房地產(chǎn)調(diào)控視角下的個人住房課稅探討

摘要：近幾年來，政府采取了一系列的住房稅收政策，對抑制房價過快上升起到了很好的“剎車”作用。但這些住房稅收政策有其本身的局限性，從而影響了其作用的進(jìn)一步發(fā)揮。因此，我們應(yīng)從民生和稅制完善的綜合角度而不是單純地以房地產(chǎn)調(diào)控角度設(shè)計住房課稅體系。

關(guān)鍵詞：房價調(diào)控；民生；完善稅制；住房課稅

中圖分類號：F287.8 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-3890(2011)12-0059-06

一、我國個人住房課稅現(xiàn)狀分析

(一)現(xiàn)行個人住房課稅結(jié)構(gòu)分析

我國現(xiàn)行稅制中課及個人住房的稅種主要分布于住房開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三個環(huán)節(jié)，共計9個稅種，其中，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅的稅種最多、納稅人承受的稅負(fù)最重，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅和個人所得稅，此外還涉及耕地占用稅、契稅和印花稅；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅在保有環(huán)節(jié)課征。根據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收政策，以消費者個人為納稅人，各稅種對個人住房的基本稅務(wù)處理如下：

1.強化了營業(yè)稅的征收政策。國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控始于2004年“國八條”調(diào)控措施的頒布，按照“國八條”的精神，國家稅務(wù)總局隨后下發(fā)通知，對個人轉(zhuǎn)讓購置的住房由原對住房性質(zhì)不加區(qū)分、一律按差額辦法確定計稅依據(jù)計算營業(yè)稅調(diào)整為：自2005年6月1日起，區(qū)別普通住房與非普通住房，按購置使用年限的不同分別給出了不同的營業(yè)稅征稅政策。對購買不足2年轉(zhuǎn)手交易的各種住房，按銷售收入全額確定營業(yè)額征稅；對購買2年及2年以上的，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按差額(銷售收入減去房屋買價后的余額)確定營業(yè)額征收營業(yè)稅。隨著2005年“國六條”的頒布，個人住房營業(yè)稅的征收進(jìn)一步強化，國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，規(guī)定自2006年6月1日起，將所轉(zhuǎn)讓住房由購入2年提高到5年適用營業(yè)稅相關(guān)政策，由于加大了轉(zhuǎn)手交易的成本，因此對抑制投機和投資性購房需求發(fā)揮了一定的作用。但2008年金融危機的到來，我國房地產(chǎn)市場隨之蕭條，為刺激住房市場，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，將5年又改回2年，該政策僅僅適用一年。中央政府4萬億及地方政府相應(yīng)的救市投入，振興了各行各業(yè)，房地產(chǎn)市場更是繁榮興旺，但隨之而來的是民生困境。在此背景下財政部、國家稅務(wù)總局又下發(fā)了通知，規(guī)定自2010年1月1日起，對個人轉(zhuǎn)讓購買的住房區(qū)分情形設(shè)置了三項待遇：一是按銷售房屋收取的全部價款為應(yīng)稅營業(yè)額全額計算征收營業(yè)稅，對象是購買不足5年的非普通住房；二是按照銷售收入減去購買房屋的價款的余額為營業(yè)額差額計算征收營業(yè)稅，對象是購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房；三是對外銷售時，給予免征營業(yè)稅的待遇，對象是購買超過5年(含5年)的普通住房。從營業(yè)稅政策的松緊變化中，我們可以感受到營業(yè)稅被作為了國家宏觀調(diào)控的手段，現(xiàn)處于強化階段。

根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例及相關(guān)政策的規(guī)定，不僅有償轉(zhuǎn)讓住房，個^將住房贈與其他單位和個人的，除特別規(guī)定外，也應(yīng)計算繳納營業(yè)稅。

與住房交易市場相比較，國家對租賃市場的鼓勵政策凸顯了營業(yè)稅這一調(diào)節(jié)手段。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，無論居住用還是商用，一律減半征收營業(yè)稅，而且適用稅率由5％降為3％。

