五礦地產四年改頭換面

　　一家央企地產公司如何變身？——
　　
　　從“五礦置業總經理”變成“中國五礦集團公司地產建設業務中心總經理”，田景崎名片上頭銜的變動顯示了五礦集團房地產主業的重組進入實質性階段。
　　一年前，五礦集團開始推進股份制改制，計劃整體上市。包括地產業務在內的集團六大主業紛紛開始重新整合。2011年7月，繼其他業務中心都已經推出了自己的實體控股公司之后，五礦集團旗下的四家地產公司也完成了人員的整合。“地產業務中心剛剛組建，這僅限于集團內部的稱謂，五礦地產的實體公司明年初成立。”田景崎對《英才》記者解釋道。然而，田景崎并沒覺得輕松。畢竟，在被確認了房地產主業資格僅四年，五礦地產就遇到了地產行業“史上最嚴厲調控”。事實上，這家公眾眼中有著深厚背景，“不差錢”的央企，也有自己不為人知的煩惱。
　　自2009年，央企在全國各地爭搶“地王”之后，央企地產公司給公眾留下的印象好似暴發戶：財大氣粗，搶資源不計成本。然而，田景崎卻說，在資金方面，央企一樣有煩惱。“都覺得我們有錢，實際不是。”
　　2010年，剛剛發展了3年的五礦地產遇到了“史上最嚴厲調控”的“國十條”，以及2011年后續出臺的“國八條”。兩輪調控政策下來，田景崎感覺到了壓力。首先，五礦地產在“中農工建”等各大銀行的貸款cD6F25ee4GyToVeSynhYaOHJ23trcWHGCnBa8zXpYM0=遇到了問題。在2010年以前，憑著母公司良好的信譽及銀企合作協議，五礦地產能輕松拿到貸款。如今，即使四證齊全，項目優良，與各大銀行也有過硬的關系，但貸款的審批和發放仍存在很大難度。
　　當田景崎找到五礦集團尋求幫助的時候，財務總部表示，集團最核心的業務是黑色金屬、有色金屬，這些都是政策大力支持的，在資金方面，集團是有傾斜度的。但是，房地產業務，對不起，絕不能依靠股東貸款，哪怕是過橋性的。銀監會查銀行，銀行就找五礦集團，即使房地產是主業，資金投入到房地產就有麻煩。田景崎明白，集團有著自己的發展戰略，財務總部也要把關，不能冒政策風險，“我也不愿意給周老板添麻煩。”
　　事實上，如今的五礦地產的資金鏈運轉完全靠銷售回款、自有資金以及境外銀團貸款。五礦建設作為香港上市公司可以在香港市場進行股權融資、債權融資，國內公司只能依靠信托、或其他市場化融資方式來解決資金問題，身為央企的五礦地產的融資方式與一般地產企業沒什么區別。
　　外cD6F25ee4GyToVeSynhYaOHJ23trcWHGCnBa8zXpYM0=部融資的渠道一旦遇阻，為了保證資金鏈安全無恙，五礦地產只能調整策略，放緩拿地進度，加快銷售回款，或者是尋求“短、平、快”項目，使資金得以快速周轉。田景崎坦言，公司今年第四季度的主要任務就是保證現有的多個項目正常運轉和快速周轉，涉及投資峰值在30億以上的新項目，暫時不會考慮。
　　幸運的是，五礦地產如今也大致完成了全國布局，內部分為東北區域、環渤海區域、珠三角區域、長三角區域、西部區域，也形成了開發梯次。“有錢是針對那些中小民企而言。和大型地產公司比起來，我們并沒有資金優勢。”田景崎坦言。
　　在規劃中，未來的五礦建設作為五礦地產中唯一的上市公司，主要定位于住宅地產和發揮融資功能；五礦置業則會側重于商業地產；未來的潛力股項目則是產業園公司。
　　2007年，在五礦集團和遼寧地方政府的主持下，五礦地產在營口拿到一塊面積30平方公里的土地，開始了工業園區開發建設。“無論是商業、旅游、工業這些主題的地產，現在統稱為產業地產，這種項目是地方政府的最愛，也是未來的趨勢。”薛迥文解釋。
　　事實上，產業地產盈利的秘密不在廠房出租或散售，而在于土地的附加價值。除了廠房，倉儲，工業園區或物流園區內肯定要為入駐企業白領們配備一些商住項目，而此時，平衡資金效益的機會也就顯現了出來。
　　與其他工業園的開發不同，在工業地產模式之上，五礦還深度參與產業園的招商引資。“營口政府每次招商一定拉著五礦去，聯系客戶也是五礦集團撒下請柬。”現在，借助五礦集團及旗下44家海外子公司的資源，五礦地產既為地方政府招商引資，又改善了當地基礎設施，解決部分就業和稅收的方式，還增大了自身取得優質土地的機會，實現了多贏。
　　“目前，在國內知名地產公司，好像還沒有誰在成熟運作大型工業地產和物流地產業務。而我們已經積累了一定的經驗。”田景崎表示。根據規劃，五礦地產還將在廣東、北京、天津等地大量復制產業地產的成功經驗。