房企究竟缺不缺錢?

購房者怎么也盼不來房價下跌。

九月的中秋小長假，是傳統的樓市“金九銀十”的開場大戲，但卻著實冷清。雖然不少房企“贈送面積”、“萬人團購”等促銷手段一波接著一波，但持幣待購的人卻更多了。

數據顯示，全國各大中城市成交量陷入“極寒”。除某些地段比較偏遠的郊區項目，城市中心地段的新盤打折力度和往年并無太大差別。購房者的觀望心態進一步加重。房價難大幅“跳水”，買賣雙方的“僵持”仍將持續。

各家房企的資金鏈無法支撐，房價才有“大跌”可能。但房企缺錢嗎？

樓市成交步入“極寒”

根據北京房地產交易管理網數據顯示：中秋節小長假，北京樓市成交量再陷入低谷，其中期房住宅簽約為252套、現房住宅簽約為34套、二手房住宅簽約為121套。合計總簽約為407套，創造了小長假成交量新低，同比之前的端午節小長假的436套下調7%。

筆者發現，除了北京，上海、廣州、深圳等地也正經歷史無前例的樓市“寒冬”。比如上海，根據21世紀不動產上海區域市場中心統計，9月前12天，上海新房成交1648套，較8月同期下降4%。上周上海新房僅成交911套，環比下降29.16%。而中秋節期間，上海樓市僅成交346套，比去年中秋回落64.3%，較前9天日均成交下降了20%。上海上周成交均價2.49萬元/平方米，環比提升12.5%。不過，這是報價6萬元/平方米以上新樓盤拉升的，實際情況是，目前上海有價無市的情況相當明顯。

筆者走訪并咨詢多個一線城市樓盤時發現，與今年之前幾個月相比，“金九銀十”的寒意更甚。基本上都是“看的人多買的人少”，售樓處的工作人員不得不整天追著幾個留過電話的看房人跑，但是準購房者們顯然不買賬。不少看房人表示，目前的價位仍舊是太高，還是要繼續觀望，目前不考慮輕易出手。

北京中原地產方面分析認為，出現最近三年最低迷“金九銀十”開局的主要原因有幾點：第一，已經進入銷售的8月和9月項目，雖然已經開始有明顯的降價，但是絕對價格依然高于購房者預期；第二，調控政策繼續收緊，限購可能向二三線城市蔓延。雖然不會直接影響北京市場，但是對購房者心理影響非常大，特別是部分認為市場調控幅度不會過大的購房者的觀望情緒再次升級。

業內人士指出，購房者濃厚的觀望情緒仍將繼續加重。一位房地產企業內部人士直言，“如果不是特別著急購房的話，可以等到四季度再看看。如今二三線城市也要納入限購，新一輪調控的效果未來肯定會有所顯現，不妨再觀察一段時間。起碼短期來看，房價反彈的可能性幾乎沒有。

大部分資金鏈仍充裕

從去年延續至今的房地產宏觀調控政策，目前仍看不出任何放松的跡象。在此背景下，一位不愿透露姓名的房地產企業人士坦言，“當初拿地成本高，要我們‘割肉’太難了?！钡撬仓赋?，如果未來庫存壓力持續增加，資金鏈進一步惡化，也不排除“降價換量”了。但是，多位內人士表示，除了部分小房企，大中房企的資金鏈并沒有外界想象的那么嚴重。

業內人士直言，除了某些實力本就不濟的小型房企，大部分房企的資金鏈相對寬裕。“在調控之前賺的利潤較高，抗一陣子沒問題?！鄙虾Ｄ持行》科蟮呢撠熑吮硎?，70%以上的房企再扛個5年都沒問題。另據筆者了解，真是因為房地產業內對于行業前景的看好，不少中小房企甚至不惜以高額代價向民間融資，從而補給資金鏈。

一位操作多年民間借貸的江浙人士章友（化名）表示，“前幾年股市好的時候，很多人借高利貸炒股。最近不少小房企的老板借錢周轉，大家也都愿意借，因為就算還不上，還是有那么多房子在那抵押著?！?/p>

