借殼鋪路商業(yè)地產(chǎn)

金地全資子公司收購香港上市公司至祥置業(yè)61.96％股份，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其希望在港借殼上市，從而打通商業(yè)地產(chǎn)融資渠道。

6月30日晚，金地集團(tuán)公告稱，其全資子公司輝煌商務(wù)有限公司，以總對(duì)價(jià)約8.36億港元收購至祥置業(yè)有限公司61.96％的股份。

作為一筆上市公司收購，金地理所當(dāng)然選擇保持緘默。但外界普遍猜測，此舉意在借殼至祥置業(yè)，以便赴港融資，為其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鋪路。

今年，恰逢金地在上海證券交易所上市十年。若交易批準(zhǔn)，金地將再添一個(gè)H股融資平臺(tái)。

當(dāng)事者誰?

“當(dāng)事人”輝煌商務(wù)有限公司與至祥置業(yè)有限公司，此前并不為外界所熟知。

公告顯示，至祥置業(yè)是一家香港上市的投資控股公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)、租賃和證券投資及金融相關(guān)業(yè)務(wù)。截至2010年年底，至祥置業(yè)綜合資產(chǎn)總額為10.59億港元，綜合負(fù)債總額為950萬港元負(fù)債，權(quán)益總額為10.49億港元股東權(quán)益。

其母公司全稱為華人置業(yè)集團(tuán)有限公司，而華人置業(yè)主席劉鑾雄為香港富豪，亦被稱為“股壇狙擊手”，極為擅長資本運(yùn)作。劉鑾雄麾下?lián)碛邪ㄈA人置業(yè)、至祥置業(yè)、廣生行、愛美高中國及金匡企業(yè)等五個(gè)港交所上市平臺(tái)。

近年來，劉鑾雄亦頻頻輸血恒大和佳兆業(yè)。在今年初，劉鑾雄便將至祥置業(yè)僅剩的4項(xiàng)資產(chǎn)賣掉，如今是以凈殼狀態(tài)出讓。

而輝煌商務(wù)為金地在港注冊(cè)的全資子公司，其業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本100萬港元，規(guī)模并不大。查閱金地近年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，輝煌商務(wù)除了擁有部分集團(tuán)內(nèi)地項(xiàng)目子公司股權(quán)外，更關(guān)鍵的是，集團(tuán)持有、管理的美元和人民幣房地產(chǎn)基金平臺(tái)都在輝煌商務(wù)旗下運(yùn)作。

6月30日上午9時(shí)起，至祥置業(yè)因發(fā)布股價(jià)敏感消息而暫停買賣。其目前總股本為3.39億股，主要經(jīng)營范圍包括物業(yè)發(fā)展等，其停牌時(shí)收于2.38港元，而金地集團(tuán)子公司此次收購價(jià)為8.36億港元，相當(dāng)于每股3.98港元，溢價(jià)達(dá)67.3％。

金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，上述收購事宜還在審批階段，不便對(duì)外透露相關(guān)信息?？梢怨_的信息均在公告里明示，不久將會(huì)有一份更詳細(xì)的公告出來。

借殼融資

中國內(nèi)地房企正在面臨一個(gè)兩難的困境，不但住宅銷售下滑，而且融資十分艱難。目前，不但證監(jiān)會(huì)暫停審批A股房企股權(quán)融資，銀行信貸也隨著緊縮，上半年暗潮洶涌的房地產(chǎn)信托更是遭遇“窗口指導(dǎo)”，在6月份呈現(xiàn)下滑趨勢。

此時(shí)，不少房企開始轉(zhuǎn)道海外融資。擁有海外融資平臺(tái)的房企們頻頻發(fā)債，標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，前五月內(nèi)地房企海外發(fā)債額高達(dá)80多億美元，已追平去年全年。另外，此前就有四大會(huì)計(jì)事務(wù)所人士表示，內(nèi)地房企赴港上市企業(yè)數(shù)量猛增，一家會(huì)計(jì)事務(wù)所就在與8-10家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)接洽。

值得注意的是，近兩年內(nèi)地房企在港IPO的市盈率均不算高，還出現(xiàn)了不少“破發(fā)”現(xiàn)象，因此買殼上市也顯得更有吸引力。盡管如此，“太差錢”的內(nèi)地房企依舊排隊(duì)赴港上市，金地僅以8億多港元便輕松取得一家H股地產(chǎn)公司，“羨煞”其他房企。

