政、計劃手段才能迅速奏效

2011年6月，美國著名經濟學家，紐約大學教授魯比尼認為，當前美國、歐洲和日本三大經濟體同時陷入低迷狀態，中國經濟又面臨著房地產泡沫瀕臨破裂的形勢，意味著全球經濟很可能被拖入具有強烈震撼力的“完美風暴”之中。魯比尼曾準確地預見到美國將會爆發次貸危機，是西方為數不多的具有深遠洞察力的經濟學家。他再次發出的全球經濟面臨重大風險的預警，值得引起高度重視。

2011年4月，全球最重要的兩大國際經濟組織——國際貨幣基金組織和世界銀行，美國三大權威的評級機構中的兩家——穆迪和惠譽評級公司，先后對中國房地產提出了嚴厲警告。世界銀行預測局主管表示中國難以避免房地產市場崩潰，國際貨幣基金組織稱中國將面臨信貸膨脹和房地產泡沫的巨大沖擊。美國穆迪、惠譽評級公司則將中國房地產的前景評價下調至負面。美國網絡巨頭谷歌公布了中國所謂“鬼城”的衛星照片，許多新建住宅社區街道上空無一人、車輛寥寥。美國華爾街金融投機家吉姆·查諾斯(曾成功預見美國次貸危機并配合高盛做空市場獲取了巨額利潤)認為，中國房地產泡沫比迪拜還要嚴重一千倍，正在操縱對沖基金募集巨資大舉對賭做空中國房地產，這表明美國金融壟斷資本感到中國已落入了房地產泡沫陷阱，通過做空市場獲取巨額利潤并打擊中國經濟的時機已趨于成熟。

當前中國房地產市場泡沫正處于瀕臨破裂的關鍵時刻，倘若處理不當極有可能同全球金融經濟動蕩形勢發生共振，美國可能推波助瀾發動隱蔽經濟金融戰爭攻勢，趁機控制中國經濟金融命脈并誘發社會動蕩和顏色革命。據英國《每日電訊報》披露，在美國爆發金融危機前夕，美國華爾街大財團曾以半公開的形式在華盛頓召開會議，主要議題是利用金融戰爭遏制中國經濟崛起，其重點放在施壓中國實行忙率自由浮動和開放資本賬戶政策，為美國金融投機熱錢進入中國創造有利條件，同時誘迫中國實行刺激泡沫經濟的宏觀貨幣政策，通過炒作股市、樓市暴漲暴跌攫取投機暴利，然后趁泡沫破裂之機控制中國的銀行和戰略行業。2009年中國實行天量信貸政策刺激了房地產泡沫膨脹，從某種意義上正中華爾街對中國實施金融戰爭的下懷。

投鼠忌器縱容房地產投機泡沫膨脹才是最大威脅，泡沫越大，給房地產業、地方財政和銀行造成的損失越大。

不能縱容房地產泡沫繼續膨脹

英國匯豐銀行根據中國國家統計局的數據計算，2010年中國內地房地產市值與國內生產總值的比例已高達3.5倍，遠遠超過了美國次貸危機泡沫高峰期的1.8倍，也超過了香港房地產泡沫高峰期的3.1倍，僅僅略低于日本房地產泡沫高峰期的3.8倍，說明當前中國房地產泡沫已經達到非常危險程度。在這種情況下，有些房地產開發商和學者仍然反對政府的調控新政，稱泡沫崩潰將危及相關產業、地方財政和銀行貸款安全。其實，投鼠忌器縱容房地產投機泡沫膨脹才是最大威脅，泡沫越大給房地產業、地方財政和銀行造成的損失越大。縱觀世界各國房地產投機泡沫膨脹的惡果幾乎莫不如此。日本房地產市場泡沫破裂之后暴跌了80％，國民經濟陷入了持續二十多年的低迷狀態，美國房地產次貸泡沫破裂后引發國際金融危機，導致美國眾多的州和城市的地方財政瀕臨破產邊緣，失業率居高不下，而經濟始終未能進入平穩復蘇。

