上半年3萬元樓盤最好賣

中建地產趕超萬科成最大黑馬，單盤銷售金額冠軍成績遠比去年優秀，3萬以上品質樓盤熱銷。

樓市調控最為嚴厲的2011年已經過去一半，各大房企在政策風雨中摸爬滾打走過半年，在全國業績呈現爆發性增長。而身處“最嚴厲”調控市場，房企相比去年仍有不俗表現，中建地產趕超去年剛上位的萬科，躍居房企銷冠；而單盤銷冠金額同比去年大增，在調控的新形勢下，單價3萬以上品質樓盤熱銷，并占據十強半壁江山。

房企十強門檻提高至35億

雖然樓市調控頻頻，但各大房企各顯神通，在備受壓抑的北京市場上房企業績和新晉銷冠業績都比去年有較明顯增長。

據中國房地產信息集團統計，中建地產以69.8億元的銷售業績奪得北京上半年房企銷冠，相比去年中建地產同期25.8億元的業績，同比增長170％，同時這一成績比去年上半年銷冠萬科還要高近8億元。

榜單顯示，銷售前十強門檻從去年的22億元躍升至35億元。去年上半年排名前十的房企中僅有三家銷售收入突破了40億元，而今年同期，收金40億以上的房企猛增至9家，并涌出兩大“黑馬”：去年排名第6的中建地產和第9的遠洋迅速上位，分列冠軍和榜眼。

與中建地產一樣，遠洋地產去年上半年僅銷售22億元，今年上半年銷售額則高達58億元，同比增長160％。老牌房企保利地產和北京城建進入前十強，分列第7和第9名。此外，中海、首開、中糧的銷售業績較去年也有增長。

但北京市場乃兵家必爭之地，房企銷售冠軍的競爭十分激烈，去年剛上位的萬科被今年多盤放量的中建地產超越，今年上半年業績也比去年出現下滑，由去年上半年的61.9億元下滑至今年的51億元，排名也從去年的第1名下滑至第3名。

在上半年銷額TOP20房企中，一些憑借“明星樓盤”熱賣的房企也加入了榜單前列，如方興地產，中l信地產，上半年分別僅有金茂府、中信城一個項目入市，但由于項目大賣，方興和中信都榜上有名，分列第13名、15名。

多盤齊發合力奪冠

成為北京的房企銷冠，單靠一個盤難以支撐業績。開發商靠賣房吃飯，有貨可賣才是硬道理。正如去年萬科奪冠得益于萬科中糧假日風景、萬科藍山、金隅萬科城三大熱銷樓盤一樣，中建地產、遠洋地產上半年業績突飛猛進也是因為多個可售樓盤集中推向市場，對業績形成合力。

中建地產和遠洋地產去年都只靠少量尾房支撐業績。而今年，遠洋地產在上半年推出遠洋一方、遠洋萬和城、遠洋傲北等項目，快速推盤，形成了快速銷售回款；據悉，遠洋下半年還有遠洋天著、遠洋LAVIE等多個高端項目集中入市。而中建地產更以“十盤動京城”著稱，旗下在售樓盤有波普工社、玲瓏山、紅杉溪谷、國際港、府前觀邸等，住宅、商業等多種產品類型使其在限購下對沖了風險。從中國房地產信息集團提供的數據看，3月、4月、6月，中建地產都拿下了房企銷售金額榜單的月冠軍。多盤齊發，形成合力，讓中建地產的總體業績趕超萬科，成為新晉房企銷冠。

雖然調控政策層層加碼，但是房企仍在今年上半年取得做人業績，這與房企推盤策略關系密切。

在具體的營銷策略方面，龍頭房企們的主要做法是多頻次、少批量、平價推盤。如5月中建國際港開盤推出特惠，130多套特惠房源銷售率達到90％以上，中建地產在國際港、玲瓏山等項目、萬科在中糧萬科長陽半島項目中，也都保持平價頻推的特征。