2.進(jìn)一步規(guī)范了個人所得稅的征收。對于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的現(xiàn)行主要政策包括：(1)住房作為個人的財產(chǎn)，按照個人所得稅法的規(guī)定，對外銷售時，需確認(rèn)為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計算繳納個人所得稅，適用稅率為20％的比例稅率。如果納稅人不能正確計算房屋原值，不能準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)在1％-3％的幅度內(nèi)確定征收率，對個人的住房轉(zhuǎn)讓收入直接計算應(yīng)納稅額。(2)將住房具體劃分為商品房、已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)、自建住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房和受贈的住房，對不同類型住房允許扣除的原值分別予以界定，同時對允許稅前扣除的合理費用(包括住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用)，給出了具體規(guī)定，尤其是裝修費用，區(qū)別不同類型住房給出了具體的量化標(biāo)準(zhǔn)。對購置的住房，明確規(guī)定納稅人減除住房購置成本及購置過程中交納的相關(guān)稅費必須以原購房合同、發(fā)票等有效憑證為依據(jù)，且需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核。(3)對二手房交易征管日益規(guī)范，所轉(zhuǎn)讓住房完稅才能辦理過戶。通過在房地產(chǎn)交易場所采用一窗式征收管理辦法，主管稅務(wù)機關(guān)對個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅等稅收一并辦理。(4)根據(jù)我國個人所得稅法規(guī)定，不僅轉(zhuǎn)讓住房，個人出租住房也須計算繳納個人所得稅。個人出租住房應(yīng)按財產(chǎn)租賃所得繳納個人所得稅，其現(xiàn)行政策要點是：財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20％的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額；出租房屋用于居住適用10％的優(yōu)惠稅率，用于經(jīng)營，無優(yōu)惠待遇，適用20％稅率征稅。(5)自2009年5月25日起，個人無償受贈房屋，除符合特別規(guī)定外，需確認(rèn)受贈所得，按照20％的稅率繳納個人所得稅。

3.個人住房的其他相關(guān)涉稅政策要點。(1)自2008年11月1日起，個人銷售或購買住房，不區(qū)分住房類型，一律享受免征印花稅的待遇；個人銷售住房，不區(qū)分住房類型，一律享受免征土地增值稅的待遇；個^首次購買的住房如果是普通住房且建筑面積為90平方米及以下的，契稅按1％征收。(2)個人出租住房的房產(chǎn)稅以租金收入按4％計算繳納；出租非住房按12％計算征收房產(chǎn)稅。對個人出租住房簽訂的租賃合同，不僅免征印花稅，而且免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(3)對個人居住用房產(chǎn)，除試點范圍內(nèi)的房產(chǎn)外，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。(4)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以增值率(增值額與扣除項目金額的比率)20％作為起征點，增值率超過20％的土地增值額，就其全部增值額計稅。

4.試點范圍內(nèi)個人住房保有環(huán)節(jié)課稅要點。個人所擁有的城鎮(zhèn)房產(chǎn)歸屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，但長期以來，對個人擁有的住房實施免稅政策。隨著房價的狂飆，為調(diào)節(jié)收入分配，并將房價控制在合理的價格區(qū)域，中央政府將上海、重慶納入試點，上海、重慶自2011年1月28日起，相繼對個人保有的增量住房開征房產(chǎn)稅。兩地方案基本課稅要點如下：(1)上海方案課稅要點。方案中，對本市居民和非本市居民住房確定的征稅對象有所不同，對本市居民，以家庭為單位，征稅對象包括在本市新購的超過一套的住房，該住房無論是二手存量住房還是新建商品住房均屬于征稅對象；對非本市居民，只要是新購的住房，均屬于征稅對象。應(yīng)納稅額按成交價格采用從價計征方法，成交價格中人均不超過60平方米的部分為免征額，免于征稅，就超過的部分計稅，適用稅率按全年商品住宅成交均價實施差別比例稅率，稅率分別為0.6％和0.4％。(2)重慶方案課稅要點。個人住房房產(chǎn)稅按成交價格從價計征。方案中，將征稅對象劃分為三類，并就征稅對象分別規(guī)定了適用稅率和免征面積。對個人擁有的獨棟別墅，無論是新購的還是原有的，按不足180平方米的部分確定免征額；對新購的高檔住房，按不足100平方米的部分確定免征額。上述兩類征稅對象按全年商品住宅成交均價適用差別比例稅率，稅率分別為0.5％、1％和1.2％。對無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的超過一套的普通住房，統(tǒng)一適用0.5％的比例稅率，無免征部分。

