中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格制度的經(jīng)濟(jì)分析

摘要：基于有限次可重復(fù)的囚徒困境模型分析在市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的前提下地產(chǎn)商如何選擇價(jià)格策略，結(jié)果顯示：（1）如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是機(jī)會(huì)沖動(dòng)（以牙還牙）型房地產(chǎn)商的概率很高，那么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取先發(fā)制人策略的時(shí)間就會(huì)很早（遲）；（2）巨大的市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率，使得房地產(chǎn)商之間采取合作策略的概率增加；（3）在需求高增長(zhǎng)率的市場(chǎng)中，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的地產(chǎn)商將無(wú)法獲得進(jìn)化利潤(rùn)；（4）如果信息成本或探測(cè)成本足夠大，那么機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的地產(chǎn)商就無(wú)法獲得理性的進(jìn)化利潤(rùn)；（5）隨著時(shí)間變量的增加，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型地產(chǎn)商的進(jìn)化利潤(rùn)將會(huì)減少。

關(guān)鍵詞：需求增長(zhǎng)；囚徒困境；價(jià)格策略

中圖分類號(hào)：F014.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2011）09-0022-05

一、引言

中國(guó)被認(rèn)為是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的國(guó)家之一，居民對(duì)各種商品基本上都有著巨大需求，中國(guó)許多商品與服務(wù)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率較高。巨大的市場(chǎng)需求吸引了世界各國(guó)的廠商，廠商之間為了出售貨物而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。廠商經(jīng)常在市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的背景下進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，以獲取較高的市場(chǎng)份額。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、居民收入水平的提高，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以極快的速度增長(zhǎng)，萬(wàn)科與中海地產(chǎn)被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最有影響的兩個(gè)地產(chǎn)商，2007年萬(wàn)科的品牌價(jià)值為91.78億元，中海地產(chǎn)的品牌價(jià)值為86.23億元，分居中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌價(jià)值的第一、第二位[1]。作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，萬(wàn)科與中海地產(chǎn)都采用了低價(jià)格策略以獲取較高的市場(chǎng)份額。2007年末，萬(wàn)科率先降價(jià)促銷。

當(dāng)萬(wàn)科采用了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略時(shí)，中海地產(chǎn)的價(jià)格策略是不確定的。如果中海地產(chǎn)也采用降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，那么兩家廠商將進(jìn)行一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)，各自的利潤(rùn)都會(huì)減少，一直到價(jià)格等于他們的成本，他們都將陷入囚徒困境。因此可以采用有限次重復(fù)的囚徒困境模型討論在一個(gè)需求增長(zhǎng)的市場(chǎng)環(huán)境下，中海地產(chǎn)在面對(duì)萬(wàn)科降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)應(yīng)該采用的應(yīng)對(duì)策略。

Lambertini與Rossini 用囚徒困境模型分析了質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)與數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)下的投資問題，他們發(fā)現(xiàn)無(wú)論是質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)還是數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品的研發(fā)都能增加囚徒困境的局中人的選擇[2]。Axelrcd指出通過假設(shè)囚徒困境中的一方是“以牙還牙”型的局中人，困境中合作行為是能夠出現(xiàn)的[3]。Fudenberg and Tirole指出囚徒困境中以牙還牙的均衡并不是上策均衡策略[4]。在重復(fù)的囚徒困境模型中，人們已經(jīng)證明合作行為是可行的。囚徒困境中的合作行為是“互惠的”。Axelrod指出如果只能從以牙還牙策略與“一直背叛”策略中選擇一個(gè)，那么以牙還牙是最有利的策略[5]。Feinberg，R.M. and Husted， T.A.用實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)支持了Axelrod的關(guān)于以牙還牙策略是最優(yōu)策略的觀點(diǎn)[6]。Dobson與 Donald Sinclair證明了廠商通過使用以牙還牙策略能夠降低價(jià)格戰(zhàn)發(fā)生的頻率[7]。

