我國房地產企業融資的問題及對策

　　摘 要：房地產行業是資金密集型行業。資金需求量大、資產負債率高、投資回報高、風險集中以及投資回收期長等特點使得資金問題始終是制約房地產企業發展的重要因素。本文深入分析房地產企業的資金來源和資金使用中存在的問題，追溯其原因，進而提出解決我國房地產企業資金問題的若干建議，為房地產業今后的發展提供參考。
　　關鍵詞：房地產 融資 資金來源 資金使用
　　眾所周知，房地產企業的產業鏈可描述為：資金-土地-在建工程-商品-資金。從產業鏈可以看出，房地產企業的資金在整個循環和周轉中，需經歷土地、在建工程和商品三種物質形態。但資金作為房地產企業的血液，是整個產業鏈的前提，房地產開發過程中的每一個步驟都需要有巨額資金來支持。當房地產開發企業處于發展初期時，其需要融資來開發新項目，而處于發展中期的房地產開發企業需要融資來維持原有項目，已經發展到一定階段、一定規模的公司需要融資來擴大規模以進一步發展。因此，資金籌措成了房地產企業最關心的問題。
　　一、房地產行業總體資金來源狀況
　　融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。我國房地產企業融資包括直接融資和間接融資。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局。直接融資比重仍然偏小。
　　（一）我國房地產企業主要融資方式介紹
　　1.股權性融資
　　包括直接吸收融資（房地產企業既可以吸收民間資本、本行業及其它行業的資金入股，也可以吸收海外風險投資等其它資金增加資本）和發行股票融資。直接吸收融資最終構成了企業的自有資金，包括現金、其它流動資產（應收的銀行票據；可以抵押、貼現而獲得現金的股票和債券；其它可以立即售出的建成樓宇），以及在近期可以回收的各種應收款（已定合同的應收售樓款，近期可以出售的各類物業的付款等）。
　　2.債務性融資
　　主要包括銀行貸款和債券融資。銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部
　　通過各種商業銀行或其它金融機構融入開發資金的融資行為。是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為：抵押貸款、信用貸款、擔保貸款、貼現貸款。債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。只有在相關政府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格后才可以發行債券。
　　3.介于股權和債權之間的融資方式
　　（1）房地產投資信托基金
　　房地產投資信托基金（REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。
　　（2）夾層融資
　　夾層融資是一種風險和回報方面介于股權和普通債務之間的一種融資方式。目前夾層融資業務依項目而立，隨著《產業基金法》、《有限合伙公司法》等法規的出臺，信托公司完全可以將夾層融資業務基金化，首先成立夾層投資基金，然后選擇收益與風險與之匹配的投資項目。
　　（3）前沿貨幣合約
　　前沿貨幣合約是一種非常美國化的高效率房地產融資方式。它是通過貸款機構出資、開發企業出地和技術，成立合資公司的形式進行的。
　　二、房地產企業資金來源存在的問題分析
　　（一）融資方式單一，風險集中，沒有形成風險分擔機制
　　國內房地產開發貸款主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款，主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；第三種是房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的來源渠道均為商業銀行。而有些公司又通過種種的方式，如重復貸款、貸款的抵押物不存在，以虛假的資料鉆法律的空子等來騙取銀行的貸款，使得貸款中出現壞賬，進一步加重了銀行的負擔，由此，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。現在銀行不良資產率已超過了20%，而國外的銀行這一比率不到10%。
　　（二）項目建設過程中墊資現象嚴重