5.廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)適用的稅收優(yōu)惠政策。為保障民生，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，國家推出了系列廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠政策是其中的重要組成部分，其政策要點如下：(1)納稅人按照政府規(guī)定價格向規(guī)定保障對象出租廉租住房取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，廉租住房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，租賃合同免征印花稅。(2)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地包括開發(fā)商在商品住房項目中配套建造的經(jīng)濟(jì)適用住房部分用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營商品住宅相關(guān)稅收政策，尤其是土地增值稅清算政策、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法，對個人住房的供求具有直接的影響，限于篇幅，本文不做具體介紹。

(二)稅收政策對住房市場各環(huán)節(jié)的調(diào)控作用

現(xiàn)階段，稅收政策與土地供給政策、信貸政策、保障性住房政策、房地產(chǎn)市場交易管理辦法并稱為國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的五大政策工具。作為國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要政策工具，稅收政策對個人住房的調(diào)節(jié)遍布開發(fā)、流轉(zhuǎn)到保有的每一個環(huán)節(jié)，或通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，抑制投資者或投機者的購買沖動，或通過調(diào)減開發(fā)商開發(fā)高檔住宅的超額利潤，引導(dǎo)其對加大普通住房的開發(fā)，或通過限制住房保有量，抑制投機性需求。現(xiàn)就稅收政策對住房市場各環(huán)節(jié)的調(diào)控作用分析如下：

1.調(diào)控商品住宅的開發(fā)。商品住宅開發(fā)環(huán)節(jié)實際上是商品住宅的生產(chǎn)階段，在此階段科學(xué)設(shè)置稅種予以課稅，勢必會影響商品住宅的供給，同時也可以控制投資規(guī)模、調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)。在此階段涉及的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、契稅、營業(yè)稅和土地增值稅。需要說明的是，土地增值稅按土地增值額適用四級超率累進(jìn)稅率計稅，超率累進(jìn)稅率本身就體現(xiàn)了稅收對生產(chǎn)者的利潤調(diào)節(jié)作用，以增加值而不是交易收入為稅基計稅，可以有效防止投資膨脹，更是體現(xiàn)了土地增值稅對房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)作用。其計稅辦法體現(xiàn)了該稅種的設(shè)計初衷是為了調(diào)節(jié)開發(fā)商的高額利潤，加大其開發(fā)成本，而不是增加交易成本。現(xiàn)行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行的“清算制”充分體現(xiàn)了這一初衷。

隨著土地增值稅“清算制”的實施日漸規(guī)范，“清算制”對商品住宅開發(fā)階段的影響已有所顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在兩個方面。一是開發(fā)商囤地現(xiàn)象減少，增加了用于開發(fā)的土地，進(jìn)而增加了商品房的供給。根據(jù)“清算制”規(guī)定，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，必須自行申報清算。此項規(guī)定對“囤地”開發(fā)商的影響是：土地囤積越久，土地價格上漲越高，按超率累進(jìn)稅率計算繳納的土地增值稅就愈多，為了防范政策和市場雙重風(fēng)險，理性開發(fā)商會將土地流通領(lǐng)域中的土地退出來，如果是實力強的開發(fā)商，將會加快土地開發(fā)，大大限制了房地產(chǎn)商通過分批、分期等手段囤積大量土地來牟取暴利的行為，并進(jìn)一步提高了商品房的供應(yīng)量。二是約束了開發(fā)商的“捂盤”行為，增加了商品房供應(yīng)。根據(jù)“清算制”規(guī)定，開發(fā)商開發(fā)的單位清算項目，如果取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年卻仍未銷售完畢的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)通知開發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清算。此項規(guī)定對開發(fā)商“捂盤”惜售給出了時間上限，為避免清算后的再銷售面積的稅前扣除項目金額可能減少的風(fēng)險，開發(fā)商不得不加快銷售進(jìn)程，進(jìn)而有利于遏制開發(fā)商惜售或囤積商品房的行為，增加商品房供應(yīng)。另外，“清算制”中視同銷售的規(guī)定，也有利于開發(fā)商更多地通過規(guī)范渠道增加商品房供給。