Weimann與Isaac等指出從局中人使用策略特征視角分析，認(rèn)為至少存在三種類型的局中人：合作型、免費(fèi)乘車型與弱免費(fèi)乘車型[8-9]。Andreoni與Miller指出許多局中人并不能簡(jiǎn)單地歸于某種類型，而是多種類型的混合[10]。Roth，Rapoport， Chammach，Cooper等分別用實(shí)驗(yàn)支持了上述關(guān)于局中人類型的觀點(diǎn)[11-13]。從心理學(xué)的觀點(diǎn)而言，由于人們的價(jià)值觀念不同，必然存在不同的局中人，通過觀察可以將人分為：競(jìng)爭(zhēng)型、個(gè)人主義型、合作型、利他型或攻擊型幾種。一般說(shuō)來(lái)，如果某種行為受到獎(jiǎng)勵(lì)，那么該行為出現(xiàn)的頻率就會(huì)上升，如果某種行為受到懲罰，那么該行為出現(xiàn)的頻率就會(huì)下降。Mueller從心理學(xué)的視角解釋了囚徒困境模型中合作行為發(fā)生的背景[14]。

進(jìn)化的囚徒困境模型經(jīng)常被用來(lái)分析在不同背景下機(jī)械策略與理性策略的相互作用。Hirshleifer，Maynard Smith分別指出進(jìn)化的囚徒困境模型中機(jī)械策略的假設(shè)與真實(shí)世界相矛盾。Kreps假設(shè)在一個(gè)有限重復(fù)的囚徒困境中的兩個(gè)局中人都是純粹理性的，但每一個(gè)局中人都不知道另外一個(gè)局中人的類型，每一個(gè)局中人會(huì)假設(shè)其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在一定的概率上是以牙還牙型的，得出在囚徒困境的開始一段時(shí)期每個(gè)局中人都使用合作策略，理性的局中人終于發(fā)現(xiàn)通過改變策略，他的處境會(huì)變得更好，所以在游戲結(jié)束之前，兩個(gè)局中人都會(huì)選擇背叛策略[15]。Kreps等的發(fā)現(xiàn)意味著只要持續(xù)的時(shí)間足夠長(zhǎng)，以牙還牙型的局中人將會(huì)獲得成功。Conlinsk在其模型中討論了“最優(yōu)化的成本（costly optimizers）”與“廉價(jià)的模仿（“cheap imitators）”問題[16]，Guttman通過概率的方式將Kreps模型中局中人類型的外生變量?jī)?nèi)生化，這能夠解釋有限次重復(fù)的囚徒困境中局中人選擇合作行為的動(dòng)機(jī)。Guttman的模型實(shí)際上綜合了兩種理論，一種是合作的演進(jìn)理論，另一種是Kreps等提出的理論，他的主要結(jié)論是：如果最優(yōu)化行為是需要成本的，那么只要囚徒困境的持續(xù)時(shí)間足夠得長(zhǎng)，以牙還牙型的局中人就能獲得成功[17]。

二、模型的建構(gòu)

假設(shè)市場(chǎng)上只有兩家房地產(chǎn)商，廠商1與廠商2，這兩家廠商生產(chǎn)的是同質(zhì)的無(wú)差別產(chǎn)品，在t期廠商i的產(chǎn)品價(jià)格為pti（i=1，2；t=0，……，n），對(duì)于廠商的產(chǎn)品需求函數(shù)為qti=f（pt1，pt2），廠商i的產(chǎn)品成本為Cti=ctiqti>0，此處Cti為廠商i在t期的邊際成本。為了回應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)者的策略，每個(gè)廠商所能選擇的戰(zhàn)略空間中只有兩種策略，即先發(fā)制人策略與等待策略。其中先發(fā)制人策略指的是當(dāng)所有的競(jìng)爭(zhēng)者在前期都采用合作（不降價(jià)）策略的前提下，采用背叛（降價(jià)）策略；等待策略指的是當(dāng)前期有競(jìng)爭(zhēng)者采用背叛（降價(jià)）策略時(shí)，也采用背叛（降價(jià)）策略。

