房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特點分析

［摘要］不同于其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對較長，一個開發(fā)項目從最初獲取土地使用權到最終確認企業(yè)收入，這個過程短則一兩年，長則四五年，其內部會計核算不同于其他行業(yè)的企業(yè)型核算。房地產(chǎn)行業(yè)內部會計核算在開發(fā)成本、收入、應繳稅款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性，本文將從這4個方面對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點進行分析。

［關鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；特殊性；特點

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 12. 003

［中圖分類號］F230 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673 - 0194（2011）12- 0004- 02

作為特殊的經(jīng)濟密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所開發(fā)及生產(chǎn)的商品具有一定的特殊性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)營過程中有很多不同于其他生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)的地方。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為具有一定的計劃性，經(jīng)營業(yè)務的內容以及業(yè)務所涉及的往來方面比較廣泛，商品開發(fā)建設的時間較長，整個開發(fā)經(jīng)營過程的風險較大，這些經(jīng)營特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)內部會計核算工作也不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算在開發(fā)成本、收入、應繳稅款和利息支出方面都具有相對的特殊性。

一、對開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算對象的復雜性及核算的重復性。就核算對象的復雜性來講，房地產(chǎn)企業(yè)每一項工程的資金投入很大，成本所涉及的內容也相對復雜，土地使用權的出讓金，土地征用費，拆遷安置的補償費，工程項目設計、規(guī)劃及可行性研究的費用，“三通一平”等土地開發(fā)的費用，工程項目建設總成本費用，基礎設施費，配套公共設施費，項目開發(fā)過程中的稅費以及各種不可預見性的費用等各種支出費用都在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的范疇之內，不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算對象具有一定的復雜性。

而核算的重復性，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)經(jīng)營中要對開發(fā)成本進行兩次核算：首先，房地產(chǎn)企業(yè)高風險性的投資特點決定了其每一個項目工程投資決策都必須具備一定的科學性和可行性，因而在項目的投資規(guī)劃階段，相關財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計；而在項目真正投入實施的過程中，相關財會人員則需要隨著項目工程的推進對開發(fā)成本進行及時的核算，這一次的成本核算行為不再是大致的估算，必須秉承真實、客觀的原則，對具體的成本情況進行最準確的核算。

在投資項目完成之后，會計人員需要按照房地產(chǎn)企業(yè)特殊的會計核算流程進行成本核算，對項目開發(fā)的整個過程中所發(fā)生的所有直接開發(fā)費用和間接開發(fā)費用進行全面歸集，并記入相對應的賬戶明細中；將已經(jīng)完成的開發(fā)項目的實際成本進行詳細、全面的計算和結轉；依照已經(jīng)開發(fā)完成的項目的實際功能及去向，將開發(fā)項目實際的成本結轉到相對應的賬戶當中，完成開發(fā)成本的核算工作。

二、對收入的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施的銷售收入、出租商品的租金收入等各種收入，以房屋的銷售收入為主。但是房屋銷售收入的確認存在一定的特殊性。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)生產(chǎn)的商品具有高風險性和高價值性的特點，所以其銷售行為通常采用預售的形式來進行。當然，其商品的預售首先要獲得房屋的銷售許可證及預售許可證，然后通過簽訂相應的預售合同和預收房款的形式進行提前銷售，等到投資項目竣工驗收合格之后，依照房屋的具體建筑面積再與客戶簽訂一份正式的銷售合同，并收取相應的房款，通過規(guī)范化的程序辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認相對于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。

這種在收入確認上的特殊性也直接影響到企業(yè)內部會計人員的成本核算行為，預收房款及簽訂正式銷售合同時收取的房款究竟應當計入企業(yè)的哪一期收入當中成為會計人員成本核算工作中的難點。盡管我國的會計制度對企業(yè)的商品銷售收入進行了相關的界定，將風險和報酬的轉移作為標準進行收入的確認，但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風險和報酬的轉移的把握還是存在一定的差異的，在遵循收入確認原則的基礎上，不同的企業(yè)在具體操作過程中還是無法形成統(tǒng)一的標準。相應的，會計的成本核算行為也具有一定的企業(yè)性質，依據(jù)企業(yè)對風險和報酬轉移的把握而定。

三、對應繳稅款的核算

前已述及，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為采用預售的方式進行，預售合同的簽訂與預收房款行為同時發(fā)生。而依照我國稅法的規(guī)定，納稅人在轉讓或者銷售不動產(chǎn)時，凡采用預收款方式進行的，納稅人收到預付款的同時其納稅義務隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)企業(yè)應當依照預收款的數(shù)額進行稅金的計算與繳納，但是不依照這部分預收款進行稅金的計提，只是在應交的賬戶借方中對已繳納的稅款進行反映。

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是在年末的時候才會把那部分滿足收入確認條件的預收房款轉為企業(yè)的收入，按照相應的配比原則進行應繳稅金的計提，然后由會計進行分錄，如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在當年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中的收入進行計提的稅金數(shù)額。這也使得企業(yè)應繳稅金核算存在一定的特殊性。

四、對利息支出的核算

依照我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)開發(fā)行為所借入的資金所產(chǎn)生的利息費用，在開發(fā)項目竣工之前所發(fā)生的，則應當計入開發(fā)成本當中；但企業(yè)會計制度在這方面的規(guī)定是將這部分利息支出計入企業(yè)的財務費用。兩者在規(guī)定上存在一定的差異，而要尋求兩種規(guī)定的契合點，關鍵在于如何區(qū)分開發(fā)項目是否已經(jīng)竣工完成，但對于開發(fā)項目是否已經(jīng)竣工完成這一問題，卻沒有嚴格、統(tǒng)一的劃分標準，這就使得這部分利息支出存在一定的不確定性，既可能被計入財務費用中，也可能被計入成本費用中，影響了會計人員對這部分利息支出的核算行為，使得會計核算在利息支出上存在一定的特殊性。

五、結論

不同于其他傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)特殊的行業(yè)性質及經(jīng)營模式?jīng)Q定了其內部會計核算的特殊性，會計核算在核算主體、核算內容等方面都因其特殊的行業(yè)特性而有別于其他的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)內部的會計人員必須根據(jù)企業(yè)特有的行業(yè)特性，全面了解企業(yè)內部特殊的會計核算模式，以保證房地產(chǎn)企業(yè)內部會計核算的準確性與科學性。

主要參考文獻

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