　　帶資承包是指房地產開發企業在不支付預付款的情況下，要求施工企業墊資施工到工程的某一階段，或者竣工后結算工程款，這在國際上是屬于比較普遍的現象，俗稱墊資。通過墊資，房地產企業獲得了零成本的資金，但是，由工程墊資所形成的環環相扣的利益鏈條，使得資金風險從開發商到建筑商之間的傳導速度驟增。如2008年樓市整體低迷，房屋銷售速度緩慢，開發商資金受困，產生了大量的工程債務案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行墊付之后，承包單位將其層層轉嫁到分包單位、材料供應商，風險也由此層層傳遞。一旦某個環節出了問題，整個鏈條的風險就凸現出來。
　　曾以1.8億元身價名列2007年湖南富豪榜221位、全國百位建筑功勛人物、優秀企業家郭漢林，是湘潭雙馬建設工程有限公司董事長。2003年12月，通過招投標承建了“融成小區”（分三期開發）的一期工程。在承建工程項目的過程中，由于資金投入的不斷加大，郭漢林開始在湘潭市向社會上的個人和公司借高利貸。2007年5月，雙馬公司與湘西某公司達成“融成”二期共同開發意向，約定：湘西公司注入現金3640萬元到雙馬公司，這筆錢應先用于償還一期銀行貸款，以取出國土使用權證。可由于高利貸的逼近，郭漢林沒有還錢給銀行，而是還給了高利貸。為了不失去“融成”二、三期的開發權，2007年5月，雙馬公司又與上海某公司簽訂了7000萬的整體受讓融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭漢林償還投入的3140萬元（此前歸還過500萬元）時，郭漢林不見蹤影。2008年3月，湘西公司向公安機關報案而導致案發。郭漢林被指控涉嫌合同詐騙3140萬元，如今，他面臨的是牢獄之災。
　　（三）房地產企業捂盤惜售，減慢資金回籠速度
　　一般來說，房地產市場的捂盤是指房地產開發商通過各種方式，讓其手中持有的住房推遲出售，以便能夠在價格推高后得到更高的企業利潤。房地產市場的捂盤行為有：房地產開發商將樓盤分批次領取預售許可證，以此來推遲商品房的開盤時間；通過欺騙性方式把沒有出售的房子說已經出售了，制造產品供應稀缺程度，以此來影響消費者購房心理；故意突然抬高銷售價格，使消費者因房價超出心理預期而望而止步；聯手中介炒作等。對于房地產市場的捂盤現象，開發商一方面用虛假的信息來欺騙購房者，另一方面還減慢了自身資金回籠的速度。
　　三、解決房地產企業資金問題的若干建議
　　（一）解決資金管理問題的建議
　　大力推動房地產證券化。有關證券監管部門盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。
　　（二）完善各項管理工作，防范墊資風險
　　
　　制定相關法規，嚴格限制墊資。既然墊資已成為必然，那么只有把墊資的風險降到最低，才是必由之路。從政策層面上來說，國家應該制定相關法規來規范市場，比如，明確墊資的適用范圍，考查項目的合法性，規定墊資的最高比例以及墊資期限，加大處罰力度等，通過法律規范來嚴格限制墊資。
　　按照國際慣例，深化中間結算，不放松竣工結算。建筑產品的結算周期很長，造價的爭議常導致拖欠款債權不落實，使施工企業訴訟無據。因此，按照國際慣例，加強工程進度款的中間結算就顯得尤為重要。強調工程進度款的中間結算，并不意味著可以放松竣工結算。竣工工程的拖欠款風險性是很大的，必須在竣工后按照合同約定及時辦理竣工結算。
　　（三）解決資金管理問題的建議
　　房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。目前，大多房地產企業財務管理“被動反應型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強化企業的成本管理、資金管理及財務分析，引進財務管理中先進的、適合行業特點的操作方法，制定房地產企業長遠發展規劃，進行年度預算，才能建設適合自身行業特點的現代管理型的財務管理體系。
　　（四）解決銷售問題——產品設計是銷售之本，資金回籠之源
　　在實物分房向貨幣分房轉變，集團購買力逐漸退出房地產市場的今天，如果單純地從建筑設計的角度出發，不結合市場需求，即使這個設計方案搞得再漂亮，它也很可能不是一個成功的設計方案。一個不良的設計方案將造成物業的滯銷，甚至是整個開發的失敗。隨著住宅商品化進程的推進，設計也被迅速推向市場。與以往任何時期相比，設計對住宅市場的影響力越來越大，開發商不像計劃經濟時代把設計看作是“制圖的過程”，而是把設計看成是策劃的一部分。確切地說，設計實際是住宅銷售策劃之本，是資金回籠之源，住宅的價值首先取之于設計，它的含金量是最高的，不僅能給開發商帶來“超值”的利潤，也能給購房者帶來超值的享受。這也使得產品設計成為資金鏈管理中的一個重要步驟。
　　
　　參考文獻：
　　[1]2009年全國房地產市場運行情況.國家