“為應對調控，不少上市房企正調整債務結構，大幅提高長期借款比重?！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L陳晟等專家表示，今年房企海外融資、房地產信托等大幅增長，一定程度上沖抵了國內銀行住房貸款的收緊。由此可見，無論供給方還是需求方，房地產行業的資金鏈總是有其解決途徑。

經過幾輪調控，大型房企已有“心理準備”和“耐藥性”，在沒有生存危機的情況下，降價動力不大?；蛟S正因如此，“金九銀十”的新盤折扣才讓看房者們直呼“不給力”。根據搜房網數據監控中心統計，2011年9月份在北京160個優惠打折樓盤中，折扣或價格方面作過下調的樓盤環比8月81個下降了22.22%，數量為63個。

但是，房地產業內人士也坦言，如果未來的房地產宏觀調控政策依舊“咬定青山不放松”，比如二三線城市限購令范圍仍舊不斷擴大，那么不少房地產企業的日子就將越來越難熬，至少某些小型房企或將難以支撐。最新數據顯示，房地產行業在前8月資金來源數據中，國內貸款同比上漲5.1%，個人按揭下調了4.2%，是所有來源中占比萎縮最厲害的兩部分資金來源。目前來看一線城市調控效果最有效的政策依然是限購，而全國樓市能否被抑制最主要的因素為信貸。

而除了資金鏈問題，各家房企的庫存壓力也在不斷增加，“庫存堰塞湖”也在進一步逼迫各房企妥協。最新數據表明，各地的樓市庫存不斷攀上高位。根據北京市房地產交易管理網的數據，北京新房庫存量已經穩穩地落在了11萬套之上。而按照9月上旬北京市商品房住宅簽約1459套計算，目前的11萬余套庫存消耗需要超過25個月。而且經過半年多的限購，目前市場上剩余的有效需求量越來越少。在調控政策持續收緊下，預計部分項目將逐漸開始為了求量而放棄堅守價格。

說不清的房價：局部拐點或近

有觀點認為，房地產開發商會因為調控壓力而大幅促銷，使商品房價下降達40%以上。目前看來，這種情況目前并未

發生。但業內人士分析，中小房企樓盤項目的未來將率先“跳水”，或將蔓延開來，而新房價格一再下挫也可能導致二手

房價格的松動，房價拐點“漸行漸近”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，庫存壓力的不斷加大，部分開發商尤其是中小開發商的資金鏈愈發緊張，使得9、10月份會有更多的新盤加入到打折促銷的行列。目前，北京市場上潛在的、符合條件的購房需求依然龐大，積蓄已久的購房需求亟待釋放，9、10月份或將出現的普遍的、較大幅度的房價回調，將成為購房需求釋放的契機，樓市成交量有望隨著房價的回落而逐步回暖。另外，鏈家地產市場研究部首席分析師張月認為，由于城中二手房市場相比于郊區更加微妙，比如城中購買力強的買家更多，城中房價更高，降價成交量更少等原因，使得其降價個例尚未形成規模。但是，城中房價開始松動的現象無疑將會加速北京整個房價回調的速度，“金九銀十”恐將成為業主調價季。

房地產業內人士指出，未來樓市的成交價格將逐步跳水。以北京為例，在北京供應結構性變化下，房價下調的現象可能在統計數據上被放大。預計五至六環將成為市場供應及簽約的主要區域。房價在通州、大興、房山等區域都有繼續明顯下調的可能。最高下調幅度甚至可能超過10%。而五環內因為供應處于絕對稀缺、庫存的住宅大部分屬于尾盤，這使得房價下調幅度不會太大。

另外，也有專家指出，簡單依據某個熱點城市的房價一時“停”或“微降”，就認為已達到調控效果，是短視的。可以

預見，如果“限購令”等強力措施不能延續和擴面，房價必然出現強力反彈。而從長遠來看，房地產宏觀調控的根本措施，還是需要加快配套改革，必須從房地產稅制、財政體制等方面進行系統性改革。