2.調(diào)節(jié)住房的流轉(zhuǎn)。住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)包括實物交易環(huán)節(jié)和住房出租環(huán)節(jié)，其中實物交易環(huán)節(jié)，包括增量房交易和存量房交易，是住房價值的實現(xiàn)環(huán)節(jié)，也是現(xiàn)行稅收政策調(diào)控的重點環(huán)節(jié)。現(xiàn)階段我國在此環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種較多，其中主要是營業(yè)稅和個人所得稅。由于土地增值稅日常按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入適用2％的征收率預(yù)征，直接加大了購房者的購房成本，因此不僅通過“清算制”影響商品住宅開發(fā)環(huán)節(jié)，而且通過“預(yù)征制”作用于住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。此環(huán)節(jié)征稅的作用機理是：通過影響住房的市場供求發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。調(diào)節(jié)的結(jié)果是：一方面在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對轉(zhuǎn)讓者征收營業(yè)稅、土地增值稅，對購買者征收契稅等提高了住房的價格，抑制房地產(chǎn)的投機行為，進(jìn)而抑制了房地產(chǎn)市場需求。對“二手”住房轉(zhuǎn)讓實行差別的個人所得稅稅務(wù)處理辦法，對實現(xiàn)我國的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)諸如打擊住房投機交易、穩(wěn)定住房市場價格、提高住房利用效率和緩解住房供求壓力方面等，發(fā)揮了積極的作用。另一方面，交易的高稅負(fù)對高企的房價有較大貢獻(xiàn)。高企的房價影響市場需求水平，阻礙了市場供給。

3.調(diào)控保有的住房。對個人房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)課稅，其對房價的調(diào)控作用主要表現(xiàn)在兩個方面：(1)通過增加住房保有成本，降低“囤房”需求，釋放房地產(chǎn)資源。“交易成本高，而持有成本低”反映了我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)的不合理狀態(tài)。我國自2003年對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，稅收雖然一直都是重要的調(diào)節(jié)工具，但“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅種設(shè)置卻難以發(fā)揮應(yīng)有的積極效應(yīng)。盡管現(xiàn)行稅收結(jié)構(gòu)在一定程度上對投資或投機需求發(fā)揮了抑制作用，但由住房賣方市場所決定，供求失衡，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)往往轉(zhuǎn)嫁給購買者負(fù)擔(dān)。同時，由于房產(chǎn)持有成本過低，房地產(chǎn)市場上投機成風(fēng)，造成房價上漲過快。在房價上漲的預(yù)期下，有的家庭，雖擁有多套房產(chǎn)，很少考慮將多余的房產(chǎn)盡快出售，而是待價而沽；有的房產(chǎn)不多的家庭，在伺機購置新的房產(chǎn)。因此，從加大住房持有成本人手，進(jìn)行稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求矛盾，降低住房空置率。總之，對個人房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，會增加房產(chǎn)投資的成本，改變市場主體對房價走勢的預(yù)期，有利于穩(wěn)定住房市場。(2)改變地方政府對“土地財政”的依賴性，降低開發(fā)成本。1994年中央地方分稅制實行以來，消費稅、增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等優(yōu)質(zhì)稅源大部分劃歸中央政府，雖然進(jìn)一步加強了中央政府的宏觀調(diào)控力度，但由于地方事權(quán)“不減反增”，而財權(quán)“不增反減”，加之地方債務(wù)平臺尚未完善，致使地方政府長期缺乏有效、穩(wěn)定的地方財源保障體系，最終導(dǎo)致短期行為的人稱第二財政的“土地財政”的盛行，地方政府通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，不斷攀升的地價最終必將轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者買單。如果對個人住房在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，使其成為地方政府的穩(wěn)定財源，有利于改變現(xiàn)行地方政府對“土地財政”的依賴狀況以及與房地產(chǎn)開放商的不合理利益鏈條。在保證民生的前提下，取消個人住房房產(chǎn)稅的免稅待遇，某種程度上可以說是將地方政府“暗中”所依賴的一次性土地出讓金收入，以規(guī)范的方式均勻地劃歸地方庫，這不僅會降低地方政府過度賣地、推高地價的短期行為，有利于穩(wěn)定房價，而且將會使地方政府擁有一種大宗、穩(wěn)定、隨自身職能履行而“水漲船高”的稅源，更有助于破解土地財政的困局，是地方政府更好地履行保障民生的職責(zé)。

