港資房企忙“圈地”

依托雄厚的資本、相對寬松的融資環境，一向低調的港資房企近期頻頻進入公眾的視野，其在內地的“圈地運動”也正漸入佳境。

恰逢調控正酣，信貸急劇緊縮，內地房企普遍“囊中羞澀”，而眾多港資房企近期卻頻繁出涉足內地多城市

6月8日，廣州市花園酒店名車云集，在國際會議中心舉行的2011年廣州政府經營性土地推介會上，140余家國內外知名房企將對首批12宗商用土地進行角逐。最終香港南豐集團“兇猛”舉牌，一次性拿下由7宗地塊組成的綜合體項目，意向總價高達32，3億兀。

出手闊綽的南豐，只是眾多港資房企在內地急劇擴張的縮影。近一年，港資房企在內地的擴張盡顯高調。

僅去年12月，和記黃埔就斥資6l億元奪得重慶、上海、南京三幅優質土地；今年1月，嘉里建設聯合體以13.6億競得遼寧營口地塊，而就在去年11月，嘉里集團曾出手4.81億元摘得福州商業地塊；今年3月，九龍倉集團又以7.87億元價格拿下杭州余杭地塊，據統計，過去一年九龍倉多次于上海、武漢、長沙及杭州等城市以高價競得土地，合計支出近300億元；4月，新鴻基地產與19家銀行簽訂為期5年的167.5億港元銀團貸款協議，為上海濱江凱旋門項目融資。

港資房企頻出“大手筆”，觸角早已覆蓋內地多個城市。和記黃埔在上海、北京、重慶、長春等16個一、二線城市有40多個項目同時進行，并還有繼續設立內地城市分公司的計劃；據不完全統計，恒基兆業在內地13個城市至少擁有30多個項目。

中原地產中央研究部分析人士告訴記者，雖然在內地“大鱷”型的港資房企只有十余家，但將擁有港資背景的房企算在一起，至少百家以上。除“北上廣”是港資房企熱點爭奪的城市外，許多潛力巨大的城市也是他們的重點“攻占目標”。如成都現在齊聚和記黃埔、九龍倉、新鴻基、新世界、華人置業、嘉里集團、信和地產、瑞安地產、香港置地等多家港資房企，而萬順昌集團、瑞安集團、恒基兆業、鷹君地產、九龍倉、裕景、新世界等港資房企都在大連有自己的項目。

直接拿地開發項目并非港資房企的進軍內地的唯一方式。去年12月，南豐集團斥資36.9億港元增持遠洋地產股份，成為遠洋地產的第二大股東。易居(北京)地產研究所副所長牟增斌告訴記者，港資房企以企業控股的方式參與內地市場的行為其實很多，只是一些小的控股動作并未引起注意。

頻頻融資“不差錢”

眾多港資房企加快“北伐”進程，或許還得益于內地急劇緊縮的信貸政策。

國信證券分析師方炎告訴記者，內地房企在資金回報率上要求相對較低，過去幾年由于資金充裕往往敢于“大方”出手。當前，受到貸款額度有限、融資困難、股權增發無門等多種金融手段限制，國內房企大多資金鏈緊繃，而擁有多種融資渠道的港資房企卻紛紛通過境外銀行貸款、加大放債、一年多次增發股權等手段獲得大量資金。

年初至今，內地利用外資幅度大增似乎也印證了此種說法，僅廣州，上半年房地產市場外資投資就增加了84.4％。同時，各大港資房企紛紛公布融資計劃，也讓內地房企羨慕不已。

4月11日，新世界中國地產有限公司發布通知，其某全資附屬公司于一家銀行獲取一項本金額最多達2億港元3年期貸款融資；同日有消息稱，中信泰富選擇發行永續混合債券和優先無擔保債券，集資額分別為7.5億、5億美元；5月底，九龍倉也宣布將發行一筆3年期的可換股債券，計劃最多籌資78億港元；早前，恒基兆業地產也發布公告，公司為一問全資附屬公司的100億港元貸款提供擔保，并就此與13家國際及本地銀行訂立一份定期及循環信貸協議。而新世界和九龍倉曾公開表示，其籌款的主要目的是發展內地的地產項目。

今年在港上市的內地房企也普遍有海外發債的融資計劃，但效果并不盡如人意。易居(北京)地產研究所副所長牟增斌認為，港資企業和外資銀行、基金至少打了20多年的交道，與許多國際性投資者有著緊密的聯系，也被國際資本了解。而內地企業與境外融資機構關系并不密切，境外資本當然更愿意和香港房企合作。

一位美資房地產基金負責人也表示，基金其實更關注企業的負債率，因為這直接關系到財務運作情況，而內地房企大多只看重自己的土地儲備，在這一點上，港資房企顯然更為成熟。

方炎告訴記者，內地越是調控，港資房企資金優勢就越為明顯。在當前內地房企大多深受資金短缺之苦時，港資房企的機會就越來越多。主打囤地“持久戰”

港資房企雖然在內地瘋狂加快“圈地”進程，但多數港資房企其實并不缺地。在業內人士看來，港資房企只是在不斷地開墾內地這個潛力巨大的“后花園”。

九龍倉置業有限公司執行董事周成輝年初曾公開表示，九龍倉置業在中國大陸的土地儲備已達1200萬平米；去年底，天安集團在內地待建物業高達600多萬平方米；截至2010年12月，新鴻基地產在內地土地儲備也已達763萬平方米；公開數據顯示，和記黃埔目前僅在成都的土地儲備就近1600畝，而其2010年年報顯示，目前的土地儲備可建成約1067萬平方米以住宅為主的物業，其中97％的土地儲備在內地。

和內地許多房企一樣，港資房企的拿地重點也轉向了二、三線城市。

香港沿海投資集團執行總裁孫飛告訴記者，我國未來城市化規模將達到70％以上，不僅是二、三線城市，哪怕四、五線城市都有著巨大的發展空間，內地這樣一個處于發展中階段的市場有著太多的機會，而港資房企的加緊囤地也是看到了內地10年、20年之后的市場價值。

孫飛分析，從現階段發展情況來看，香港本土可供開發的土地已經相當少了。港資房企內地大量儲備土地，同樣是企業發展需要，且在內地土地價格相對便宜，可以預見接下來的幾十年問，港資房企將重點耕耘內地市場。但一個顯著的特點是，港資房企不論在拿地上還是開發上，都摒棄了內地房企的冒險性，體現了更多的計劃性。

例如，2008年2月，和記黃埔在常州以12億競得一地塊之后，從此就在內地土地市場上銷聲匿跡。時隔三年之后，2010年11月，和記黃埔才再次現身內地，以13.1億元在重慶拿下兩江新區一住宅用地。隨后的一個月，長和系在內地土地市場上投入的金額高達73.8億元。

對此，與港資房企有著多年接觸的中原地產華北及西南區總裁黃雄分析，港資房企拿地較為精明。前兩年，“地王”前仆后繼出現，大多為內地房企勇猛投標所致，有著多年市場化運作的港資房企是絕不會在脫離市場價時拿地的。而去年底開始，土地成交量萎縮，供應量卻未減少，市場價格趨于合理，港資房企當然要“瘋狂”拿地。

黃雄進一步表示，港資房企的重要決策必須在香港完成，加之在內地拿地、開發手續都相對復雜，所以反應稍慢于內地房企。然而擁有著雄厚資金實力和豐富開發經驗的港資房企，正通過在內地打“持久戰”的方式來揚長避短。港資房企不僅在土地儲備上做好了打“持久戰”的準備，在應對樓市調控方面，也更偏向于依靠商業地產的出租收益來化解風險。