警惕房貸過緊誤傷剛需

商業(yè)銀行追逐商業(yè)利益，無可厚非。然而，自住需求被誤傷，這是政府必須要考慮的事情。

日，有消息稱，為了防止

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，住建部正在加強(qiáng)調(diào)研和研究，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策儲(chǔ)備，如何既支持改善性購房需求，而又不放松限購政策，同時(shí)防止投資性購房需求反彈。

老實(shí)說，房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了七八年，至今未能找到比較有效的政策和措施，這充分說明了宏觀調(diào)控的難度，以及我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性。今年1月“新國八條”出臺(tái)后，市場(chǎng)顯著降溫，多數(shù)大城市成交量相當(dāng)?shù)兔裕习肽暌痪€城市新建商品住宅成交量比去年下半年下滑四成左右，二線城市下滑三成左右。價(jià)格漲幅持續(xù)回落，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)環(huán)比漲幅，已由1月的0.8％，下滑至5月的0.16％，房?jī)r(jià)下跌拐點(diǎn)“呼之欲出”。

照此形勢(shì)，一直視高房?jī)r(jià)為“眼中釘”的購房人，不說舉手相慶，也得歡心鼓舞吧。實(shí)際并非如此。去年以來的嚴(yán)厲調(diào)控，重點(diǎn)是抑制投資投機(jī)需求，尤其是限購、限貸直接打壓他們，只有這種需求撤了，房?jī)r(jià)才有可能下跌。結(jié)果還算不錯(cuò)，今年住宅成交量萎縮，主要是壓制了這類需求。當(dāng)前市場(chǎng)中的購房需求，九成都屬自住需求，比如90平米以下戶型住宅所占比重，一線城市平均為五成左右，遠(yuǎn)高于前幾年的三成左右。

然而必須關(guān)注的是，這輪調(diào)控的誤傷面太大。“傷敵一千，自損五百”。很多自住需求同樣被抑制。不妨以上海為例進(jìn)行分析。2005年以來，上海新建商品住宅的年度成交均衡值為1500萬平米，超過這個(gè)量，說明市場(chǎng)偏熱，比如2007年和2009年為2000萬平米左右，投資投機(jī)需求過旺；低于這個(gè)量，可能市場(chǎng)偏冷，比如2008年只有900萬平米，自住需求嚴(yán)重觀望。問題是，2010年，也只有970萬平米，今年上半年只有380YY平米，也即去年和今年，上海的部分自住需求被抑住了，無法釋放出來。

這只摁著自住需求的“無形之手”，就是限購、限貸等嚴(yán)厲的調(diào)控政策。今年以來業(yè)界流行一種說法“10個(gè)人中有8個(gè)沒資格買房，另外2個(gè)買不起房”。很多人認(rèn)為樓市低迷的最大原因是限購令。筆者并不贊同這一觀點(diǎn)，限購?fù)h(yuǎn)于小于緊貸。

限購是一種前所未有行政干預(yù)手段，然而并非全國普遍實(shí)施，而只有40個(gè)城市，其中主要是東部城市從嚴(yán)，很多中西部省會(huì)僅限主城區(qū)。比如，成都市只限中心六區(qū)，而六區(qū)住宅成交量不足全市一半。另外，今年二季度以來，時(shí)有新聞報(bào)道某某城市打算放松限購，反映出即便是這40個(gè)城市，也不愿長(zhǎng)久堅(jiān)持。限購雖強(qiáng)大，很多人還是可以通過假離婚、借親友名義、公司名義、持境外綠卡等方式“曲線購房”。

房貸緊縮卻是全國“一刀切”。按照央行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，三套及以上房貸停貸，二套房貸需要六成以上首付，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，首次購房需要首付三成以上，利率最低可打七折。從理論上分析，這是一種接近完美的差別化房貸政策，有“保”有壓。

不過，房貸政策的執(zhí)行情況，很大程度上取決于信貸環(huán)境。如果處于貨幣政策寬松、信貸指標(biāo)充裕的環(huán)境下，比如2009年，則銀行會(huì)將個(gè)人房貸視作“蛋糕”去爭(zhēng)搶，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)暗地里從寬優(yōu)待客戶。而去年下半年以來，貨幣政策持續(xù)緊縮，五次加息，12次提高存款準(zhǔn)備金率，信貸額度非常緊張，銀行相當(dāng)缺錢，攬儲(chǔ)大戰(zhàn)可謂烽火連天。

在這種環(huán)境中，銀行既沒有很多額度可以放貸給第一套、第二套的購房人，也不愿意嚴(yán)格按照央行和銀監(jiān)會(huì)的首付與利率要求放貸。媒體經(jīng)常會(huì)報(bào)道，某某地區(qū)、某某銀行，針對(duì)首套房貸要求首付五成，利率沒有折扣等，即便如此苛刻，還不明確放貸等候時(shí)間。不妨做個(gè)測(cè)算，如果一個(gè)剛需者2009\"~首次購房，首付可低至兩成，利率低至七折；如果現(xiàn)在買房，首付四至五成，利率為基準(zhǔn)利率。首付大幅上提高，直接就把很多積蓄較少的剛需族擋在了市場(chǎng)外面，而利率大幅增加，則除非房?jī)r(jià)能下跌二成以上，否則今年購房反倒不如2009年劃算。

商業(yè)銀行追逐商業(yè)利益，無可厚非。然而，自住需求被誤傷，這是政府必須要考慮的事。2月份以來，樓市持續(xù)降溫，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，投資投機(jī)需求已不足慮，下半年，相關(guān)部門應(yīng)考慮如何保護(hù)自住購房需求，尤其是首次置業(yè)的超剛需。不僅保障房是民生，商品住宅剛需也是民生，而且還能積極拉動(dòng)內(nèi)需，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。