當前房地產企業的融資困境及融資方式選擇

摘要：房地產行業對資金的需求非常大，融資能力對房地產企業尤其重要。房地產企業的融資渠道一直比較狹窄，主要依靠銀行貸款，資本市場融資比例很小，近年來，信托和私募基金成為房地產開發資金的重要來源。在當前國家緊縮銀根和房地產市場遭遇嚴厲調控的宏觀環境下，傳統融資渠道和信托業務受阻，房地產企業陷入了融資困境。為擺脫這種局面，房地產企業應根據自身的特點和需求，選擇合適的融資方式，拓寬融資渠道，改善融資結構，以保持穩定和健康發展。

關鍵詞：房地產企業 融資渠道 融資困境 選擇

房地產業是國民經濟的先導性產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時也是資金密集型行業。在當前房地產市場遭遇了前所未有的嚴厲調控，國家貨幣政策不斷收緊的情況下，如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式，成為房地產企業保持穩定健康發展所要解決的主要問題。

一、房地產企業的融資渠道

1、銀行貸款

商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬于典型的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

2、股票融資

股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

3、債券融資

房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，并發展緩慢。

4、房地產信托

在國家的宏觀調控下，信托融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信托計劃籌集；二是股權投資信托，即信托資金參股房地產企業，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。

5、房地產私募基金

房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。

6、融資性售后回租

房地產的融資性售后回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業的一種融資方式。售后回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。

7、境外融資

境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。

二、當前房地產企業的融資困境

1、銀行貸款難度大、規模緊

自去年11月開始，央行連續九次提高存款準備金率，并擴大準備金范圍，大型金融機構的法定存款準備金率已從17%升至21.5%的歷史高位。貨幣的流動性下降，大大限制了銀行貸款規模，預計這種態勢還將持續較長一段時間。

特別是房地產開發貸款，不僅審批條件苛刻、提取困難，并且進行專門的規模管理，屬各商業銀行嚴控和壓縮的授信品種。

2、上市融資受阻，增發計劃紛紛折戟

隨著房地產調控政策的相繼出臺，房地產企業在股票市場的融資渠道已基本關閉，無論是IPO還是重組借殼。去年10月，證監會宣布暫緩受理房地產開發企業的重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

同時，地產調控使上市房企股價連續下挫，試圖增發再融資的房地產企業大都遭遇股價未發先破的窘境，增發方案紛紛折戟。

3、債券發行門檻高，并向保障房建設傾斜

我國的債券發展還處于初級階段，債券發行規模小，發行程序不規范，債券流通市場不健全，債券評級的準確性也存在問題。此外，發債融資對籌資企業的要求較高，中小型房地產企業很難涉足。

今年6月，國家發改委發布了《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，表明政府支持和鼓勵發行債券進行保障性住房項目融資。

4、監管措施頻頻出臺，房地產信托業務趨緊

2010年信托融資成為許多房地產企業解決資金困境的重要渠道，全年房地產信托融資額近2000億元。然而去年年底以來，隨著監管層規范房地產信托業務措施的頻頻出臺，地產信托業務開始趨緊。信托公司在選擇合作伙伴時，將設置更高的門檻，擁有優質項目資源的大中型房企將受到信托公司的青睞，同時，信托融資成本還會繼續上升。

5、房地產私募基金方興未艾，仍待探索發展

在國家對房地產行業直接融資和銀行信貸進行嚴厲調控，特別是銀監會對信托公司房地產業務進行嚴格審查后，國內出現了近30只地產投資基金，主要以私募股權投資基金的形式出現，今后房地產企業與基金的合作可能成為一種趨勢。目前，國內房地產基金的發展仍處于探索階段，資金來源狹窄，投資與監管模式尚未建立，專業人才缺乏，尋找合適的投資項目比較難。另一方面，房地產基金的監管仍屬灰色地帶，政策不明朗，相應的法律法規有待健全，基金未來能否成為房地產開發資金來源的重要組成部分還是個未知數。