各國調控失敗主要因為政策錯誤

有些學者認為，各國政府在房地產調控方面大多數是失敗者，美國、日本、英國、愛爾蘭、希臘、迪拜等等，現在都正在為房地產泡沫破裂危機而苦苦掙扎。確實，當前中國要想避免房地產泡沫崩盤造成巨大的沖擊，就必須汲取各國政府擔心觸動房地產、金融和地方利益集團，受新自由主義教條束縛只敢提間接宏觀調控措施，不敢提計劃調節辦法并采取直接微觀調控措施的教訓。20世紀80年代美國在全球倡導新自由主義以來，世界各國政府在調控房地產方面普遍遭到了失敗。但是，二次大戰后社會改良時期各國調控房地產卻普遍獲得成功。原因是當年全球盛行的經濟潮流與新自由主義截然相反。世界各國普遍奉行的是國有化和金融管制化政策，日本、韓國和眾多西歐國家都成立了政府計劃機構，實行了嚴格限制金融投機和扶植實體經濟的產業政策，以確保當時匱乏的外匯、資金和物資資源，能夠集中用于戰后經濟恢復和重建而不被投機活動所浪費。當時世界各國都普遍制定嚴格的金融管制法律，不會容忍類似索羅斯等金融大鱷的投機活動，敢于以身試法的金融投機家必然遭受牢獄之災。二戰后西方社會改良時期實行的經濟政策，包括市場調節與計劃調節相結合的政策，嚴厲打擊投機的金融管制化政策，更多的是借鑒了馬克思的經濟理論而不是凱恩斯理論。正是由于西方迫于冷戰壓力被迫借鑒社會主義優越性，才改善了資本主義自由放任時代危機頻發的野蠻形象，出現了資本主義數百年歷史上罕見的平穩增長“黃金時期”。日本在戰后社會改良時期被迫借鑒馬克思經濟理論，成立政府企劃廳并實施落實到微觀的嚴格產業政策，成功實現了高速經濟增長并抑制了房地產泡沫膨脹。但是，日本后來在美國逼迫下放棄計劃調節并推行金融自由化，政府只敢實行凱恩斯主義的間接宏觀調控措施。實踐證明根本無法控制房地產泡沫膨脹并消除其惡果，二戰后的高速增長與后來的長期停滯形成了鮮明對比。

2009年底中央經濟工作會議高度重視房地產市場調控，改變了有關方面對房地產監管軟弱無力的局面。但是，2010年房地產市場價格仍然逆勢大幅上漲，原因是提高貸款利率等間接杠桿為投機留下了太大空間。2011年初新“國八條”出臺直接針對投機的限購令，立即擊中要害導致投機購房需求大幅度下降，這充分說明宏觀的籠統、間接調控措施效果不大，而直接針對投機的行政、計劃調控措施效果顯著。中國指數研究院的統計顯示，2011年3月監測的30個大中城市中有近八成城市，房地產市場成交量與去年同期相比明顯下跌，其中，北京下滑幅度最大，達到48％。倘若2009年底立即果斷采取直接的行政、計劃調控手段，宏觀政策就能更加準確無誤地落實到微觀層面，減少房地產泡沫無視政府調控繼續膨脹的巨大損失。倘若不能解放思想果斷采取立竿見影的計劃調節辦法，就很可能像日本采取凱恩斯主義應對房地產泡沫那樣，銀行系統難以消化1萬億美元的貸款呆賬，國債包袱占國內生產總值的比重攀升到200％，經濟陷入長達二十年的停滯低迷狀態之中。

有力調控將減少損失

當前中國面臨房地產泡沫瀕臨破裂的關鍵時刻，不應懼怕房價下跌帶來的震蕩而放松政府調控力度，調控下的震蕩損失遠遠小于放任自流的危機爆發。房價大幅度下跌和房地產市場投機需求萎縮，將會給開發商、建筑及相關產業和銀行帶來沖擊。房地產開發商在泡沫膨脹時期曾獲取高額利潤，即使企業破產也不會對個人財富造成太大影響，僅僅被迫喪失了追逐漲價暴利擾亂市場的機會。2010年中國銀行進行的房地產貸款壓力測驗表明，銀行系統能夠承受大約30％的房價下跌沖擊，超過此限度就可能造成房地產貸款呆賬增加等困難。對于房地產投機泡沫破裂形成的銀行不良債權，可以制定政策采取按低息暫時統一掛賬的辦法處理，以避免其利滾利擴大影響銀行和實體經濟的正常運行，同時迅速通過計劃調節啟動大規模保障性住房建設，抵消高價商品房市場萎縮對建筑及相關產業的沖擊，確保銀行和實體經濟長期平穩運行并不會再次受泡沫干擾，獲得良好效益逐步消化、彌補投機泡沫造成的壞賬損失。對于房地產市場投機泡沫破裂造成的強烈沖擊，采用計劃調節辦法能有效防止其擴大為金融和經濟危機，關鍵是確保銀行、企業的不良債權的賬面損失，不影響國民經濟的正常運行并保持較好的經濟增長，確保人力、物力、財力資源得到充分有效利用，不任憑市場自發調節產生乘數擴大的連鎖反應，造成眾多企業開工不足、停產和大量社會失業。