為了簡(jiǎn)化分析，假設(shè)在0期市場(chǎng)對(duì)廠商1與廠商2的產(chǎn)品需求量為q01=q02 =；市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率為?姿>0；利潤(rùn)與成本的貼現(xiàn)率為1。如果兩家廠商在t期開始參與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，那么有pt1=pt2=cti，兩家廠商的利潤(rùn)皆為0。如果一家廠商降價(jià)而另一家廠商不降價(jià)，那么消費(fèi)者將從降價(jià)廠商那里購(gòu)買產(chǎn)品，降價(jià)廠商將獲得整個(gè)市場(chǎng)，而不降價(jià)廠商將失去整個(gè)市場(chǎng)，降價(jià)廠商的利潤(rùn)為（1+?姿t）（pti-cti）>0，不降價(jià)廠商的利潤(rùn)為-ctiqti。如果兩家廠商都不降價(jià)，那么他們將分享整個(gè)市場(chǎng)并獲得同樣的利潤(rùn)（1/2）（1+?姿t）（pti-cti）>0。可以得到如表1所示的支付矩陣：

表1的括號(hào)中第一個(gè)數(shù)字代表的是廠商1的利潤(rùn)，括號(hào)中第二個(gè)數(shù)字代表的是廠商2的利潤(rùn)。均衡策略是（降價(jià)，降價(jià)），均衡利潤(rùn)是（0，0）。支付矩陣滿足傳統(tǒng)的囚徒困境模型的假設(shè)。

在這個(gè)模型中有兩種類型的局中人：一種是沖動(dòng)型的，一種是以牙還牙型的。沖動(dòng)型的局中人隨時(shí)自主地決定采用合作或背叛策略；以牙還牙型的局中人一開始采用合作策略，而隨后采用的是其對(duì)手的前期所采用的策略。假設(shè)廠商1是一個(gè)沖動(dòng)型的局中人，廠商1不知道廠商2的類型，但是廠商1認(rèn)為廠商2是機(jī)會(huì)沖動(dòng)型地產(chǎn)商的概率為p，認(rèn)為廠商2是以牙還牙型地產(chǎn)商的概率為1-p，可以運(yùn)用貝葉斯模型對(duì)這種囚徒困境進(jìn)行分析。

三、策略分析

在這一部分將解決均衡策略問題。如果廠商1采用先發(fā)制人策略，不管廠商2的類型是什么，只要廠商1認(rèn)為廠商2將在t期采用先發(fā)制人策略，那么廠商1將在t-1期采用背叛（降價(jià)）策略。因此從0期至t-2期兩家廠商將采用合作策略，并獲取利潤(rùn)［（1/2）（1+?姿k）（p1t-2-c1t-2）］。在t-1期，廠商1將獲得利潤(rùn)［1+?姿（t-1）］（p1t-2-c1t-2）。由于在t-1期廠商2遭遇了廠商1的懲罰，所以廠商1在t期也將改變策略，執(zhí)行背叛（降價(jià)）策略。所以從t期至n期（游戲結(jié)束），兩家廠商都只能獲得0利潤(rùn)。因此廠商1執(zhí)行先發(fā)制人策略的利潤(rùn)函數(shù)是：

?裝pmt=［（1+?姿k）（p1k-c1k）］+［1+?姿（t-1）］（p1t-１-c1t-１）＋0（1）

假設(shè)廠商1采用等待策略并認(rèn)為廠商2在t期采用先發(fā)制人策略。如果廠商2是一個(gè)機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的房地產(chǎn)商，那么廠商1在t期將受到廠商2的懲罰，廠商1在t期的利潤(rùn)為-c1tq1t；從0期至t-1期，廠商1與廠商2都將采用合作策略，廠商1的利潤(rùn)為［（1+?姿k）（p1k-c1k）］；從t+1期至n期（游戲結(jié)束），兩家廠商的利潤(rùn)都為0。如果廠商2是以牙還牙型的局中人，那么廠商1將在n期懲罰廠商2，同時(shí)廠商1在n期的利潤(rùn)為（1+?姿n）（p1n-c1n），從0期至n-1期兩家廠商都采用合作策略，每家廠商的利潤(rùn)是［（1+?姿k）（p1k-c1k）］。因此當(dāng)廠商1執(zhí)行等待策略時(shí)，其利潤(rùn)函數(shù)是：