高華證券分析指出，這在當(dāng)前實(shí)施調(diào)控政策，以及近兩年來證監(jiān)會(huì)暫停審批A股房企股權(quán)融資的形勢下具有重要意義。海外平臺(tái)若被成功收購，將可能有利于拓展金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)也將會(huì)對(duì)海外投資者吸引較強(qiáng)。

7月8日，在上海舉行的住宅產(chǎn)品品牌發(fā)布會(huì)上，金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，金地本身是上市公司，購置至祥不是為了買殼。他稱：“境外資本可以適當(dāng)參與到商業(yè)地產(chǎn)的持有和開發(fā)當(dāng)中，但承擔(dān)起金地商業(yè)地產(chǎn)資本支持的，僅靠境外資本是不夠的?！?/p>

此為目前金地高層首次在媒體中談及收購。有房地產(chǎn)分析師亦指出，至祥置業(yè)當(dāng)前規(guī)模較小、仍須金地集團(tuán)不斷增強(qiáng)其規(guī)模，短期內(nèi)，金地都難以向其注入大量資產(chǎn)。這意味著，該平臺(tái)短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)融資功能。而金地公告亦稱：由于被收購公司標(biāo)的額較小，對(duì)本公司的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤、負(fù)債率等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)均不會(huì)有重大影響。

但平安證券分析師竇澤云認(rèn)為，未來至祥置業(yè)將會(huì)對(duì)輝煌增發(fā)，以購買后者持有的部分資產(chǎn)，金地旗下主要的基金平臺(tái)和集團(tuán)部分項(xiàng)目公司股權(quán)皆在其旗下，輝煌有充足的資產(chǎn)來利用至祥置業(yè)融資。

鋪路商業(yè)地產(chǎn)

對(duì)此次的收購，各證券機(jī)構(gòu)給予的解讀普遍為，金地希望在香港借殼上市，從而打通商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，因?yàn)榻鸬啬壳罢罅ο蛏虡I(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“2010年，集團(tuán)便明確了‘以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商’的一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略?！秉S俊燦在給本刊記者的回復(fù)函中如此表示。

按照金地集團(tuán)董事長凌克的計(jì)劃，今后五年內(nèi)，金地計(jì)劃每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度，保持集團(tuán)總投資額的20％左右。到2015年，金地商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到600億，基本相當(dāng)于再造一個(gè)今天的金地。

而輝煌商務(wù)則為金地旗下的商業(yè)地產(chǎn)融資平臺(tái)。輝煌商務(wù)的子公司——穩(wěn)盛投資管理有限公司為金地旗下，專注于中國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的私募基金，目前在北京、深圳、上海、天津擁有多個(gè)運(yùn)作平臺(tái)。

當(dāng)前，穩(wěn)盛管理著一只美元基金(與瑞銀共同管理)和一只人民幣基金，總資產(chǎn)規(guī)模超過8億人民幣。在去年，金地就通過“瑞銀金地中國房地產(chǎn)美元基金”，募集資金達(dá)3，2億美元。其今年的目標(biāo)為50億，預(yù)計(jì)未來5年投資規(guī)模達(dá)到600億，屆時(shí)穩(wěn)盛投資的利潤額占公司總體利潤水平達(dá)到20％左右。

黃俊燦表示，穩(wěn)盛投資將為金地的住宅和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供資金支持，金地希望深入挖掘住宅地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)三者的聯(lián)動(dòng)價(jià)值。

基于金地的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，尤其是內(nèi)地房企普遍從“商”的大背景，市場人士普遍認(rèn)為，此次金地的收購，意在借至祥置業(yè)這一H股平臺(tái)，增強(qiáng)輝煌商務(wù)的融資能力，借此整合資金做大商業(yè)地產(chǎn)。

根據(jù)金地方面提供的資料，金地已在2010年9月成立商業(yè)地產(chǎn)公司，目前相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至商業(yè)公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業(yè)項(xiàng)目等，未來該些商業(yè)項(xiàng)目將交由商業(yè)公司開發(fā)和運(yùn)營。

金地早前透露，今后的商業(yè)地產(chǎn)將以城市綜合體為主，不排除酒店等其他產(chǎn)品，2011年將投資1至2個(gè)綜合體項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)投資的方向會(huì)以二線城市為主，也會(huì)兼顧三線城市的機(jī)會(huì)。

憑借順利轉(zhuǎn)型，金地在今年上半年取得了不俗的業(yè)績。今年上半年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積81萬平方米，同比增長67.8％；累計(jì)簽約金額112.5億元，同比增長109.3％。