房地產企業成本控制與財務管理的聯動機制探究

摘要：構建成本控制與財務管理間的聯動機制，應成為現階段完成企業內部會計控制的重要任務。房地產企業的財務管理需要面對：融資管理環節、生產資金管理環節、銷售資金管理環節。由此，須在成本控制的經濟目標與社會目標的范圍內進行。即：企業資金的分配應在成本控制基礎上，幫助企業獲得滿意的經濟效益；同時，企業資金在分配的環節上應有所則重，即：在決定商品房質量的重要施工環節，在預算約束下應給予充分的資金支持。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；財務管理；聯動機制

處于目前經濟大環境下的房地產企業，面臨著成本控制與資金使用方面的巨大壓力。伴隨著我國經濟發展方式的轉變，不難預期：未來房地產行業仍將處于國家的宏觀管控之中。由此，構建成本控制與財務管理間的聯動機制，則成為現階段完成企業內部會計控制的重要任務。本文將著重從房地產財務管理層面，探尋二者聯動機制構建的途徑。

根據馬克思“資本循環模型”可知：基于資本循環總公式G-W-G`而言，企業資金在總量上將在時間維度依次存在于G、W、G`上；并且，在空間維度同時分布于貨幣職能、生產職能、商品職能上。不難理解，企業惟有遵循資本循環而實施全過程的財務管理，方能滿足內部會計控制的目標。具體就房地產企業而言，企業資金將長期以生產資本的形式存在著，必然延緩了資本循環速度。在此背景下，容易導致企業資金鏈條的斷裂。若要規避這一后果，企業可以分別從外源性資金供給、全過程成本控制兩方面著手。下文，在討論前者的基礎上，構建起與全過程成本控制的聯動機制。

一、房地產企業財務管理面臨的問題

不難理解，企業若要持續經營下去，其資本便須獲得永續循環。企業資本依次經歷：貨幣資本階段、生產資本階段，以及商品資本階段。從而，企業的財務管理便需要面對：融資管理環節、生產資金管理環節、銷售資金管理環節。

（一）融資管理環節面臨的問題

企業在融資環節一般采取兩種模式：（1）內源型融資；（2）外源型融資。其中，前者體現為企業資本積累的結果，是最為安全的融資模式。從而，該環節所面臨的問題主要存在于外源型融資領域。具體而言：（1）在直接融資領域。由于企業股票市值的敏感性波動，其傳導效應必將影響企業財務預算的制定與實施。（2）在間接融資領域。伴隨著央行屢次調高存款準備金率，必將增大企業的借款成本。從而，在資本循環速度一定的條件下，必然提升企業資金借貸的機會成本。同時，房地產業作為目前重點調控的行業，必然存在政策面的貸款歧視。

（二）生產資金管理環節面臨的問題

增進企業經營資質的內生激勵，對于企業的資本有機構成提出了更高的要求。通過提升C/V的比例，實則增大了企業在資本重置方面的資金投入。從經濟學視角來考察企業財務管理所面臨的問題，則體現為：由于資產專用性的增強，而提高了企業的沉淀成本。并且，在產能過剩背景下受資本循環速度減慢影響，企業資金將長期以固定資產形態存在。從而，拉緊了企業資本循環鏈條。

伴隨著要素市場整體價格的提升，房地產企業無論是在勞動力成本的支出方面，還是原材料的購買方面，都面臨了較以前更大的費用支出。在財務預算剛性背景下，企業各部分勢必存在追加預算的內生沖動。從而，形成企業成本控制與財務管理的兩難境地。

（三）銷售資金管理環節面臨的問題

企業產品銷售階段，是實現G`“驚險的跳躍”關鍵環節。受到企業產品使用價值的特征影響，目前仍處于賣方市場。由此，在銷售環節上所面臨的問題，主要在于：因商業信用，而產生的企業銷售資金回籠問題。在企業產品銷售領域，存在數量可觀的營銷成本。諸如，場地的租賃費用、銷售網點的內裝修，以及勞務費用等，在增大企業經營成本的同時，還將影響財務管理中的內部會計控制。

二、房地產企業財務管理的內在要求

房地產企業作為市場經濟主體，其內在規定性決定了它必然追求企業價值。企業價值的實現與否，則受到企業內、外兩方面的作用?？疾炱髽I財務管理的內在要求，便主要針對企業的內環境展開討論。

（一）合理籌集資金開展生產準備

企業財務管理的目標之一，便在于為企業的生產準備資金。其中，企業通過銷售利潤資本化的過程，累積了一定的自有資金存量。然而，伴隨著市場結構、產品銷售體系的動態演變，企業自有資金存量難以推動組織資源的有效運轉。因此，引入外生資金便成為企業財務管理的重要任務。“合理”體現為兩個方面：（1）外源性資金的存量數額合理；（2）外源性資金的融資渠道與結構合理。

其中，外源性資金的存量數額，應建立在一定的成本控制原則基礎之上。即，須滿足成本控制的經濟目標和社會目標。外源性資金融資渠道與結構，則體現為對商業銀行的尋找，以及企業生產經營中的內、外資金比例關系。

