淺析武漢市住房價(jià)格空間分異的原因

　　摘 要：住房，作為人類活動的重要空間場所，其作用是其它商品所不能替代的，它是人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵?。它的價(jià)格以及空間分布是否合理對經(jīng)濟(jì)能否健康持續(xù)發(fā)展、社會秩序能否長治久安都有著重要影響。本文利用Hedonic模型探討了武漢市住房價(jià)格空間分異的原因，得出以下結(jié)論：城市規(guī)劃因素、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素和政府法規(guī)因素是武漢市住房價(jià)格空間分異的原因。
　　關(guān)鍵詞： 住房價(jià)格 空間分異 Hedonic模型 武漢市
　　
　　一、序言
　?。ㄒ唬懽鞅尘?br/>　　目前，不斷上漲的住房價(jià)格成為消費(fèi)者、企業(yè)以及政府關(guān)注的焦點(diǎn)，并且隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，很多大城市的住房市場在空間上開始出現(xiàn)一些不規(guī)則的高價(jià)區(qū)和快速增值區(qū)，住房價(jià)格的空間分異現(xiàn)象越來越明顯。武漢市作為華中最大的城市，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭火熱，加上本身的地理分割，使得其住房價(jià)格也開始出現(xiàn)空間分異，對其規(guī)律的探討和研究有著重大的實(shí)際意義，它可以為政府制定政策、開發(fā)商選擇項(xiàng)目和定價(jià)以及消費(fèi)者選擇合適的住宅提供一些參考。
　?。ǘ┪墨I(xiàn)綜述
　　Hedonic模型是目前國際上較新的一種研究住房價(jià)格空間分異的工具，中文翻譯為“特征價(jià)格模型”。它來源于新消費(fèi)者理論，能夠較為清晰地反映出一個城市目前對住房價(jià)格空間分異有重要影響的住房特征。住房特征價(jià)格模型就是將住宅的價(jià)格作為因變量，而將住宅的各種特征屬性作為自變量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法分析各種特征屬性對住宅價(jià)格的影響，從而解釋住宅價(jià)格空間分異的形成原因，這是因?yàn)樽≌氖袌鰞r(jià)格能夠通過買主對住宅內(nèi)在特征束的評價(jià)而確定。
　　這個模型在國外已經(jīng)開始廣泛使用，并且取得了豐碩的成果。如Stevenson(2004)以美國波士頓1995-2000的6441個住宅為樣點(diǎn)，選擇了30個變量證實(shí)了住宅年齡對住宅價(jià)格的影響；Haurin 和 Brasington(1996)選擇了29個變量(4個用來表征學(xué)校的變量)應(yīng)用住宅特征價(jià)格模型，證實(shí)了美國俄亥俄州地區(qū)學(xué)校質(zhì)量對住宅價(jià)格有很大的影響，同時還證實(shí)了離市中心的距離、以及舒適度(社區(qū)犯罪率、文化藝術(shù)、娛樂機(jī)會)也對住宅價(jià)格有較大的影響。
　　在國內(nèi)也有不少學(xué)者對住房價(jià)格空間分異方面進(jìn)行了研究，一開始多從區(qū)位理論出發(fā)，研究城市住宅價(jià)格的空間分布規(guī)律，然后分析住宅價(jià)格空間分布的影響因素。如許曉輝（1997）運(yùn)用地理信息系統(tǒng)技術(shù)繪制了上海市商品住宅等值線圖，以揭示上海市商品住宅價(jià)格的空間分布規(guī)律，并建立回歸模型分析了區(qū)位因子對價(jià)格空間分布的影響；鄭芷青（2001）探討了廣州市商品住宅價(jià)格的空間分布規(guī)律及影響因素，認(rèn)為住宅價(jià)格主要與地價(jià)、城市形態(tài)與功能結(jié)構(gòu)、交通與綠化環(huán)境、生活服務(wù)設(shè)施以及物業(yè)管理水平有關(guān)；王欣（2002）借助商品住宅價(jià)格級差模型、房價(jià)水平剖面圖等手段，研究了天津市中心城區(qū)商品住宅價(jià)格的地域分布特點(diǎn)及成因，提出了合理配置中心城區(qū)住宅、加強(qiáng)住宅區(qū)綜合開發(fā)等建議，等等。
　　隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及住房信息的完備與公開，我國學(xué)者對這方面的研究開始與國際接軌，采用Hedonic模型進(jìn)行這方面的研究。如富毅（2006）通過對杭州市住宅市場建立直線特征價(jià)格模型進(jìn)行實(shí)證研究，從時間和空間兩個維度（主要是從空間維度）來考慮住宅價(jià)格，探討了住宅價(jià)格空間分布模式，價(jià)格空間分異的影響因素及其外在動力。
