若全面限購(gòu)房?jī)r(jià)將實(shí)質(zhì)下跌

國(guó)家發(fā)改委著手?jǐn)M定對(duì)二三線城市限購(gòu)名單，意味著，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“全面限購(gòu)”時(shí)代。

7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，政策的-要點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是加強(qiáng)保障房建設(shè)，要求年內(nèi)完工400萬(wàn)套，二是要求對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也實(shí)施限購(gòu)措施，幾乎與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委著手?jǐn)M定對(duì)二三線城市限購(gòu)的名單。這意味著，以限購(gòu)政策為主要措施的中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了“全面限購(gòu)”的時(shí)代。

之所有全面推行限購(gòu)，乃基于上半年房地產(chǎn)調(diào)控的整體形勢(shì)不客樂(lè)觀：其一，從房?jī)r(jià)的走勢(shì)看，上半年一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)雖然不再兇猛，但并未出現(xiàn)明顯的回落。vX6月份為例，關(guān)于國(guó)家發(fā)改委擬定的二三線城市限購(gòu)名單的猜測(cè)成為最近幾天的熱點(diǎn)；7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字依然不樂(lè)觀：與5月份環(huán)比，盡管價(jià)格下降的城市有12個(gè)，持平的城市有14個(gè)，但與去年同月相比，價(jià)格下降的城市只有3個(gè)，價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，占統(tǒng)計(jì)城市的六成以上；其次，房地產(chǎn)投資的熱度不減，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，上半年房地產(chǎn)投資的增速仍然在34％以上；三是在一線城市限購(gòu)政策的擠壓下，房地產(chǎn)泡沫向二三線城市蔓延的勢(shì)頭明顯，上半年，未實(shí)行限購(gòu)的二三線城市的房?jī)r(jià)漲幅，明顯高于實(shí)現(xiàn)限購(gòu)的二三線城市就是明證。

對(duì)二三線城市實(shí)施限購(gòu)措施，意味著房地產(chǎn)調(diào)控已到最后決戰(zhàn)期，這一方面是在表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，另一方面也在向市場(chǎng)喊話。而這一系列的舉措也給那些依舊堅(jiān)持不降低，期待政策翻轉(zhuǎn)的開發(fā)商潑了一盆冰水。無(wú)論是限購(gòu)，還是資金面的收緊，都并非耳目一新，但發(fā)出的信號(hào)是明明白白的。顯然，在宏觀經(jīng)濟(jì)陷入滯漲，或者硬著陸的警報(bào)漸行漸遠(yuǎn)之后，決策層對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，明顯有了底氣和決心。按照目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，增長(zhǎng)基本無(wú)憂，唯一可能引爆的，一是通脹，下半年仍不可小覷，另一個(gè)是高房?jī)r(jià)問(wèn)題。可以說(shuō)，今年宏觀調(diào)控政策究竟交上一份什么答卷，最關(guān)鍵是要看通脹，和房地產(chǎn)泡沫的政策，取得了多大的成果。目前看來(lái)，通脹要控制在4％左右的概率已經(jīng)很小，房?jī)r(jià)目前又非常堅(jiān)挺，在這種情況下，今年宏觀政策確立的治理通脹的頭等大事顯然完成不了預(yù)定的目標(biāo)，如果房?jī)r(jià)也高燒不退，今年即使增長(zhǎng)情況良好，恐怕也很難打一個(gè)很高的分?jǐn)?shù)。

在這種情況下，決策層選擇淡化通脹預(yù)期，集中火力圍剿高房?jī)r(jià)，其實(shí)是一步非常明智的棋。歷經(jīng)一年多的政策的高壓，即使通脹高企，民間資本對(duì)于房地產(chǎn)投資的收益和未來(lái)已經(jīng)并不看好，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮；加上已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間的限購(gòu)政策，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了大半年的觀望期之后，面臨方向性的選擇。在這個(gè)時(shí)候，政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)于驚弓之鳥的房地產(chǎn)而言，都是極其敏感的。無(wú)疑，目前是政策可能產(chǎn)生奇效的最佳的時(shí)候。這個(gè)時(shí)候，重要的不是你打出什么牌，而是你出不出牌，一旦決策層選擇出牌，即使小小的打壓，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的方向性的影響，更何況決策層選擇了暫停房地產(chǎn)信托，這種極具殺傷力的釜底抽薪的舉措。

筆者認(rèn)為，前半年盡管政策嚴(yán)厲，但收效不盡如人意的主要原因，并非限購(gòu)政策本身有多大的問(wèn)題，而是限購(gòu)政策本身，并沒有給政策傳達(dá)長(zhǎng)期的預(yù)期。限購(gòu)政策從出臺(tái)到現(xiàn)在，無(wú)論是市場(chǎng)和地方政府，都將其視為一個(gè)短期降溫的措施，這意味著，一旦限購(gòu)政策解除，被抑制的投資需求和購(gòu)買力將井嘖式釋放，房?jī)r(jià)又將迎來(lái)報(bào)復(fù)性的上漲，這是市場(chǎng)、開發(fā)商和投資者之所以堅(jiān)持看多的一致的邏輯。因此，如果限購(gòu)政策不長(zhǎng)期化，并且加大覆蓋面，其威力不過(guò)是程咬金的三板斧，大打折扣。這次國(guó)務(wù)院決定擴(kuò)大限購(gòu)范圍，并且明確無(wú)誤地告訴市場(chǎng)，限購(gòu)政策不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束，這無(wú)疑是為限購(gòu)政策的雄起打了一記強(qiáng)有力的補(bǔ)丁。

如果限購(gòu)政策全面執(zhí)行，并且有效執(zhí)行，毫無(wú)疑問(wèn)，下半年房?jī)r(jià)將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的下跌。當(dāng)然?？紤]到這么多年以來(lái)，調(diào)控政策屢戰(zhàn)屢敗的尷尬，我們并不敢明確預(yù)期下半年的房?jī)r(jià)將如何表現(xiàn)，但如果政策能夠明確自己的訴求，堅(jiān)持，只要堅(jiān)持，政策屢敗于市場(chǎng)的局面可能就在今年逆轉(zhuǎn)。八年抗戰(zhàn)，屢敗屢戰(zhàn)的歷史將迎來(lái)真正的轉(zhuǎn)折。