6、配套法規制度不完善，融資性售后回租存在缺陷

通過售后回租方式進行融資以房地產為標的物的情形很少，并且僅限于商業物業。雖然國家稅務總局2010年9月發布公告，明確規定融資性售后回租業務中出售資產的行為，不確認為銷售收入，不征收增值稅和營業稅，租賃期間的融資利息，作為財務費用在稅前扣除。但是，房地產的售后回租業務必須經過商品房銷售和產權轉移登記環節，其中涉及的稅費如契稅、土地增值稅是否征收，相關法規制度沒有明確規定，房地產融資性售后回租業務存在一定的風險和缺陷。

7、境外融資成本高、要求高

由于國內融資渠道層層被卡，部分房地產企業不惜縮減融資規模或以高額成本進行海外融資，境外資本成為房地產企業補充現金流的無奈選擇。

外資房地產基金在選擇國內投資伙伴時的要求也格外苛刻，一般為當地最大企業或上市公司，有政府背景的企業是他們的首選，此外對投資項目、運作過程和內部回報率的要求較高。

三、房地產企業的融資方式選擇

在緊縮貨幣政策的背景下，房地產企業資金面吃緊，融資方式受到行業宏觀調控的嚴重影響，銀行與資本市場等常規融資渠道對房地產業設置了較大障礙。多渠道解決融資難題，保持現金流的穩定，成為房地產企業生存和健康發展的關鍵。

目前房地產企業融資形勢出現了新的特點，主要表現為銀行貸款難度加大，資本市場融資受阻，信托和海外發債成為房企的主要融資渠道，私募基金的發展很快。針對這些新特點，房地產企業必須結合自身經營情況，選擇合適的融資方式。

1、行業領先企業首選銀行貸款融資

不同規模及背景的企業，受趨緊信貸政策的影響并不一樣。規模大、資信好的區域龍頭企業和具有較強國資背景的大型房企仍然受到銀行青睞。這些企業可首先選擇通過銀行信貸方式融資，取得低成本的開發資金。

2、參與保障房建設的房企可發債融資

由于政府大力支持保障房建設，參與保障房建設的房地產企業通過發債獲得開發資金相對容易。特別是國有或國有控股的房地產企業，可以發行短期融資券或中期票據募集資金，專項用于保障性住房建設。

3、商業物業持有企業謹慎選擇售后回租融資

通過售后回租方式融資的房地產企業，首先必須持有估值較高的經營性物業。另外，因相關法規制度的不完善，房地產售后回租業務存在稅務風險，并在房產增值的情況下回購過程出現違約的風險較大，房地產企業應謹慎選擇這種融資方式。

4、在港上市房企可選擇海外發債融資 相比國內上市公司，在港上市的房地產企業更容易實現海外融資。發行利率高、年限長的合成債成為今年房企海外融資特色。

5、信托和私募基金是各類房企資金來源的有力補充

由于信托和私募基金在優化債務結構方面得天獨厚的優勢，因此無論是有負債率考核指標要求的大型央企還是本身負債水平較高的民營房地產企業，都對信托和私募基金產生了濃厚的興趣。

自有資本金不足的房地產企業，可采取股權融資方式，與信托公司或私募基金組建有限責任公司進行項目開發。出現短期資金困難的房地產企業，在無法獲得銀行信貸支持的情況下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，彌補資金缺口。此外，上述股權和債權融資還可以組合使用。

過去幾年，國家的房地產政策反復多變，從目前的情況看，調控可能成為房地產行業未來較長時間的主要基調，房地產業的發展也將與地產政策更加緊密地結合。這種情況下，資金彈性明顯小于其他行業的房地產企業，根據自身的規模實力和抵御風險水平，采取不同對策，開拓較為穩定的多元化融資渠道已是迫在眉睫，這也是滿足房地產企業資金需求和分散風險的必要途徑。

參考文獻：

1.梅霖、陸惠民，《房地產融資渠道分析》，2004年第5期，《建筑管理現代化》；

2.ChinaVenture投中集團，《房地產企業陷融資困境 債券與增發成重要渠道》，2011年03月29日，和訊房產網；

3.陳晟，《2011年房企融資圖示，私募基金暫不受控》，2011年8月15日，福布斯中文網。

（作者單位：深圳市振業（集團）股份有限公司）