　　二、武漢市住房特征價(jià)格模型的構(gòu)建及實(shí)證分析
　?。ㄒ唬┵Y料收集
　　本文主要選擇武漢市的7個主城區(qū)為研究范圍，即洪山區(qū)、武昌區(qū)、口區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)、青山區(qū)、漢陽區(qū)。（如圖1）主要是因?yàn)檫@7個中心城區(qū)歷來是武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，房地產(chǎn)業(yè)起步比較早，發(fā)育比較成熟，市場機(jī)制較為完善，相應(yīng)的信息也就比較全面，有利于研究。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　圖1本文研究區(qū)域
　　本文一共選取了武漢市86個住宅小區(qū)的303套擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、并能夠在市場上自由出售的二手房的住房特征信息。其中的住房價(jià)格信息取自2010年7月網(wǎng)上的報(bào)價(jià)，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建了武漢市的住房特征價(jià)格模型。
　　本文的數(shù)據(jù)主要有三個方面的來源：一是住宅小區(qū)的出售掛牌資料，主要來源于搜房網(wǎng)武漢站 （http://wuhan.soufun.com）； 二是住宅小區(qū)的收集數(shù)據(jù)，這部分?jǐn)?shù)據(jù)大部分也可以從網(wǎng)站上查詢而來，另一部分需要深入小區(qū)內(nèi)部收集；三是電子地圖數(shù)據(jù)，是利用用圖行天下公司提供的武漢市數(shù)字地圖中的相關(guān)功能實(shí)現(xiàn)的。
　?。ǘ┪錆h市住房特征價(jià)格模型
　　筆者經(jīng)過一些分析，決定采取線形模型對武漢市住房價(jià)格進(jìn)行分析，其形式如下：
　　P = a0 + ∑ai Xi + u （1）
　　其中：P為住宅價(jià)格，X為住宅特征變量。在應(yīng)用住房特征價(jià)格模型中，一般都是將住房特征分為建筑特征、區(qū)位特征以及鄰里特征三大類。本文結(jié)合武漢市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況共選擇了13個特征變量進(jìn)入Hedonic模型，具體情況見表1。
　　表1本文所選取的特征變量及其預(yù)期影響
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　?。ㄈ┠Ｐ突貧w及結(jié)果分析
　　本文采用最小二乘法對以上模型進(jìn)行估計(jì)，最終得出如下回歸模型，具體回歸結(jié)果以及標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)見表2。
　　住房價(jià)格=615021.3+7172.313*建筑面積+5045.987*所在樓層+25724.65*裝修程度+86170.45*小區(qū)周邊環(huán)境+15010.4*公交線路條數(shù)-16481.23*到CBD的距離
　　 表2多元回歸分析結(jié)果—回歸系數(shù)及其顯著性
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　資料來源：作者根據(jù)軟件結(jié)果繪制。
　　從表2可以看出，如果取10%的概率，原先選定的13個特征變量有6個進(jìn)入模型，并且這6個特征變量的符號都與預(yù)期影響是一致的。由于本文采用的模型是線性函數(shù)形式，因此，回歸方程的未標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)所對應(yīng)的就是住房特征的特征價(jià)格。如“裝修程度”的回歸系數(shù)是25724.65，表示裝修每提高一個等級，住房價(jià)格將會上升25724.65元；還有“到CBD的距離”的回歸系數(shù)是-16481.23，表示到CBD的距離每增加1公里 ，住房價(jià)格將會下降16481.23元。其它的回歸系數(shù)都有著類似的涵義，就不一一列舉了。
　　住宅特征對住宅價(jià)格的影響程度無法用特征價(jià)格直