?裝w=p［（1+?姿k）（p1k-c1k）］+（-c1tq1t）＋０＋

（１－p）［（１/２）（1+?姿k）（p1k-c1k）+［（1+?姿n）（p1n-c1n）］（2）

假設(shè)?裝tw-?裝tpmt=0，可以得到p關(guān)于t與?姿的函數(shù)：

p(t，?姿)=1-（3）

考慮廠商1與廠商2都是混合策略的執(zhí)行者，當(dāng)?裝tw-?裝tpmt<0時(shí)，廠商1執(zhí)行等待策略，廠商2可以改變其執(zhí)行背叛（降價(jià)）策略的概率p，使得?裝tw下降，?裝tpmt上升，并同時(shí)增加廠商2自身的利潤(rùn)。反之，當(dāng)?裝tw-?裝tpmt<0時(shí)，廠商2也可以改變其執(zhí)行背叛（降價(jià)）策略的概率p，使得?裝tw上升，?裝tpmt下降，并同時(shí)增加廠商2自身的利潤(rùn)。也就是說(shuō)，方程（3）的解是該博弈的納什均衡解。

當(dāng)?姿固定不變時(shí)，通過方程（3）所確定的t與p的對(duì)應(yīng)關(guān)系就是使得廠商1執(zhí)行等待策略與先發(fā)制人策略，獲得相同利潤(rùn)的t與p。

方程（4）意味著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手執(zhí)行背叛（降價(jià)）策略的概率與其執(zhí)行背叛（降價(jià)）策略的時(shí)間呈反向變動(dòng)關(guān)系。

定理1：如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是沖動(dòng)型房地產(chǎn)商的概率很高，那么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取先發(fā)制人策略的時(shí)間就會(huì)很早；如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是以牙還牙型房地產(chǎn)商的概率很高，那么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取先發(fā)制人策略的時(shí)間就會(huì)很遲。

在t確定的情形下，通過方程（3）求p對(duì)?姿的導(dǎo)數(shù)：

方程（5）意味著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手執(zhí)行背叛（降價(jià)）策略的概率與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率呈反向變動(dòng)關(guān)系。

定理2：巨大的市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率，使得房地產(chǎn)商之間增加采取合作策略的概率。

四、機(jī)會(huì)沖動(dòng)型房地產(chǎn)商與以牙還牙型房地產(chǎn)商的理性進(jìn)化利潤(rùn)分析

假設(shè)廠商1是一個(gè)沖動(dòng)型局中人，那么當(dāng)考慮沖動(dòng)型局中人的策略選擇與實(shí)施成本時(shí)，廠商1是否可獲得進(jìn)化利潤(rùn)？此處將策略的選擇與執(zhí)行成本分為可變成本與固定成本，其中固定成本又可以分為兩部分：第一部分是用來(lái)獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用策略的信息成本，定義為c0；第二部分是廠商1為估計(jì)廠商2為沖動(dòng)型局中人的概率p所支付的成本，定義為c1，這兩部分成本與囚徒困境模型持續(xù)的期限n無(wú)關(guān)。

執(zhí)行成本是可變成本，它受模型的期限n的影響，可以用c2來(lái)表示假設(shè)。假設(shè)每期的執(zhí)行成本是相同的，那么總的執(zhí)行成本與模型的時(shí)間數(shù)的關(guān)系是線性的。換句話說(shuō)，模型的持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，執(zhí)行成本將會(huì)越大。

