限購非“靈丹妙藥”

日前，國務院召開常務會議指出，要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調控政策外，在房價上漲過快的二三線城市，也采取必要的限購措施。這一基調被普遍認為是樓市調控加碼的信號。隨后，國家統計局發布6月份全國重點城市房價統計數據，仍有44個城市新建商品住宅價格環比呈上漲趨勢，漲幅較大的全部為二三線城市。

國家統計局的數據，證明了對二三線城市加大調控的必要性。雖然二三線限購城市的名單還未公布，但限購“下放”的政策，已讓眾多二三線城市膽戰心寒。同樣，中央政府也對二三線城市限購寄予厚望，藉此來形成房價下降的動力。

客觀講，目前二三線城市房價漲幅確實驚人，部分城市房價更是嚴重脫離了當地百姓的收入水平，購房成為大多數當地人遙不可及的夢想。通過對部分上漲幅度較大的二三線城市限購，是否就完全可能遏制目前房價的上漲，還真不好說。

因此，我們要客觀理性地分析二三線城市房價上漲的原因。目前二三線城市價格上漲，首先是來自一線城市限購后的傳導和吸納效應，一線城市限購后，被迫使得部分一線城市的居住者，在緊鄰的二三線城市購買。其次還有來自一線城市的投資者，一線城市投資受抑制后，有投資需求的人會轉戰二三線。投資是逐利的，在目前暫無好的投資產品情況下，僅靠限購是無法全面抑制購房投資，如果二三線被限制后，這些逐利性的投資肯定會轉移到三四線城市。最后，二三線城市房價上漲，還有一個主要因素就是供求關系。隨著城市化的進程加快，二三線城市中進城的人會更多，部分二三線城市已出現供不應求局面。

因此，對于二三線城市的房價問題，不應該按照一線城市來對待。限購令也并非是抑制二三線城市房價上漲的靈丹妙藥。客觀來說，限購令只能用來穩定房價，并非讓房價回歸合理價位的“藥”。這種行政手段，只能在短期內通過抑制需求，來達到房價的平穩，但要將房價的泡沫擠出去，實現房價理性回歸，還需要其他手段和方式。

第一，要改革目前財稅制度。如果還按照目前的財稅制度管理，土地財政的病根仍未能根除，這必然會使得調控二三線城市房價，受到地方政府的變相抵制。目前多數地方政府的收入主要依靠土地和房地產，當開發商把地方政府“綁架”，樓市就只能是地方政府和開發商的盛宴，房價要回歸很難很難。

第二，實行差異化較大的購房信貸和轉讓政策。不可否認，二三線城市也存在投機炒房需求，只不過不及一線城市。目前通過房租來實現投資需求，在二三線很難實現。如果通過房價上漲預期來投資的話，則完全可以通過加大多套住房的信貸和轉讓成本。只要控制住杠桿，足以抑制住本不太旺盛的投機需求。

第三，加大二三線城市的保障房供應。相對來說，二三線城市的人口和工資實際收入，一般不支持當地人購買多套住房的可能。如果加大對二三線城市保障房的供應量，市場需求會驟然下降，不論是來自一線的投資，還是來自當地的多套購買，轉手套現的收入難以支撐其投資成本的話，二三線城市的房價必然會主動下降。

整體來看，要解決二三線城市房價上漲問題，供給端的政策要顯著優于需求端。不能完全盲目推行一線城市的限購政策，這必然會導致新一輪三四線城市房價上漲。顯然，限購并非什么抑制房價的全能藥，在臨時限購的同時，還需要拓展思維，加大改革力度，從財稅、結構性住房供應等多個方面下手，才有可能讓二三線城市房價回歸合理。