西安將呈現“一城多心”格局

　　前不久，由《建筑時報》發起的“中國民營建筑設計企業發展高峰論壇——暨2011中國十大民營建筑設計企業及個性化發展企業”頒獎活動在上海同濟大學戴斯大酒店舉行。上海三益建筑設計有限公司眾望所歸，入選“2011中國十大民營建筑設計企業”，本刊記者有幸采訪了上海三益建筑設計有限公司高棟院長。
　　記者：作為商業地產領域的專家，對西安商業地產的發展趨勢有什么預測或者看法?
　　高棟：一是西安商業將呈現外延式擴張趨勢。目前成熟的一線城市，例如北京、上海，商業布局均從“單核或雙核”走向“多核”，多核之間差異化發展，形成了定位迥異、特點鮮明商圈。隨著西安城市總體“九宮”格局的形成，交通基礎設施的改善以及地鐵的陸續開通，“一城多心”的布局漸漸成熟，隨之商業地產的發展也將呈現“一主多次”的發展格局，尤其曲江新區、北郊市政新區、浐灞生態開發區等地，都會是未來西安商業發展的熱點區域。傳統商圈在西安消費者心中依舊享有不可動搖的地位，區域型商業中心作為對傳統商圈的有效補充，兩者之間形成定位、功能之間的互補，同時以軌道交通為中心的商業地產也將迎來全新的發展契機。
　　二是一站式消費模式日漸深入人心。西安的消費觀念還是相當傳統，消費模式與一線城市相比尚處于初級階段，缺少多元化的消費模式和購物場所。隨著西安商業地產的快速發展，這種“一站式”購物消費的理念將會成為主流，而例如華潤萬象城此類高品質的復合型商業今后落戶西安，也將直接提升西安商業地產發展的能級。
　　記者：對于運營商業地產項目的企業，應該如何規避開發中各環節脫節造成的“高危操作”風險?您有何建議或想法?
　　高棟：商業地產本身是個很復雜的產業鏈，定位、設計、招商、運營是一個整體，四者不能脫節，目前商業地產很多暴露的問題就是線路的脫節，例如商業定位與設計脫節、招商運營與設計脫節、商業地產開發各節點時間脫節。
　　目前國內的商業地產開發商，像華潤、中糧、萬達這樣具備豐富商業地產定位設計、開發、運營經驗的企業可謂鳳毛麟角，大多都要借助外在的商業地產服務提供商，商業地產產業鏈各個環節“脫節”的背后凸顯的是相關服務機構的缺失。目前商業地產服務領域的一個主要問題就是：商業地產專業分工、產業鏈生存受到普遍漠視，鏈條上的各合作方對公共規則不是共筑，而是蠶食，由此導致產業整體運行效率低下，不確定的人為因素不斷增加商業地產經營風險和試錯成本。例如，在商業地產開發中，招商和設計必須無縫完成技術交接，所以招商這個話題在建筑設計定位中是必須緊密參與的。
　　如何規避這些潛在“風險”，我覺得以下幾點值得大家去思考：
　　一是梳理清晰的商業地產開發理念。二三線城市開發商中，出于逐利性的考慮，不少發展商抱著開發住宅地產的思想去拿了開發商業地產的地塊，又以開發住宅地產的理念去開發商業地產；或者被逼無奈而不得不拿住宅去賭商業，再來向商業地塊要回報，歸根到底是短期利益為主導，　“變現的短期價值”沖昏頭腦，急功近利心態明顯，缺乏長期經營“資產增值”的理念。
　　二是建立正確的商業地產開發流程。二三線城市，尤其三線城市的地產開發商，多數具備較強的獲取土地能力和建設開發能力，但缺乏商業概念、資金實力不夠雄厚，更缺乏運營能力，高層次商業開發的難度較大。
　　商業地產作為系統性的開發項目，不同于住宅的開發模式，它是一個融合定位、設計、招商、運營各方力量的全產業鏈過程，投資量大、市場風險系數高，因此在開發過程中，需要對項目的定位進行深入嚴謹的論證，綜合多方面因素進行市場可行h生、經濟可行性、消費者需求、財務可行性、風險因素分析和調研。因此一個日后趨向成熟的商業項目，在前期就應該投入大量的資金、時間進行商業論證研究，并在前期就應該和眾多上下游企業進行溝通接觸。
　　目前國內二三線城市綜合體在開發過程中，缺乏對項目定位的論證，不進行相關市場研判和需求預測，往往依靠經驗判斷，直接進入設計階段，造成項目整體運作的盲目性。 　 三是構建強大的資源整理能力。商業地產開發，面向多元消費終端，包括消費者、零售商、政府、規劃設計單位等，最終是需要得到市場的檢驗。因此商業地產開發，也是一個不斷積累、整理資源的過程，需要開發商去把控所有的問題，構建系統化的資源渠道和網絡，高效、無縫地完成商業地產復雜的產業鏈開發各個環節。
　　記者：三益一直是上海乃至全國非常有特色的一家設計機構，您能否歸納一下，三益的特色主要表現在哪些方面?
