企業債“輸血”保障房

受制于建設資金短缺等原因，各地保障房開工率滯后，地方可能更多通過融資平臺發行企業債券，為建設保障性住房輸血。

為完成今年保障性安居工程的建設目標，北京市相關部門擬發行500億元的企業債，以緩解部分企業的資金壓力。通過發行企業債券吸引更多社會資金進入保障房建設領域，解資金短缺之急，是一個正確的選擇。

然而，專家認為，開閘發行企業債為保障房建設輸血，存在的問題不能不考慮，特別是可能出現的財政高杠桿率風險、如何監管發債資金專款專用等問題必須未雨綢繆，否則，或將釀成新的金融風險。

地方債發行提速

保障房建設資金短缺已眾所周知。

按照住建部的測算，今年要完成的1000萬套保障性安居工程年度投資在1.3萬億元左右。其中，8000多億元是通過社會機構投入和保障對象及其所在企業籌集來的，占比逾62％。但是，由于保障房投資“利潤薄且回報期長”，目前社會資金進入情況并不理想。

據統計，截至5月底，全國保障房開工率僅為34％。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為目前保障房建設最大的障礙就是資金問題。“90％的錢需要靠地方政府通過市場運作和政府自己的錢來解決，恐怕還有很大的缺口。”

6月下旬，國家發改委下發《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》。通知中說，地方政府投融資平臺公司從事包括公租房、廉租房、經濟適用房、限價房、棚戶區改造等保障性住房項目建設的，符合條件的可申請通過發行企業債券的方式進行保障性住房建設項目的融資；從事或承擔公租房、廉租房、經濟適用房、限價房、棚戶區改造等保障性住房建設項目的其他企業，也可在政府核定的保障性住房建設投資額度內，通過發行企業債券進行項目融資。

發改委“新政”頒布短短一周，數家企業以公告的形式發布了債券融資計劃。

6月底，北京住總集團董事長張貴林表示，住總今年將發行20億元5年期企業債，用于充實今年的8個保障房項目；6月30日，邯鄲城投公告稱，公司7月1日起將發行10億元7年期企業債，用于一個地產項目和12條道路項目建設。前5年票面利率為6.78％；7月4日，嘉興市社會發展投資集團發布公告稱，從7月5日起將發行18億元公司債券，用于余新安置房建設等，前5年票面利率為6.80％；7月4日，諸暨城投發布公告稱，公司7月5日起將發行15億元公司債券，票面利率為6.92％。

不只是房地產公司，地方政府也聞風而動。在該通知下發之前，今年已有幾家地方政府融資平臺發行了企業債券，籌資作于經濟適用房、定向安置房、廉租房項目建設等。這些發行人包括北京市豐-臺區國有資本經營管理中心、北京市朝陽區國有資本經營管理中心、山西大同市經濟建設投資有限責任公司等。其發行量在20億25億元之間。

7月7日，北京市金融工作局就發行企業債支持保障房建設事宜舉行了會議。北京市將由住總集團、金隅集團、首開集團等九大企業發行500億元企業債券，主要用于支持保障性住房建設。據媒體報道，這些債券將分為3年期和5年期兩種。

重在監管

面對企業債發行熱，作為開發商的潘石屹曾在微博中提出三大質疑：“這種債有政府財政的擔保嗎?如果沒有能發出去嗎?收益率有多高?”

《通知》中并未有任何條款可以回答潘的問題。而一個更為嚴重的問題在于，即便有地方政府的擔保，市場對地方投融資平臺所發行債券的信心已經有所動搖。

剛剛出爐的由審計署公布地方政府融資平臺審計情況顯示，截至2010年底，地方政府融資規模約為10萬億，其中投向道路、市政等基建約7萬億。政府融資平臺中，政府負有償還和擔保責任合計84％。長江證券一份研報中指出，這意味著在不考慮政府違約的情況下，地方債最大違約率為1.6萬億。

因此，對于利用債券融資支持保障性住房建設，越來越多業內人士呼吁，監管部門應當加強監管，謹防地方債務規模進一步擴大。

從目前看，一些擬發行企業債期限都在5-7年時間，到期后兌付保證是什么?“因為，保障房基本是保本微利的，不可能這么短時間收回成本。一種可能是轉變為商業銀行貸款，壘高地方融資平臺金融風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，“發行企業債建設保障房必然會加重地方政府債務負擔，一旦房地產出現嚴重的下滑，土地價格下降，抵押物財產縮水，就會導致金融風險的出現，導致中國經濟出現風險。”

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇建議做好保障房融資的管理工作，做到專款專用。因此，對房地產企業發行企業債要嚴格控制，必須落實擔保、質押。同時，資金管理上要做到透明化和清晰化。“比如對于平臺和房企發債資金必須實行商業銀行第三方存管監管，進入商業銀行監管的保障房企業債資金專用賬戶，由監管銀行按照保障房進度撥付資金，確保不被挪作他用。要通過國家主導保障房建設部門、開發商和銀行簽署發債資金監管專用三方協議。”

企業債放行到底能否解保障房資金之渴，記者采訪的上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭等人并不能給出準確答案，“能夠發行多少債券，尚難確定，保障房投資收益低，買債的人也不傻，如果能售出上千億，則效果顯著，如僅融資四五百億，并不能帶來實質性的改善。”

而另一個采訪對象著名房地產專家蔡為民認為，目前各地普遍出現保障房建設資金短缺的問題，可以考慮適當減少短期內保障房集中建設的數量，降低資金需求規模，而不是給地方企業舉債大開方便之門。因為債務終究是要歸還，債務融資平臺一開肯定會留下后遺癥。