單價3萬高端盤熱銷

雖然樓市調控趨緊，但在北京“限購”的影響下，單盤銷售也呈現出與往年不同的特點。

據中國房地產信息集團統計，金茂府以29.47億元成為2011年上半年北京樓市商品房住宅銷冠，這一成績較去年銷冠中弘北京像素22.1億元的成績，還多7億兀。

今年上半年單盤銷售金額大增。去年僅銷冠中弘北京像素1個樓盤收金20億元，今年銷額超20億元的樓盤數量增加至5個。在銷售均價上，單盤銷售前十強中，有一半樓盤單價超過3萬元。

在去年上半年單盤銷售TOPl0中，中弘北京像素、新里西斯萊公館等價格不超過2萬元的低總價剛需盤比較受消費者追捧。而在今年，銷冠則是由均價為43000元的金茂府奪得。今年上半年熱銷的單價3萬元以上高端盤包括銷冠樓盤金茂府以及中信城、中海紫御公館、中海九號公館、大成時代中心。

據業內人士分析，高端盤熱銷，與樓市調控密不可分。由于“房票”緊張，改善性購房人可能僅有一次購房機會，因此對于房屋品質有更高要求。而金茂府、中海九號公館這類項目位于城市核心地塊，面積偏大符合高端人群升級置業需求，此外這些項目定價較為合理，使其具有較高性價比，這些綜合因素使得高端盤熱銷，高端盤也成為今年上半年樓市的一大亮點。

在單盤銷售套數上，2010年上半年，北京單個樓盤銷售套數冠軍是中弘北京像素，共成交2155套；但今年同期的銷售套數冠軍是中國鐵建·長陽國際城為1879套，大幅減少了276套。拋開中鐵長陽國際城為限價商品房價格低于市場價的因素外，即使是成交套數排名第2和第3的保利花園、中糧萬科長陽半島，也比去年的銷冠中弘北京像素要少500-800套。\"

單盤銷售套數可算是北京房企半年考中為數不多的下滑指標，如果從1至6月北京前二十大單盤銷套榜單看，今年上半年明顯呈現出“先降后升”的趨勢。

1月份前二十大樓盤成交套數5189套，而2月迅速跌落~2336套，經過三四月的觀望期3000多套后，五六月成交量迅速恢復到4600套以上，最終1至6月前二十大單盤銷售總套數為16729套。

下半年推盤壓力加大

由于房企銷售目標參照去年火熱的市場，很多房企都對上半年的銷售情況不太滿意，特別是一些面臨著半年報壓力的上市房企，對推盤積極性最高。但逐漸冷卻的市場，卻讓推盤銷售壓力劇增。

在北京市場，今年上半年銷售31，2億元的中國鐵建也密集推出了長陽國際城、青秀城和中鐵國際城三項目；而多次創下熱銷紀錄的長陽半島在銷售明顯放緩后，萬科近期加快推出了金域華府、幸福匯兩個純新盤。7月底或8月初，預計中糧萬科長陽半島在北京第10次開盤。

北京中原地產分析，2009-2010年的銷售火爆使大開發商增加了拿地，在今年一季度調控啟動后，不少房企都放緩了上市節奏，但在建面積和資金投入是趨增的，房企存貨勢必要上市了。

從區域上看，市場漸冷，放量區域將在爭奪客源上展開競爭。大興房山將成為重要放量區域，如房山長陽板塊已有中糧萬科長陽半島、首開熙悅山、建邦華庭等項目入市或即將入市，在房山地鐵再往南的大學城板塊也將迎來金地等公司項目的入市，區域競爭更加激烈。在大興則是沿著地鐵往南在生物醫藥基地板塊，金融街、龍湖、保利的項目將在此展開廝殺。

另一方面，大望京板塊、亦莊板塊的高價地產生的高端樓盤也將面臨市場考驗。而不同的放量、不同的營銷策略，也將影響到房企、單盤在2011年全年的銷售排行榜的最終排名。