二、個人住房課稅對房價的影響

(一)房價影響因素分析

2003年以來，我國住房價格上漲較快，并一直保持在高位運行。以房價與居民可支配收入比為衡量指標(biāo)，聯(lián)合國人居中心得出合理的住房價格的房價收入比應(yīng)該為3~6。我國數(shù)據(jù)顯示：1997-2003年，全國房價收入比保持一種較平穩(wěn)的運行態(tài)勢，平均在6倍左右；而2003-2010年，房價收入比明顯上升，平均在9倍左右，但經(jīng)政策調(diào)控和打壓，房價雖依然運行在上行通道，杭州、上海等地開始出現(xiàn)降價風(fēng)波，拐點已然顯現(xiàn)。究其影響因素，起決定作用的主要有以人均收入水平為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和供求關(guān)系。

1.房價波動應(yīng)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為軸。中國科學(xué)院的一份研究結(jié)果表明，房價與以人均收入水平為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，即房價應(yīng)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而上漲，應(yīng)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的下降而下調(diào)，上漲及下調(diào)的速度應(yīng)以GDP的增長速度為限。近幾年來，我國GDP的增長速度維持在9％左右，而房價的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長速度，有的大城市如北京、上海、杭州等一線城市，甚至達(dá)到了200％的增長速度，房價嚴(yán)重偏離其運行軌道，超出了人均收入水平的承受范圍，事關(guān)民生，政府豈能坐視不管。根據(jù)房價與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的正相關(guān)關(guān)系，可以預(yù)見的是，政府為保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，必會將房價控制在合理區(qū)域內(nèi)，在政府出臺的一系列房貸政策、利率政策和限購政策的作用下，這一回歸趨勢已開始得到印證。

2.供求關(guān)系影響房價。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，供求關(guān)系以三種狀態(tài)影響房價：一是供大于求，房價下調(diào)；二是供不應(yīng)求，房價上漲；三是供求平衡，房價均衡。無論哪種件情況，均屬于合理狀態(tài)。但我們對現(xiàn)實的感受是房價高位運行，脫離了合理區(qū)域。根據(jù)供求關(guān)系原理，我們可以推斷：這一不正常現(xiàn)象的產(chǎn)出或是源于供給虛低，或是源于需求虛高，或是兩種因素共同作用。

從供給層面看，開發(fā)成本是房價上漲的決定性影響因素，其中土地成本和信貸成本始終是房價上漲的兩大“推手”。2003年開始，國家對房地產(chǎn)市場陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控措施，政策初衷是限制房價，但意外的是，推高了土地供應(yīng)成本和信貸成本，提高了房地產(chǎn)的預(yù)期價格，一方面，房地產(chǎn)開放商捂盤惜售，另一方面，提高了人們的當(dāng)前需求，尤其是投資和投機需求。在成本推動下，房地產(chǎn)價格上漲，加之不合理的住房結(jié)構(gòu)，致使中小戶型住房的居住需求者買不起房。這種情況從2010年起有了改觀，隨著各地限購政策的普遍出臺，以及國家在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的投入力度的加大，居住性需求得到滿足的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始了樓盤的降價拋售。但令我們擔(dān)憂的是，政府干涉之手畢竟是暫時的，我國人均土地畢竟是稀缺的，隨著保障房的大規(guī)模上馬和國家限購政策的放松，由于保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限，在“18億畝紅線”的硬性約束下，土地供應(yīng)總量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然減少，保障房計劃將使預(yù)期商品房供應(yīng)缺口擴大，保障房以外的商品住宅可能會因此而更加昂貴。另外，我國正處于城市化的加速發(fā)展時期，隨著城市建設(shè)和舊城改造力度的加大和國家對征地拆遷工作的規(guī)范以及征地拆遷安置補償費標(biāo)準(zhǔn)的提高，開發(fā)成本具有潛在的大幅提高空間。

