房?jī)r(jià)堅(jiān)冰松動(dòng) 希望緩步下行

　　11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡表示，下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，絕不動(dòng)搖。這是首次提出下調(diào)房?jī)r(jià)，而非穩(wěn)定房?jī)r(jià)，說明我國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)從穩(wěn)定進(jìn)入下行階段。此語一出，讓所有盼望政府放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的人，大失所望。此輪中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型并行，絕不會(huì)如此前大起大落，半途而廢，這是民心所望。
　　房地產(chǎn)經(jīng)過了調(diào)控的第一階段，成交量大幅下降。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年9-10月華東區(qū)域25城住宅成交量環(huán)比下跌0.84%，同比下跌39.14%。其中八成城市成交量下跌，超過三成城市成交量跌幅過半。成交面積環(huán)比上漲1.91%，同比下跌42.8%。其他地區(qū)大同小異，華北地區(qū)五重點(diǎn)城市成交量同比下跌14.2%，87.5%的城市在金九銀十住宅開盤量高于前兩個(gè)月，近四成的華北區(qū)域重點(diǎn)城市開盤量環(huán)比漲幅超過50%，華中、西南等地成交量降幅不等。
　　第二階段是價(jià)格堅(jiān)冰松動(dòng)，首先是一線城市郊區(qū)出現(xiàn)全面下降，北京通州、上海嘉定等區(qū)域上漲過快樓盤回吐此前漲幅。北京通州梨園的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，平均降幅達(dá)23.8%-26.3%，個(gè)別房源的最高降幅甚至接近30%；其次是均價(jià)滯漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，17個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下降，29個(gè)城市持平，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。作為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比全面持平，10月末打折風(fēng)從郊區(qū)吹進(jìn)市中心。
　　即使存量房消化時(shí)間上升一倍，我們?nèi)匀粺o法判斷房?jī)r(jià)是否就會(huì)下跌50%，認(rèn)為房?jī)r(jià)大跌不礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸是過甚其辭。房?jī)r(jià)驟然下降，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可承受之重，如同房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)同步緩慢上升，預(yù)示著長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)景氣周期的來臨，泡沫巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有緩慢挑破泡沫，才能步上健康發(fā)展的軌道，否則將力竭而亡。
　　今年年底，地方財(cái)政與投融資平臺(tái)將遭遇重壓，各地隱性債務(wù)鏈條一觸即發(fā)。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，北京土地市場(chǎng)成交額827億元，相當(dāng)于去年同期的98.5%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月31日，全市土地出讓金僅約993.4億元，同比下降21.4%。廣州市國(guó)土房管局公告顯示，10月，廣州的土地出讓金環(huán)比9月大減八成，只有14.106億。
　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)以往主要靠投資與出口拉動(dòng)，今年偏重投資，投資的背面就是進(jìn)入市場(chǎng)獲得高額溢價(jià)的土地，否則中國(guó)將成為高債務(wù)國(guó)。2010年，全國(guó)土地出讓金收入2.9萬億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的71%。農(nóng)村土地整治、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障房建設(shè)甚至地方政府入股的高速公路、高鐵都要靠出讓金收益開支，10.7萬億地方債務(wù)中有2.5萬億要靠土地出讓金償還。今年7月國(guó)務(wù)院還公布要從出讓金收益中提取10%作為教育資金。各地土地政策出現(xiàn)微調(diào)，北京市土地儲(chǔ)備中心11月初宣布，在四季度將采取一系列積極措施，包括降低競(jìng)買保證金收取比例、放寬付款進(jìn)度、減少部分地塊保障房配建面積、降低一部分地塊交易起始價(jià)格等。安徽、廣州、南京等地也出臺(tái)了相應(yīng)的措施。
　　溫家寶總理強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”所謂合理的價(jià)格，即指租售比、房?jī)r(jià)收入比等回到國(guó)際安全邊界，房?jī)r(jià)下降是一個(gè)方案，讓房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，提高居民收入和消費(fèi)水準(zhǔn)從而提高房租是另一種穩(wěn)妥的辦法。
　　房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入臨界點(diǎn)，如果限購(gòu)范圍擴(kuò)大，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)環(huán)比大幅下降。在承認(rèn)房?jī)r(jià)不合理的同時(shí)，我們必須保持理性，控制房?jī)r(jià)和恢復(fù)房地產(chǎn)的民生屬性，前提是房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐步剝離，與金融業(yè)逐步剝離。
　　無論房?jī)r(jià)漲跌，所有的人都希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定，而一旦房屋均價(jià)同比大幅下降，我們最不希望看到的一幕就會(huì)發(fā)生。再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)應(yīng)該下行，但不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)此前過熱就矯枉過正，用涼水急澆，而應(yīng)在經(jīng)濟(jì)與貨幣可以承受的范圍內(nèi)、在實(shí)體與稅收改革完善的同時(shí)，逐步下行。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)立即崩盤，世界債務(wù)危機(jī)的第一個(gè)國(guó)家將不再是希臘，而是中國(guó)。