樓市泡沫有多危險(xiǎn)?

上世紀(jì)80年代末，日本曾爆發(fā)空前的房地產(chǎn)泡沫。到90年代初泡沫破滅，給日本銀行帶來成堆壞賬，日本經(jīng)濟(jì)深陷停滯，迄今已逾20年。這一教訓(xùn)，一直是研究討論的熱點(diǎn)。人們拿日本作為房產(chǎn)泡沫的反面教材，仿佛日本就是房產(chǎn)泡沫的終極標(biāo)本了。

然而，中國眼下的房產(chǎn)泡沫，可能遠(yuǎn)比日本可怕得多。日本樓市泡沫，主要參與者是企業(yè)，主要炒作對象是寫字樓和商業(yè)物業(yè)。當(dāng)泡沫破滅，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表首先遭到破壞；企業(yè)淪陷，銀行也就被拖下水，因?yàn)槠髽I(yè)是銀行的主要信貸客戶。住宅市場當(dāng)然也出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫，不少家庭遭受重創(chuàng)，但總的來說，日本房產(chǎn)泡沫的主要受害者是企業(yè)和銀行，而不是家庭。

中國則正好相反。房產(chǎn)泡沫的參與者主要是家庭，主要炒作對象則是住宅。高房價(jià)榨干了家庭財(cái)富，使家庭消費(fèi)潛力受到嚴(yán)重破壞。企業(yè)則以參與房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的形式參與房產(chǎn)泡沫，直接效果是產(chǎn)業(yè)資本外流。家庭萎縮和產(chǎn)業(yè)資本外流當(dāng)然使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型變得愈發(fā)不可能。

問題如此嚴(yán)重，中央政府卻沒有表現(xiàn)出應(yīng)有的決心。自去年4月17日至今，限購政策推出三輪，近期還在醞釀三四線城市限購政策。在這長達(dá)一年半的時(shí)間里，中央政府投鼠忌器，欲調(diào)還休，令市場日日提心吊膽。買房的怕跌，不買又怕漲，開發(fā)商買地怕，不買也怕。

其實(shí)，房價(jià)畸高是人人都知道的事實(shí)，也都知道高房價(jià)不可能長期維系。但人們又總是不甘心。過去6年，在中央連串的所謂房產(chǎn)調(diào)控政策下，房價(jià)如火箭般瘋狂上漲。人們已經(jīng)被調(diào)怕了。因?yàn)榇蠹叶枷嘈牛枰叻績r(jià)，一定會(huì)設(shè)法挺住房價(jià)。

但與我們每個(gè)人一樣，政府也不是單目標(biāo)系統(tǒng)，它有各種訴求。房價(jià)只是政府關(guān)注的問題之一，而決不是問題的全部。假如政府不打算再挺房價(jià)，或挺房價(jià)的代價(jià)過高，房價(jià)真的大幅下跌了，那會(huì)是一個(gè)什么場景呢？

想到這一點(diǎn)，便讓人不寒而栗。中國每年銷售的住宅數(shù)量，按平米計(jì)是6億多平方米，以套數(shù)計(jì)不低于500萬套。中國房價(jià)2010年見頂（不同城市有數(shù)月差異，但大致不差）。到今年年底，將有大約1000萬套房在天花板上售出。保守估計(jì)，1000萬套房對應(yīng)1000萬個(gè)家庭，以每家3人計(jì)，就是3000萬人。這些人將被套牢在房價(jià)的巔峰，不知何日才能解套。如果目前狀況再多維持一年，被套牢的家庭將達(dá)到1500萬戶，也就是整整4500萬人被套在天花板上。這還只是購房家庭，如果將買房家庭的雙方父母也包括在內(nèi)，那么，在房價(jià)巔峰期被卷入樓市的家庭數(shù)量可能達(dá)到4500萬戶——整整1億多人！

希望這個(gè)數(shù)字是高估了，因?yàn)榍樾螌?shí)在不樂觀。以中國目前的房價(jià)水平，一套房子掏空一個(gè)甚至幾個(gè)家庭已是常態(tài)。這種全副身家壓一套房子的豪賭是無論如何輸不起的。幾代人的全部財(cái)富都?jí)涸谝惶追孔由狭恕Ｈ绻績r(jià)如預(yù)期般上漲，雖然不會(huì)賣出套現(xiàn)，但終究賬面有收益，心理上容易接受；倘若房價(jià)下跌，哪怕只是跌百分之二三十，這家人的財(cái)富就會(huì)被洗得干干凈凈，要是再跌多一點(diǎn)，還會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)——自己白白付出一大筆辛苦錢，反欠一屁股債。

當(dāng)然，也許有人會(huì)說，買房是自愿的，沒人強(qiáng)迫他們，虧了錢也只能自己承受。這些都對。但我總覺得缺了一點(diǎn)同情心。沒有房產(chǎn)調(diào)控一次次將房價(jià)抬高，沒有地方政府瘋狂炒房，沒有一群所謂專家學(xué)者天天忽悠房價(jià)還要再漲20年，這些普通百姓又怎么會(huì)把幾代人的積蓄投入買房？

高漲的房價(jià)已經(jīng)撕裂了中國社會(huì)。那些高位入市的普通人，與買不起房的另外一些普通人，本來同屬一個(gè)階層，但現(xiàn)在卻因房價(jià)而對立起來。買了房的盼著房價(jià)繼續(xù)暴漲，買不起的則詛咒房價(jià)崩盤。房產(chǎn)泡沫惡化了代際關(guān)系，使兩代人喪失了創(chuàng)業(yè)動(dòng)力，這是中國與日本最大的不同之處。

而政府還在左右為難。這也許就是限購的邏輯：最好不漲不跌，房價(jià)定格，混一天算一天吧。