房地產信托:慢行還是剎車

隨著調控進入深水區，被認為推高房價、干擾調控的房地產信托，是進入慢車道還是直接剎車?

現在我們確實不愛做房地產信托了，其他信托公司也是這樣。新時代信托一名內部人士告訴記者，由于必須接受窗口指導，而且做房地產信托要層層申報審批，融資的時間成本增加了很多。

在當前融資困難，房企饑渴的背景下，房地產信托無疑是最后一根“救命稻草”。而上半年的數據顯示，這根“救命稻草”正在瘋長，并受到監管層的極大重視。目前銀監會要求收緊房地產信托，并對多家信托公司進行“窗口指導”。

信托兇猛

隨著限購限貸款接踵而至，大小開發商都開始了四處找錢。今年以來，上海綠地集團、大連萬達集團、綠城集團等大型開發商也開始頻繁通過信托融資。

公開資料顯示，今年以前萬達僅推出過一只信托產品，但上半年以來萬達已有10只信托產品成立或正在推介、募集，部分產品披露的信托規模在5億—15億元。

4月，綠地也曾發起信托貸款，用于旗下項目建設，年利率9.5％，為期一年，投資門檻為100萬元。

另有消息稱，今年前四個月綠城的信托融資量已達2叭0年整年的81％。按照12％的成本計算，綠城發行26億元信托的融資成本在3億多元。

與此同時，記者發現，單個項目的房地產信托也開始增加。融創中國就擬分別與大業信托及新華信托設立信托計劃，為旗下項目融資約12億元。

在此背景下，除了中誠信托、中信信托、中融國際信托、外貿信托等幾家老牌“勁旅”外，部分“黑馬”信托表現十分搶眼。以成立半年多的四川信托為例，截至6月30日，四川信托累計成立房地產集合信托產品已達23款，總額704L元。

根據用益信托工作室的統計工具測算，按產品發行日期計算，上半年發行的集合信托產品數量為153 1個，規模總計為2159億元。其中，投資于房地產領域的信托產品數量為391個，規模為8904L元。房地產信托產品規模占全部集合信托產品比例約為41-22％。

事實上，從今年1月份房地產信托經過短暫的調整和適應之后，迅速“死灰復燃”。據中國信托協會統計，今年1—4月，信托公司共發行集合類房地產信托項目222個，同比增加66.92％，募集資金722.11億元，同比增長115.26％。直至今年5月，銀監會要求收緊房地產信托，但是增長依然沒能剎住車。數據顯示，5月份，房地產集合類信托發行84只，占同期集合類信托產品發售數的30.88％，較4月份略有上升。發行規模290.87億元，比4月的248.9億元高出40多億。

駛入“慢車道”

“從我自身接觸的情況來看，最近一兩個月各公司的房地產信托確實在減少。”上述新時代信托人士表示。

數據顯示，6月份，房地產信托總規模僅55，69億元，平均募集2.14億元，雖仍為行業最高水平，但是已大幅縮小。從單個項目來看，6月份沒有單個房地產信托項目募集規模超過10億元。

今年二季度以來，銀監會一再收緊房地產信托業務監管。從5月份開始，銀監會要求信托公司每月10日前上報上月的《房地產信托業務風險監測表》，開始逐個監測房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息。

6月份，銀監會多次“窗口指導”信托公司，要求對房地產信托余額較大的信托公司，要求“規模要實現穩中有降”；對于房地產信托新增規模較大的信托公司，則必須“把握好節奏，嚴格控制增速”。

據媒體報道，近日監管層召集各家信托公司負責人開了一次會議，在會上要求10家信托公司“暫停房地產信托業務”。北京一家大型信托負責人告訴記者：“有很多大型信托公司陸續接到銀監部門的電話，這說明監管層已經很重視現在房地產信托的情況。”他表示，6月份的數據確實下滑了，這說明調控出了效果。

6月底以來，包括平安信托、中信信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托、華澳、聯華、中海、華寶等20多家信托公司暫停發行房地產信托。而記者查閱多家信托公司的網站亦發現，此前房地產信托發行規模較大的中融信托、中信信托等信托公司，近來多罕有新的房地產信托計劃發行。

國信證券首席地產分析師方焱指出，信托公司自身也會篩除一些小公司，而偏好品牌房企。上述信托自動停止房地產業務，不見得完全是銀監會干預的結果，還有自身基于市場風險的判斷。

風險堪虞

“房地產信托的成本已經越來越高了。”上述大型信托公司負責人表示，目前成本已經在20％到25％，甚至很多高達30％以上。現在的最新數據是，上半年房地產信托收益為10％，就算很好的收益率也就20％。他認為，即使目前房企還能承受當前的融資成本，但已偏離了正常范圍，除少數品牌房企，目前大部分開發商根本沒有足夠的市場銷售回款的支撐。

與此同時，預期收益率正在逐步攀升。數據顯示，5月份信托平均預期年化收益率10.32％，環比也有所上升。而好買基金發布的6月份固定收益信托月報亦顯示，在收益率方面，各期限產品收益6月份保持高位，一年(不合)至兩年期產品平均收益率為9.11％，創出近一年來的新高。

“預期收益率越高，這就要求房企要有足夠的回款償付能力，這在當前房企銷售疲軟的狀況下地意味著風險走高。”上述信托人士均對記者表示，對于信托公司而言，只要房地產項目四證齊全、有30％以上自有資金，而且具有二級資質，就可以發行信托了。因此很多信托公司規模根本不大，如果賠一個幾億的項目，很可能就陷^危機，導致行業的多米諾骨牌效應。

下一步“急剎車”?

去年就上演了叫停銀、信合作的一幕。去年6月1日，銀監會非銀部緊急召集信托公司開會，通報銀信合作規模于4月30日已達1.88萬億，并警告：“如果到6月底，銀信合作規模仍沒有得到有效控制，銀監會高層必將徹底叫停此項業務。”

消息一出，信托公司“踩點”趕路，到6月30日，銀信合作規模反而突破2萬億，7月2日，銀監會非銀部被迫電話通知信托公司，全面叫停銀信合作業務。

而今年五、六月份以來，銀監會相繼要求控制房地產信托規模，并對房地產信托業務進行“窗口”指導，關于“叫停房地產信托”的傳言甚囂塵上。但傳言一直都有，目前來看，監管部門應該只是出于發行規模過快風險的考慮，似乎沒有叫停的意味。

早在5月份，銀監會有關負責人重申：房地產信托業務是信托公司的正常、合法業務，銀監會一直要求信托公司在依法合規、風險可控的前提下開展房地產信托業務，目前銀監會對房地產信托業務要求沒有變化，沒有叫停房地產信托，也沒有出臺新規的計劃。

銀監會副主任閔路浩也公開表示：“今年信托業不會再有新的監管政策出臺，要給信托公司發展留有空間。”

“房地產信托是否會被叫停，還是得看房價下降沒有”，方焱表示，目前的數據不容樂觀。

7月1日，中國指數研究院發布的百城價格指數報告顯示，6月份全國100個城市住宅平均價格為8856元／平方米，環比5月上漲0.41％。其中，75個城市價格上漲，25個城市下跌。環比漲跌幅在1％以內的城市數量共有73個。

方焱指出，房價要真正下降，還有很大的壓力，而房地產信托的風險正在走高，從這個角度來講，不排除有叫停的可能。

值得一提的是，在房地產信托收縮的同時，部分開發商對私募基金打起了主意。有知情人士透露，國內大多數地產公司都已或正在準備做地產私募基金，私募基金的運作方式和房地產信托大同小異，在此背景下，或將成為房企下一個融資法門。