　　高棟：在三益的發展歷程中有幾次比較重要的轉折點，最近的一次是在2005年。在住宅市場如火如荼的時候，我們決定轉型商業地產領域，盡管當時有很多人不理解，但今天商業地產的風起云涌，驗證了我們對于房地產市場發展趨勢的判斷，以及對設計行業未來深度專業化趨勢實踐的考驗。去年，經過長期探索與籌備，我們又開始模式創新，建立商業地產全產業鏈服務模式，跨出設計，集商業研究、定位顧問、建筑設計、招商推廣、運營管理為一體，提供商業地產領域里的整體解決方案。為尚在成長中的中國商業地產領域尋找可行的解決之道。
　　另外，我們對于企業內部知識管理和產業研究也尤為重視。我們建立了兩套體系：一是三益的研究系統，二是內部的知識管理系統。設計企業里能潛心做研究的比較少，尤其能在研究上花大量時間的就更少。現在回過頭去看，我們在商業領域里的研究系統與能力為商業地產咨詢與設計的發展提供了有力的支撐，三益過往經驗以及它相對成熟的模式能夠給甲方的前期判斷和決策提供很大的支持。這也是很多公司愿意跟我們從研究開始合作并往下深入的重要原因。再就是高精度的知識管理系統。一家優秀的企業，人才固然十分的重要，但公司合理的知識管理架構、協作設計系統、檔案案例庫系統、知識系統，同樣是問題的關鍵。三益的知識管理系統比較發達，人在精密的知識管理平臺上也可以有更大的發揮，三益人是站在公司大的知識管理系統的肩膀上做商業咨詢和商業設計的。
　　記者：三益在2005年前后由一個住宅設計領域的專家轉向商業地產設計，為什么要做這樣的選擇?
　　高棟：任何行業都需要有洞悉行業發展趨勢以及對于行業趨勢的把控能力。五年前，商業地產被住宅地產所掩蓋，但也隱約顯現出成為中國城市化進程中最大副產品的端倪，提前做好經驗、知識、人才的儲備，迎接這個歷史契機的到來是可以看得見的。只是這個決心不容易下，轉型并不輕松，市場，技術，人才，管理，知識系統，還有品牌，都會遇到很多困難，好在我們熬過來了，已完成了基本的轉型。
　　其次，不同于其他設計公司，三益從一開始發展時就植入有商業地產的基因，三益的總公司弘基企業集團就是從事商業地產開發和運營的，很少有設計院像三益一樣在2000年就有商業地產開發與運營的背景，從前期定位一直到運營管理，所有的過程我們都參與過，三益可能是行業最了解商業復雜性的一家設計公司。也正是由于三益有機會參與到商業項目的全過程中，這些經驗積累也使得我們很早就洞悉商業地產中復雜的6維關系：投資商、開發商、政府、運營商、零售商、消費者之間；而不像住宅，只涉及開發商和購房者的簡單的二維關系。商業地產的產業鏈的相對復雜也是我們后來面對當下的商業地產發展狀況和商業地產的本質不斷進行服務模式創新的重要原因。
　　記者：“設計無限夢想”是三益的企業使命，如何理解這個使命?那么，三益的夢想又是什么?
　　高棟：“設計無限夢想”既是我們的品牌語，也是我們三益中國的使命。有人經常跟我說建筑師是設計房子的，我說不是，建筑師是設計夢想的。我們應該是電影《盜夢空間》里的造夢師，為那些希望有房子、有家的、有幸福、溫馨未來的人們去設計他們的夢想，并把夢想照進現實。同時，“設計無限夢想”這句話有三個層面的意思，一是我們要為我們的客戶，包括我們終極客戶消費者來設計夢想；二是我們要為三益的未來設計夢想；三是我們要為每一個三益人的成長設計夢想；這是設計無限夢想的全部涵義。
　　三益有自己的核心使命、愿景和價值觀，并用它凝聚成三益中國的精神。我們每年都在變，人數在變，業績在變，設計在變；但只有一樣東西是不變的，就是我們的企業文化，我們的使命、愿景和價值觀。這是我們成長的基石。
　　記者：最近三五年，三益在中國建筑設計行業的具體目標是什么?
　　高棟：最近三五年，我們會做很多事，也在嘗試很多事，但我其實最希望的是，別人在看到三益中國的時候，會說，他們不僅是一家大型的專業的設計公司，還是一家能擁有商業地產服務產業鏈整合力，能成為客戶真正的合作伙伴并幫他們一起來實現價值的公司。同時，他們還是一家研究機構，為這個行業的發展和推動做了很多自己的努力并為行業所共