假設(shè)廠商1是機(jī)會(huì)沖動(dòng)型局中人，廠商1在T（T＜n）期開始采用背叛（降價(jià)）策略，那么廠商1的利潤(rùn)函數(shù)是：

∏1R=p0+（1-p）（1+?姿k）（p1k-c1k）+（1+?姿T）（p1T-c1T）-（c0+c1+Tc2）（6）

方程（6）右邊第一項(xiàng)代表的是廠商1面對(duì)著機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的局中人時(shí)的期望利潤(rùn)，方程（6）右邊的第二項(xiàng)代表的是廠商1的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是以牙還牙型的局中人時(shí)，廠商1的期望利潤(rùn)。方程（6）右邊第三項(xiàng)代表的是機(jī)會(huì)沖動(dòng)型局中人0至T期的策略選擇與執(zhí)行成本。如果廠商1是一個(gè)以牙還牙型的局中人，那么廠商1的利潤(rùn)函數(shù)是：

∏1TFT=p（1+?姿k）（p1k-c1k）-c1Tq1T+（1-p）（1+?姿k）（p1k-c1k）-Tc2（7）

方程（7）右邊第一項(xiàng)是廠商1面對(duì)機(jī)會(huì)沖動(dòng)型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)所能夠獲取的期望利潤(rùn)，方程（7）右邊第二項(xiàng)是當(dāng)廠商1面對(duì)以牙還牙型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)的期望利潤(rùn)。方程（7）右邊第三項(xiàng)是以牙還牙型局中人從0期至T期的策略執(zhí)行成本。

用?駐∏1表示廠商1為機(jī)會(huì)沖動(dòng)型與以牙還牙型局中人時(shí)的利潤(rùn)差額，即?駐∏1=?駐∏1R-?駐∏1TFT，?駐∏1意味著廠商1的理性進(jìn)化利潤(rùn)，可用下式表達(dá)：

?駐∏1=-p（1+?姿k）（p1k-c1k）-c1Tq1T+（1-p）-（1+?姿k）（p1k-c1k）+（1+?姿T）（p1T-c1T）-（c0+c1）（8）

為了簡(jiǎn)化分析，假設(shè)c1k=1/2q1k，p1k=c1k+1。分析市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率對(duì)理性進(jìn)化利潤(rùn)的影響，求理性進(jìn)化利潤(rùn)對(duì)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)率的導(dǎo)數(shù)，結(jié)果如下：

=-pk+（1-p）（-k+T）（9）

方程（9）右邊的第一項(xiàng)很明顯小于或等于0；由于T＜n，有（1-p）（-k+T）≤0，所以≤0（10）

方程（10）意味著理性的演進(jìn)利潤(rùn)與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率成反向變動(dòng)關(guān)系。

定理3： 在需求高增長(zhǎng)率的市場(chǎng)中，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的地產(chǎn)商將無(wú)法獲得進(jìn)化利潤(rùn)。

在市場(chǎng)需求高增長(zhǎng)率的背景下，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的決策人無(wú)法獲得演進(jìn)利潤(rùn)，這意味著在需求增長(zhǎng)率較高的市場(chǎng)中，獲得成功的商家是以牙還牙型的。以牙還牙型的局中人在每一期都會(huì)獲得一小部分利潤(rùn)，這種小的利潤(rùn)通過長(zhǎng)時(shí)間的積累就會(huì)變成一個(gè)很大的利潤(rùn)；然而，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的局中人在采取背叛（降價(jià)）策略之后只能獲得0利潤(rùn)。如果兩者都是機(jī)會(huì)沖動(dòng)型局中人，那么他們只能獲得非常小的利潤(rùn)。

方程（7）顯示機(jī)會(huì)沖動(dòng)型局中人的演進(jìn)利潤(rùn)受到信息成本與探測(cè)成本的影響，通過方程（7）對(duì)c0與c1求偏導(dǎo)數(shù)有：