從需求層面看，住房需求包括剛性需求和柔性需求。住房價格上漲，與我國住房剛性需求大有直接關(guān)系。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2003-2010年，我國住房空置率呈不斷下降態(tài)勢，說明剛性需求強勁，需求的主體一是25歲~35歲正處于婚戀期的住房消費群70余萬元，上海房產(chǎn)稅入庫稅款為100萬元左右。基本的結(jié)論是，房產(chǎn)稅征收成本太高，房產(chǎn)稅全面開征難度很大。因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場條件下，個人住房課稅對房價的調(diào)控效果有限。

2.與其他調(diào)控手段相比，稅收政策作為空間有限。現(xiàn)階段，我國政府對住房市場的宏觀調(diào)控政策工具主要包括三種：土地政策、“三限”政策和稅收政策。土地調(diào)控政策，雖然其對房價的調(diào)控受制于開發(fā)商的土地囤積行為以及購房者的“追漲殺跌”行為，而且由于政策時滯，調(diào)控效果不能及時顯現(xiàn)出來，但土地調(diào)控政策對地價的調(diào)控是迅速有效的。“三限”政策包括限購、限貸和限價政策，其中，限購和限價政策由于對市場有扭曲作用，因此只能是短期政策，可長期靈活使用的是信貸政策，信貸政策對房價的調(diào)控作用最為迅速，效果最為明顯。利用信貸調(diào)控政策，不僅可以通過提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率直接增加開發(fā)商的開發(fā)成本，迫使開發(fā)商縮短資金占用時間，進(jìn)而減少土地大量囤積，加速土地有效開發(fā)，加速商品住宅銷售，從而增加住房供給，穩(wěn)定房價。而且可以通過調(diào)節(jié)住房貸款首付比例和貸款利率水平，進(jìn)而直接影響居民個人對住房的投資或投機性需求，為房地產(chǎn)降溫。但提高貸款利率水平可能會抑制正常的住房需求，加大中低收入者的購房負(fù)擔(dān)，因此國家需加大保障房的建設(shè)力度；稅收政策尤其是個人住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策對住房市場的調(diào)控會直接影響購房需求，特別是投機性需求，因而對住宅價格的調(diào)控作用也是較為有效的，但由于稅收在住房價格中占比較小，其調(diào)控作用必然受到限制，稅收政策更多的時候是發(fā)揮導(dǎo)向作用。三種政策工具比較起來，稅收政策調(diào)節(jié)力度最弱，應(yīng)是不得已而采取的手段。體，二是至2020年達(dá)到50％~60％的城市化水平將新增3億-3.5億的新增城鎮(zhèn)人口。“18億畝紅線”已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產(chǎn)稀缺的預(yù)期，根據(jù)中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)2007年發(fā)布的調(diào)查報告，超過九成的被調(diào)查者預(yù)期未來本地區(qū)房地產(chǎn)價格將持續(xù)上漲，而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5％，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費心理，由于市場上對住房價格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，投資購房需求膨脹，形成了對價格的推動。

