企業(yè)債“輸血”保障房

受制于建設(shè)資金短缺等原因，各地保障房開工率滯后，地方可能更多通過融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債券，為建設(shè)保障性住房輸血。

為完成今年保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)，北京市相關(guān)部門擬發(fā)行500億元的企業(yè)債，以緩解部分企業(yè)的資金壓力。通過發(fā)行企業(yè)債券吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，解資金短缺之急，是一個(gè)正確的選擇。

然而，專家認(rèn)為，開閘發(fā)行企業(yè)債為保障房建設(shè)輸血，存在的問題不能不考慮，特別是可能出現(xiàn)的財(cái)政高杠桿率風(fēng)險(xiǎn)、如何監(jiān)管發(fā)債資金?？顚Ｓ玫葐栴}必須未雨綢繆，否則，或?qū)⑨劤尚碌慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。

地方債發(fā)行提速

保障房建設(shè)資金短缺已眾所周知。

按照住建部的測(cè)算，今年要完成的1000萬套保障性安居工程年度投資在1.3萬億元左右。其中，8000多億元是通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌集來的，占比逾62％。但是，由于保障房投資“利潤(rùn)薄且回報(bào)期長(zhǎng)”，目前社會(huì)資金進(jìn)入情況并不理想。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，全國(guó)保障房開工率僅為34％。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為目前保障房建設(shè)最大的障礙就是資金問題?！?0％的錢需要靠地方政府通過市場(chǎng)運(yùn)作和政府自己的錢來解決，恐怕還有很大的缺口。”

6月下旬，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》。通知中說，地方政府投融資平臺(tái)公司從事包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的，符合條件的可申請(qǐng)通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的融資；從事或承擔(dān)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。

發(fā)改委“新政”頒布短短一周，數(shù)家企業(yè)以公告的形式發(fā)布了債券融資計(jì)劃。

6月底，北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林表示，住總今年將發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，用于充實(shí)今年的8個(gè)保障房項(xiàng)目；6月30日，邯鄲城投公告稱，公司7月1日起將發(fā)行10億元7年期企業(yè)債，用于一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目和12條道路項(xiàng)目建設(shè)。前5年票面利率為6.78％；7月4日，嘉興市社會(huì)發(fā)展投資集團(tuán)發(fā)布公告稱，從7月5日起將發(fā)行18億元公司債券，用于余新安置房建設(shè)等，前5年票面利率為6.80％；7月4日，諸暨城投發(fā)布公告稱，公司7月5日起將發(fā)行15億元公司債券，票面利率為6.92％。

不只是房地產(chǎn)公司，地方政府也聞風(fēng)而動(dòng)。在該通知下發(fā)之前，今年已有幾家地方政府融資平臺(tái)發(fā)行了企業(yè)債券，籌資作于經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、廉租房項(xiàng)目建設(shè)等。這些發(fā)行人包括北京市豐-臺(tái)區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心、北京市朝陽區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心、山西大同市經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限責(zé)任公司等。其發(fā)行量在20億25億元之間。

7月7日，北京市金融工作局就發(fā)行企業(yè)債支持保障房建設(shè)事宜舉行了會(huì)議。北京市將由住總集團(tuán)、金隅集團(tuán)、首開集團(tuán)等九大企業(yè)發(fā)行500億元企業(yè)債券，主要用于支持保障性住房建設(shè)。據(jù)媒體報(bào)道，這些債券將分為3年期和5年期兩種。

重在監(jiān)管

面對(duì)企業(yè)債發(fā)行熱，作為開發(fā)商的潘石屹曾在微博中提出三大質(zhì)疑：“這種債有政府財(cái)政的擔(dān)保嗎?如果沒有能發(fā)出去嗎?收益率有多高?”

《通知》中并未有任何條款可以回答潘的問題。而一個(gè)更為嚴(yán)重的問題在于，即便有地方政府的擔(dān)保，市場(chǎng)對(duì)地方投融資平臺(tái)所發(fā)行債券的信心已經(jīng)有所動(dòng)搖。

剛剛出爐的由審計(jì)署公布地方政府融資平臺(tái)審計(jì)情況顯示，截至2010年底，地方政府融資規(guī)模約為10萬億，其中投向道路、市政等基建約7萬億。政府融資平臺(tái)中，政府負(fù)有償還和擔(dān)保責(zé)任合計(jì)84％。長(zhǎng)江證券一份研報(bào)中指出，這意味著在不考慮政府違約的情況下，地方債最大違約率為1.6萬億。

因此，對(duì)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)，越來越多業(yè)內(nèi)人士呼吁，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，謹(jǐn)防地方債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

從目前看，一些擬發(fā)行企業(yè)債期限都在5-7年時(shí)間，到期后兌付保證是什么?“因?yàn)?，保障房基本是保本微利的，不可能這么短時(shí)間收回成本。一種可能是轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行貸款，壘高地方融資平臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，“發(fā)行企業(yè)債建設(shè)保障房必然會(huì)加重地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，土地價(jià)格下降，抵押物財(cái)產(chǎn)縮水，就會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇建議做好保障房融資的管理工作，做到?？顚Ｓ?。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債要嚴(yán)格控制，必須落實(shí)擔(dān)保、質(zhì)押。同時(shí)，資金管理上要做到透明化和清晰化。“比如對(duì)于平臺(tái)和房企發(fā)債資金必須實(shí)行商業(yè)銀行第三方存管監(jiān)管，進(jìn)入商業(yè)銀行監(jiān)管的保障房企業(yè)債資金專用賬戶，由監(jiān)管銀行按照保障房進(jìn)度撥付資金，確保不被挪作他用。要通過國(guó)家主導(dǎo)保障房建設(shè)部門、開發(fā)商和銀行簽署發(fā)債資金監(jiān)管專用三方協(xié)議?！?/p>

企業(yè)債放行到底能否解保障房資金之渴，記者采訪的上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭等人并不能給出準(zhǔn)確答案，“能夠發(fā)行多少債券，尚難確定，保障房投資收益低，買債的人也不傻，如果能售出上千億，則效果顯著，如僅融資四五百億，并不能帶來實(shí)質(zhì)性的改善?！?/p>

而另一個(gè)采訪對(duì)象著名房地產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為，目前各地普遍出現(xiàn)保障房建設(shè)資金短缺的問題，可以考慮適當(dāng)減少短期內(nèi)保障房集中建設(shè)的數(shù)量，降低資金需求規(guī)模，而不是給地方企業(yè)舉債大開方便之門。因?yàn)閭鶆?wù)終究是要?dú)w還，債務(wù)融資平臺(tái)一開肯定會(huì)留下后遺癥。