土地出讓金“跳水”

由中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，130個城市土地出讓金降幅為1％(其中住宅用地出讓金下降12％，商辦用地出讓金增長41％)。十大城市土地出讓金總量同比下降23％，深圳、天津降幅接近和超過40％。

上半年土地出讓金銳減

2010年全國土地出讓金超過2.9萬億，同比增長106.2％，在三個突破千億的城市里，北京土地市場全線飄紅，以1636.72億領(lǐng)跑全國。而縱觀今年，北京土地市場頗為冷清，流拍、流標現(xiàn)象屢見不鮮，開發(fā)商拿地和報價的熱情也大打折扣。

6月15日，在北京計劃成交的3宗地塊中，位于房山長陽鎮(zhèn)的一宗土地出現(xiàn)流標，另兩宗位于通州的土地較低報價成交。6月底，關(guān)于上半年北京土地出讓金大幅下滑的統(tǒng)計紛紛“出爐”。

7月8日，北京中原地產(chǎn)發(fā)布的2011年上半年北京土地市場調(diào)查報告顯示，2011年上半年北京土地出讓金收入為327.2億元，同比下降了48.2％，約為2010年上半年的一半。而上半年平均樓面價也僅4121元／平米，同比下降56％。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年成交土地面積排名前三位的分別為順義、大興、房山三個區(qū)，其后依次是昌平、平谷、豐臺、通州、懷柔、朝陽等地。部分城區(qū)土地供應(yīng)為零，城郊供應(yīng)成為主力。

事實上，2010年上半年土地成交面積排名前三個區(qū)域也為大興、順義、房山。北京中原地產(chǎn)分析認為，供地遠郊化以及主城區(qū)連續(xù)兩年的零成交，再加上上半年嚴厲的調(diào)控直接導(dǎo)致了2011年上半年土地成交價格的下降。

土地儲備貸款增加

“光是朝陽區(qū)土地儲備貸款的每天利息，就相當于購買一架飛機!”5月31日，朝陽區(qū)國土局負責(zé)人此番言論被廣為傳播。

與土地出讓金銳減形成對應(yīng)的，是北京市土地儲備貸款的龐大數(shù)目陸續(xù)還本付息。公開資料顯示，從2009年至2011年5月，北京市土地儲備貸款總規(guī)模已超2500億元，按照土地儲備貸款平均利率4.95％計算，光每月所還利息就得100億以上。

有業(yè)內(nèi)人士指出，2009年土地市場火熱，這直接帶動了政府土地儲備貸款的增加。而土地儲備貸款一般不會超過三年，因此，2011年到2012年將面臨還款高峰期，大規(guī)模還本付息開始。

亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存則指出，北京市上千億元的土地儲備貸款再正常不過。他認為，從收購?fù)恋亍⒉疬w到七通一平，實現(xiàn)拍賣，通常要3至5年，其中很多土地尚未進入銷售期。而政府年年都貸款，不見得這一兩年就得還上，半年時間土地出讓金下滑不會產(chǎn)生影響。

高華證券分析指出，有可能的解決辦法就是向中央政府報告此事，申請延長貸款期限。但從結(jié)構(gòu)性角度看，高華證券認為，中國需要加速財政改革，包括減輕地方政府的財稅負擔、允許發(fā)行地方政府債券、完善財政紀律等。

值得引證的一個例子是，繼海南、大連傳出限購放松傳言之后，北京也傳出關(guān)于放行高端項目的消息。盡管幾次流言均被辟謠，但從中也可見地方政府的財政壓力。

6月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責(zé)人即明確表示：北京市堅決貫徹落實國家和本市制定的包括限購在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保實現(xiàn)房價控制目標，限購政策決不會放松，沒有調(diào)整的安排，也不會按照房屋檔次、價格區(qū)別對待。

下半年推地“解渴”

事實上，上半年北京土地成交量僅完成全年的1／4而數(shù)據(jù)也顯示，上海、廣州等地完成供地計劃的30％。

據(jù)了解，2011年北京市計劃供地總量為6500萬平方米，其中住宅用地2550萬平方米，工礦倉儲用地1000萬平方米，商服用地550萬平方米，這三類用地計劃供地面積為4100萬平方米。目前看來，經(jīng)營性用地及工業(yè)用地也僅完成1／4，而住宅用地供應(yīng)情況不足今年計劃的1／5。這意味著下半年，北京又將大舉推地，從而導(dǎo)致土地出讓金節(jié)節(jié)攀高。

據(jù)知情人士透露，北京市國土局正在積極設(shè)法改變土地收入銳減的現(xiàn)實。一方面在住宅用地上將盡可能由招標改為掛牌，以防土地出讓流拍。另一方面也將加速經(jīng)營性用地的入市。從近日飽受關(guān)注的幾個商業(yè)地塊來看，政府正在加大推地力度，緩解資金饑渴。

中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉認為，在近日cBD的9塊土地出讓帶動下，7月將迎來一波商業(yè)土地入市小高潮。數(shù)據(jù)顯示，北京下半年土地供應(yīng)明顯加速，7月4日便有7宗土地開始掛牌競價，其中4塊為住宅用地，合計供應(yīng)住宅面積達到42.7萬平米。

多家業(yè)內(nèi)機構(gòu)均預(yù)測，7月份將是北京今年來土地市場最紅火的一個月，全月北京市土地出讓金將超過3001乙。

張大偉表示，隨著下半年密集的土地入市，將大大緩解北京市政府的土地出讓金壓力。

商業(yè)地塊最“吸金”

上半年，北京市已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計為21塊，提供的建筑面積約為338.68平方米，總出讓金為174.38億元，平均樓面價為5149元／平方米，無論價、量上，商業(yè)土地均超過了住宅用地。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在住宅市場遇冷的情況下，轉(zhuǎn)向商業(yè)地塊是很早就有的勢頭，只不過現(xiàn)在這個趨勢越來越明顯了。在5月底的土地推介會上，北京市土地整理儲備中心亦表示，6月起北京將逐步加大經(jīng)營性特別是商品住宅用地的供應(yīng)，年底前，還將有1200公頃經(jīng)營性用地上市。

近日，有兩個商業(yè)地塊備受關(guān)注。其一是崇文門地王。6月27日，廣州豐璟房地產(chǎn)公司經(jīng)過33輪競拍后，以7.1億元的總價力壓新世界、蘇寧等競爭對手，將北京市原崇文門菜市場地塊納入囊中。后經(jīng)調(diào)查，證實豐璨公司實為合景泰富旗下子公司。該地塊樓面價高達每平方米4.32萬元，溢價率近140％，創(chuàng)北京單價地王紀錄。

繼崇文門地王之后，被業(yè)界稱為“CBD最后一批黃金地塊”的CBD核心區(qū)9宗地塊投標也宣告落定。其中，8宗地順利成交，總出讓面積達95萬平方米，折合平均樓面價2.1萬元／平方米。其土地出讓金總額達到了199.6億元，號稱“每天燒掉一架飛機”的朝陽區(qū)政府當天進賬至少“幾十架飛機”。

值得注意的是，CBD的9塊地中，6塊土地是以最低報價成交，政府調(diào)控地價的決心也可見一斑。但是同時，不少業(yè)內(nèi)專家也指出，商業(yè)地塊沒必要刻意壓低成交價，商業(yè)地塊溢價既不影響房價，還可以補貼保障房。