用建設保障性住房“托住”經濟

中國可以通過測算人口數據、摸底調查和規劃，采用計劃調節手段啟動充分的保障性住房建設規模。政府提出今年建設一千萬套保障性住房計劃非常必要。但是，這一規模未必足以彌補房地產泡沫破裂損失，抵消房地產成交量萎縮產生的經濟連鎖反應，特別是對就業、銀行和眾多重要產業的沖擊。中國應通過詳細計算確保計劃調節的住宅建設規模，足以充分啟動建筑行業及眾多相關的上下游產業，確保國民經濟的正常運行并保持較高的增長速度。政府應該向80％的中等收入人群提供經濟適用房，向低收入人群、移動人口、農民工提供廉租房。中等收入人群往往是實體經濟各個行業的骨干力量，雖然收入較高也難以承受和購買高價商品房，這些現在被排除在經濟適用房標準之外的夾心層人群，往往淪為房奴成為了商品房價格高漲的犧牲品，這種政策被廣泛批評為消滅中產階級和偏袒私營開發商。新加坡政府特別照顧各個行業的專家和技術人才，提供政府建設組屋時給予特別優先權和價格優惠。中國政府有計劃長期向大多數居民供應保障性住房，特別是向中等收入人群提供廉價優質的經濟適用房，有利于鼓勵他們安心本職工作并創造更多的社會財富，有利于吸引人才、擴大內需和轉變經濟發展方式，有利于減輕當前通貨膨脹對民眾生活、收入的沖擊，有利于實現“居者有其屋”與建設“和諧社會”的目標，有利于改善民生并消除廣大民眾對房價暴漲的強烈不滿，贏得民心并抵御美國煽動社會動蕩和“顏色革命”。

新加坡的經驗值得借鑒

同大多數國家政府調控房地產失敗陷入危機相比，新加坡是極少數既能避免房地產市場泡沫，又能充分滿足廣大居民住宅需求的國家，原因正是充分發揮計劃調節和公共企業作用。新加坡用政府計劃調節辦法建設大部分居民住宅，因為通過人口數據很容易計算住宅需求，而且房地產價格上漲容易誘發投機加劇供求失衡，形成泡沫過熱造成宏觀失衡和經濟危機，屬于具有重要宏觀影響的關鍵性微觀市場失靈。因此，政府果斷將其納入計劃調節并加強國有企業投資，但是，政府明智地將高端住宅和商業房地產，留給市場進行自發調節而不實行干預，這樣既能確保絕大多數居民享有廉價優質的住宅，又能避免像其他國家那樣反復出現房地產投機泡沫，由微觀失衡引發一系列宏觀失衡并爆發經濟危機。中國實施家電下鄉政策像新加坡住宅計劃一樣成效顯著，原因也在于有限計劃調節加強了宏觀與微觀的聯系，促使局部的微觀干預產生了顯著的宏觀經濟效果。這種計劃與市場調節相結合的原則和成功經驗，應該迅速擴大并推廣到國民經濟的關鍵性領域。中國應借鑒新加坡住宅計劃經驗滿足大多數居民住宅需要，住宅建設需要巨大投資并能帶動建材、家電等相關行業，政府果斷介入能防止該行業因投機泡沫導致市場失靈，扼殺增長潛力、影響社會穩定并引發宏觀經濟風險。政府有計劃啟動巨大的住宅建設投資，能有效彌補當前美歐經濟不振造成的出口增速下降，防止房地產泡沫與國際經濟動蕩沖擊產生共振，導致宏觀失衡引發金融危機并影響社會穩定。