3.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。從供給和需求共同作用的均衡價格看，住房價格受什么因素影響，與住房市場的發(fā)育情況、社會宏觀經(jīng)濟(jì)和市場供求相關(guān)。在未來2-3年內(nèi)，全球流動性過剩問題依然很難徹底解決，這就意味著推升影響房價的動力依然存在且顯現(xiàn)強勁勢頭。而未來幾年我國CPI仍將會維持在5％左右，處于高位。CPL的持續(xù)走高，將會使通貨膨脹進(jìn)一步加劇，從而成為推動房價上漲的一個動力。

(二)個人住房課稅對房價影響的局限行分析

1.難以改變的“重流轉(zhuǎn)輕保有”個人住房稅收政策格局調(diào)控作用有限。作為政府調(diào)控住房價格的重要手段，稅收政策雖然在三個環(huán)節(jié)都能對個人住房價格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，但其作用有限，而且稅收作為“掠奪式”的收入手段，經(jīng)常被人們所詬病，而且稅收的調(diào)節(jié)作用與人們的期望往往會背道而馳。比如在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅，雖然通過規(guī)范征收，可以減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營成本，從而在一定程度上減輕住宅價格上漲的壓力，但就實際效果看，由于信息不對稱，漲價效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降價效應(yīng)；在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，雖然通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，可以增加投機或投資性購房成本，壓縮轉(zhuǎn)讓者的獲利空間，達(dá)到抑制“炒家”投機炒作的目的，但這種結(jié)果往往難以持續(xù)，長期來看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)往往成為高房價的“推手”；對個人住房保有環(huán)節(jié)征稅，雖然可通過直接或間接的形式對持有的房地產(chǎn)進(jìn)行課稅，增加房產(chǎn)持有成本，進(jìn)而減少利用住宅進(jìn)行投資的收益，但由于納稅人涉及面廣，容易引發(fā)征納矛盾，征管成本較高。

通過比較三個環(huán)節(jié)的調(diào)控效果，不難得出的結(jié)論是：改變“重流轉(zhuǎn)輕保有”的房地產(chǎn)稅收政策現(xiàn)狀，取消對個人住房的房產(chǎn)稅免稅待遇，加大保有環(huán)節(jié)的征稅力度。基于這一基本認(rèn)識，上海、重慶先行試點對個人持有住房開征房產(chǎn)稅，但開征效果不理想，據(jù)報道，截至2011年4月底，重慶房產(chǎn)稅稅收收入

三、完善個人住房課稅體系的建議

(一)應(yīng)站在民生角度設(shè)計個人住房課稅體系

住宅與人們生活息息相關(guān)，其民生性質(zhì)顯而易見。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，在今后10年內(nèi)，城市化水平要從現(xiàn)在40％多提高到60％，在這個過程中，將有3億以上的農(nóng)民進(jìn)入城市參與分享住房的具體使用份額。因此，“居者有其屋”成為基本的民生目標(biāo)。進(jìn)一步加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)力度，以促進(jìn)保障性住房民生目標(biāo)的實現(xiàn)。如何引導(dǎo)民間資本和社會資金進(jìn)入低端薄利的保障房建設(shè)領(lǐng)域應(yīng)是政府相關(guān)部門重點考慮的問題，其中分環(huán)節(jié)、分層次的住房稅收優(yōu)惠政策必將發(fā)揮顯著效應(yīng)。

(二)應(yīng)站在完善稅制角度進(jìn)行個人住房稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整

目前我國的住房稅收政策存在“重流轉(zhuǎn)輕保有”的狀況，這使得稅收政策沒有起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。因此，今后住房稅收政策的主要改革方向應(yīng)該是：第一，適時在住房的保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收成本。不僅有利于抑制“炒家”對房產(chǎn)的投機炒作行為，而且有利于構(gòu)建完善的地方稅體系，為地方政府提供穩(wěn)定、可靠的財源。第二，對住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的課稅主要以所得稅為主，取消或降低在這一環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅，加速推進(jìn)增值稅擴圍改革，以利于增加房地產(chǎn)的供給和促進(jìn)房地產(chǎn)流通。短期看，有利于緩解我國住房突出的供需矛盾；長期看稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁弱化，因此有利于調(diào)節(jié)收入分配。

責(zé)任編輯、校隊：張增強