?鄣?駐∏1/?鄣c0=-1＜0，?鄣?駐∏1/?鄣c1=-1＜0（11）

定理4： 如果信息成本或探測(cè)成本足夠大，那么機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的地產(chǎn)商就無(wú)法獲得理性的進(jìn)化利潤(rùn)。

隨著信息成本與探測(cè)成本的上升，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型地產(chǎn)商的理性進(jìn)化利潤(rùn)會(huì)減少，如果信息成本與探測(cè)成本足夠大，那么機(jī)會(huì)沖動(dòng)型局中人的理性演進(jìn)利潤(rùn)會(huì)是一個(gè)負(fù)數(shù)。也就是說(shuō)隨著信息成本與探測(cè)成本的上升，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型地廠商將會(huì)無(wú)法生存。

根據(jù)方程（8）可知，理性的演進(jìn)利潤(rùn)?駐∏1受到時(shí)間變量n的影響。

=-（1-p）［1+?姿（n+1）］（p1n+1-c1n+1）

＜0（12）

定理5： 隨著時(shí)間變量n的增加，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型地產(chǎn)商的理性進(jìn)化利潤(rùn)將會(huì)減少。

當(dāng)時(shí)間變量足夠大時(shí)，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型局中人的演進(jìn)利潤(rùn)將為負(fù)數(shù)。也就是說(shuō)在一個(gè)重復(fù)的長(zhǎng)期的囚徒困境競(jìng)爭(zhēng)格局中，機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的局中人是無(wú)法生存的，這一點(diǎn)與Guttman（1996）的機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的局中人將會(huì)消失[18]的觀點(diǎn)是一致的。

五、面對(duì)萬(wàn)科的低價(jià)促銷，中海地產(chǎn)理性的價(jià)格策略

由于萬(wàn)科先進(jìn)行了降價(jià)促銷，可以認(rèn)為萬(wàn)科是機(jī)會(huì)沖動(dòng)型的地廠商，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)采取先發(fā)制人策略。在這種情形下，中海地產(chǎn)將如何決策才能使自己的利潤(rùn)最大化？根據(jù)第三部分的分析，可知中海地產(chǎn)實(shí)施先發(fā)制人策略與等待策略的利潤(rùn)函數(shù)分別為：

∏pmt=［（1+?姿k）（p1k-c1k）］+［（1+?姿t-1）］（p1t-1-c1t-1）+0與∏w=p（1+?姿k）（p1k-c1k）+（-c1tq1t）+0+

（1-p）（1/2）（1+?姿k）（p1k-c1k）+（1+?姿n）（p1n-c1n）

很明顯，在不考慮理性的進(jìn)化利潤(rùn)的情形下，中海地產(chǎn)實(shí)施先發(fā)制人策略所獲取的利潤(rùn)要大于等待策略所獲取的利潤(rùn)。但是考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可重復(fù)性，根據(jù)前文關(guān)于對(duì)地廠商的理性進(jìn)化利潤(rùn)的分析，中海地產(chǎn)應(yīng)該執(zhí)行等待策略，扮演以牙還牙型的地產(chǎn)商角色。

參考文獻(xiàn)：

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責(zé)任編輯、校對(duì)：關(guān) 華

The Economy Analysis of the Market Price System in China's Real Estate

Cui Wei

（Law School， Sichuan Normal University， Chengdu 610068， China）

Abstract: The paper use the finite repeated Prisoners' Dilemma game model to discuss how property developers choose their optimal strategy under market demand growth. The results indicate that: (1) if the probability that the opponent is an R-type (TFT-type) property developer is high， then the time when the opponent adopts a preemption strategy will be early (late); (2) the huge market demand makes the growth rate of real estate business cooperation between the probability of strategies increase; (3) in the market of high demand growth rate， the chance reflective style land agent will not be able to get the real evolution estate business profits; (4) if the information cost or detection cost is enough big， the opportunity impulsive style land agent can't get the rational evolution profit; (5) with the increase of the time variable， the evolution profit of opportunity impulsive style developers will reduce.

Key words: demand growth; Prisoners' Dilemma; price strategy