（二）合理分配資金進行生產、銷售

通過企業財務管理整合了內外資金之后，便面臨著如何合理分配資金的問題。由馬克思資本循環總公式的實現條件可得：從靜態角度來看，資金在分配上的繼起性與同時性，推高了企業對資金總量的需求。為此，在資金約束條件下，企業財務管理合理分配資金進行生產、銷售則成為另一內在要求。

這時，須在成本控制的經濟目標與社會目標的范圍內進行。具體表現為：企業資金的分配應在成本控制基礎上，幫助企業獲得滿意的經濟效益；同時，企業資金在分配的環節上應有所則重，畢竟，成本控制的社會目標決定著其的社會責任。即：在決定商品房質量的重要施工環節，在預算約束下應給予充分的資金支持。

三、房地產企業財務管理的思路

企業財務管理部門作為成本中心，類似于企業的心臟功能。通過對資金的籌措、分配、監管，以及最后的企業利潤率的評估，推動著企業的健康良性發展。 本文將從以下三個方面展開路徑構建。

（一）建立全過程的資金管控機制

按照企業資金的流動環節，可以把它分為這樣3個階段：（1）資金準備。資金準備包括，外生資金引入、內生資金籌措。（2）資金使用。資金使用包括，在企業產品生產、銷售等全過程上的使用。（3）資金回籠。即企業資本在完成商品職能后，資金以G`（G+g）的總量回到企業內循環。其中，在全過程的資金管控中，應著重對第1、第2個階段進行考察。

（二）建立資金使用效益的評價機制

正如上文提出的，企業財務管理部門體現為企業的成本中心。這一地位就要求企業在財務管理過程中，應對成本的控制程度進行評估。從資金使用上來看，則體現為應對其的使用效益展開評價。因此，建立資金使用效益的評價機制，便成為必然。這里須注意一點：應著重考察資金使用的機會成本。

（三）建立與企業各職能部門的信息溝通機制

企業財務管理作為企業核心環節，應建立與企業各職能部門的信息溝通機制。這不僅是企業財務管理部門作為成本中心的地位使然，還是企業財務目標管理的內在要求。并且，企業還應建立各部門之間的聯動機制，通過對各部門管理者正式與非正式協商渠道的建立，強化企業資金監管意識和力度。

四、房地產企業成本控制與財務管理的聯動機制構建

不難理解，房地產企業的成本控制，歸屬于企業內部會計控制的重要內容； 而企業內部會計控制又體現為企業財務管理的核心。從而，二者聯動機制的構建，須在內部會計控制為中介條件下來完成。

（一）建立資金使用效益的評價機制

房地產企業財務主管部門，建立資金使用效益的評價機制，在于減少資金使用中的機會成本。關于評價機制的設計，應著重在于事前分析與事中的權變管理。因此，有關計算資金貼現的公式、模型，都可以作為事前分析的工具。資金使用中的權變管理，則在于針對房地產企業物資采購中的風險概率值（沉淀成本），適應性的進行資金配置。

（二）專家隊伍的職能建立

不難知曉，專家隊伍的建立將有助于對成本的界定、控制提供技術與監督職能。在專家隊伍的組成中，應充分發揮本單位會計專門人才的優勢；同時，在不涉及機密泄露風險的前提下，可以從會計師事務所引進“獨立”會計專家。從而，提升成本控制決策的客觀性。專家隊伍應在正式制度安排的基礎上進行建立，并以項目為導向，開展全過程的成本控制與財務管理間的管控輔助工作。

（三）提升單位會計人員的業務

無論內部會計控制機制如何優越，都需要通過會計人員的實施方能實現。由此，會計人員的技能以及職業操守，都將直接影響機制的發揮。從目前情況來看，在提升單位會計人員的業務時，應突出他們的內部會計控制意識。通過崗位意識的提升，最終強化對單位業務成本的控制與監管。在業務培訓過程中，還應強化企業職能部門間的協作意識，從而，提升他們在內部會計控制中的大局觀念。

（四）從整體上把握企業成本控制

房地產企業財務管理，實則體現為對企業資金的全過程控制。因此，具有全局性、戰略性的特征。建立二者的聯動機制，還應將成本控制納入到企業全局性層面來構建。具體表現為：（1）企業成本控制應服從于財務管理的需要；（2）企業成本控制應在財務預算范圍內展開；（3）企業成本控制應滿足財務管理對資金優化配置的目標導向。

五、小結

構建成本控制與財務管理間的聯動機制，應成為現階段完成企業內部會計控制的重要任務。房地產企業的財務管理需要面對：融資管理環節、生產資金管理環節、銷售資金管理環節。由此，須在成本控制的經濟目標與社會目標的范圍內進行。即：企業資金的分配應在成本控制基礎上，幫助企業獲得滿意的經濟效益；同時，企業資金在分配的環節上應有所則重，即在決定商品房質量的重要施工環節，在預算約束下應給予充分的資金支持。

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（作者單位：四川長虹置業有限公司）