贏在保障房

金隅股份建設保障房，有20％以上收益率，遠高于國家規定的10％。其核心優勢之一在于其土地成本低廉，將舊廠房所占土地轉化為住宅用地。

6月22日消息，北京計劃今年發行500億債券用于保障房和重大工程建設。包括北京金隅集團在內的國企，正在申請發行保障房企業債。

在4月的業績會上，金隅股份財務總監王洪軍表示，公司將根據國家政策繼續加大保障性住房建設。

金隅的保障房實踐

在金隅上市平臺金隅股份的版圖中，保障性住房已經是最重要的資產之一。

金隅股份房地產開發業務涉及政策性住房、商品房、寫字樓等多元化房地產項目，近年來重點加強了對保障性住房的投入力度。

其2009年年報顯示，當年金隅股份的房地產項目結轉面積為47.4萬平方米，其中保障性住房結轉面積113萬平方米，較上一年增長156.8％；2010年年報顯示，當年保障性住房結轉面積45萬平米，同比增加298.23％，全年累計銷售保障性住房面積57萬平米，同比增加611％。

據統計，金隅股份旗下保障房項目全部集中在北京地區，2010年完工和目前在建的保障房項目有九個，其中保障房和商業配建的有六個項目，分別為燕山經濟適用房、通和園、康惠園、朝陽新城及非配套公建、嘉和園及公建、美和園及公建。此外，還有其他保障房及配套公建。

2011年作為“十二五”規劃的第一年，保障房的開工建設將形成爆發之勢，1000萬套的保障房開工計劃較上年計劃量增長超過70％，保障性住房的預計投資額將達到1.3萬億—1.4萬億。

保障房蛋糕快速做大，保障房大戶金隅股份無疑也會在其中分一杯羹。王洪軍表示，公司將根據國家政策繼續加大保障性住房建設。

土地成本之優

據了解，利潤太低一直是眾多房地產開發企業，不積極參與保障房建設的主要原因之一。國家保障房要求的利潤率為8％至10％，但多數房企還達不到這一水平。

但據王洪軍透露，“公司在保障性住房開發上的收益率能保持20％以上，遠遠高于一般開發商。”在保障房利潤率普遍偏低的背景下，金隅股份20％以上的收益率不免使人側目。

實際上，金隅的做法十分討巧。其核心優勢之一在于其土地成本，根據會上王洪軍的消息：利潤偏高的主要原因除去多年開發經驗之外，通過將工業用地轉化為保障性住房開發用地，可使得公司享有較高的利潤，且資金成本亦較低。

國泰君安的報告指出，作為京津冀地區最大的水泥生產企業，金隅股份擁有上萬畝舊廠房和工業儲備用地，且大多數位于北京周邊地區。數據顯示，金隅股份目前擁有約1000萬平米的有證工業廠房用地，北京市內的工業用地占地面積約800萬平米，其中1／3即約200萬一300萬平米位于五環以內的核心位置。公司計劃將部分占地工廠搬遷，并將所占土地轉化為住宅和商業用地。

在工業地轉性的過程中，金隅股份逐步加大其中商品房部分的配建比例，上述北京的保障房項目中只有嘉和園、景和園、通和園三個是獨立的保障房建設項目。

雖然金隅股份的工業地在用途轉換為商品房用地后，還需要通過公開的招拍掛程序進行出讓，但因公司先前占有這些土地，以及與當地政府的良好關系，可通過限制性招標，以低于市場的價格獲得這些地塊。

比如在5月19日舉行的朝陽區東壩鄉單店村光華木材廠限價房項目開發招標中，金隅股份競得該地塊。相關信息顯示，東壩鄉單店村光華木材廠限價房項目總用地面積超過9.5萬平方米，規劃地上總建筑面積達到20.6萬平方米，投標底價7.74億元，該地塊原為金隅股份工業用地項目，住宅規劃部分將全部用于兩限房建設。該項目與金隅股份另一個保障房項目朝陽新城項目相距1公里。

此外，土地價款中的很大一塊是用于補償先前土地使用者(公司或者其關聯企業)，這部分的一級開發利潤，實際留存在金隅系內部，使得綜合成本比招標價顯示的成本要低廉得多。

政策的支持也為金隅建設保障房提供了有利條件。供應量的急速加大，使得相關政府部門不得不采用各種方法使之落實，而企業手中原有土地便成了一個熠熠發光的增長點。

4月，北京市出臺相關政策鼓勵企業以自有用地建設保障性住房，并且為這類土地的變性大開綠燈，金隅股份的巨量工業用地，以及在保障房方面的大規模開發經驗，正好符合政策導向，形成了地方完成保障房建設指標，以及公司盤活存量工業用地資產的雙贏局面。

融資順暢

除利潤率低之外，融資難也是保障房建設的一大障礙。全國今年的保障房投資約為1.4萬億元，5000多億的資金將由中央政府和各級政府籌集，剩余的8000多億元通過社會機構投入以及保障對象和所在企業籌集。除去前期投入，市場人士測算，全國保障房建設目前整體缺口仍有3000億——4000億。

為解決保障房建設資金缺口，發改委6月底下發《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，明確投融資平臺公司和其他企業可申請發行企業債券，為保障房建設籌措資金。

這對于金隅股份來說，無疑是一利好消息。事實上，金隅股份也迅速采取了行動。

6月22日消息，包括北京金隅集團在內的國企正在申請發行保障房企業債，北京計劃今年發行500億債券用于保障房和重大工程建設。

王洪軍也強調公司的資金充裕，他表示截至今年初，集團有50億元現金流，另有銀行授信150億元，資金非常充裕。