梁小民 樓市拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)

　　近日，在新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，北京、上海、廣州、南京、杭州等多個(gè)城市新房庫存量已經(jīng)接近甚至突破了2008年的歷史最高水平；萬科、龍湖、恒大等一線房地產(chǎn)商紛紛降價(jià)，“買別墅送戰(zhàn)斗機(jī)”、“買房送車”等另類促銷活動(dòng)頻現(xiàn)；降價(jià)風(fēng)潮觸動(dòng)老業(yè)主神經(jīng)，退房現(xiàn)象在各地上演……這一切是否意味著樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)？本刊記者就此采訪了北京工商大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁小民。
　　
　　1、樓市降價(jià)風(fēng)潮來襲，你認(rèn)為這是否意味著樓市拐點(diǎn)的到來？
　　梁小民：現(xiàn)在還不能下這個(gè)結(jié)論，有報(bào)道說這些樓市價(jià)格下降實(shí)際上是“假摔”。價(jià)格有沒有下降要包括另一個(gè)問題，就是有沒有交易量。
　　2、樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)需要具備哪些條件？
　　梁小民：首先，價(jià)格下降以后，交易量要保持正常；其次，價(jià)格的下降能夠持續(xù)一段時(shí)間。如果反復(fù)波動(dòng)，就不算出現(xiàn)拐點(diǎn)。
　　3、11月11日，銀監(jiān)會(huì)前任主席劉明康表示，即使當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。你對(duì)此如何看待？
　　梁小民：房價(jià)下跌50%的情況不可能發(fā)生。如果出現(xiàn)了這樣的情況，銀行會(huì)受到損失，因?yàn)闃莾r(jià)下跌幅度大，房地產(chǎn)商向銀行的貸款就很難償還，借錢買房的儲(chǔ)戶也難按時(shí)支付。劉明康的說法是對(duì)樓市調(diào)控政策表示支持，但并不代表實(shí)際情況就是如此。
　　4、一些專家認(rèn)為二三線城市房價(jià)的過快上漲源于住房供小于求，你認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)供需狀況如何？
　　梁小民：現(xiàn)在全國總體情況都是供小于求，而二三線城市的房價(jià)上升則與農(nóng)民城市化息息相關(guān)。比如，很多農(nóng)民工在北京、上海賺錢，但他們買不起大城市的房子，也不一定想長期在大城市生活，所以他們就選擇回去買房，這種情況造成了二三線城市房產(chǎn)價(jià)格的上升；另外，二三線城市經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展也是房價(jià)上漲的原因之一。
　　5、保障房出現(xiàn)了許多質(zhì)量問題，政府又要完成1000萬套保障性住房，我們應(yīng)該如何正確定位保障性住房？
　　梁小民：從根本上來講，保障性住房是任何國家都需要的，但保障性住房不能蓋在好的地段，也不能要求太高，房子面積可以小一點(diǎn)，但要確保質(zhì)量?，F(xiàn)在保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題的主要原因是，中央期望值過高，而地方政府的配合力度不夠，房地產(chǎn)商敷衍了事。目前，各地都遇到資金問題，我們應(yīng)該廣開融資渠道，可以發(fā)行專門用于建設(shè)保障房的債券；也可以向社會(huì)各界籌集公益資金建設(shè)保障房；政府還可以在土地和稅收方面提供優(yōu)惠，讓企業(yè)出錢蓋保障房，解決民營企業(yè)民工住房問題。當(dāng)然，在此過程中還要特別注意分配公平問題。
　　6、今年房產(chǎn)降價(jià)大潮是由萬科、龍湖、綠地等一線城市的一線地產(chǎn)商開始的，為什么？
　　梁小民：第一，一線城市的房價(jià)原來就高得離譜，存在降價(jià)的空間；第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策在大城市生效，政策將需求壓制下去；第三，房價(jià)過高賣不出去，房地產(chǎn)商還貸就成問題，因此只好降價(jià)。
　　7、不僅北京、上海這樣的一線城市，甚至二線城市南京也出現(xiàn)退房事件。面對(duì)房價(jià)下跌，早期業(yè)主應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？
　　梁小民：要退房是不可能的，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)只能由業(yè)主承受。房價(jià)下跌要求退房是一種“利益我得，風(fēng)險(xiǎn)由別人擔(dān)當(dāng)”的錯(cuò)誤邏輯，而因?yàn)橘彿繒r(shí)合約已經(jīng)生效，因此退房在法律上也行不通。
　　8、“買房即送寶馬”、“買別墅送老爺戰(zhàn)斗機(jī)”這樣的樓市促銷現(xiàn)象反映了什么樣的市場(chǎng)問題？
　　梁小民：這反映了按照實(shí)際情況應(yīng)該降價(jià)，但房地產(chǎn)商不愿降價(jià)的問題。房地產(chǎn)商害怕降價(jià)之后的連鎖效應(yīng)。但不愿降價(jià)，房子又賣不出去，所以就采取了另類促銷的方法。實(shí)際上無論是送車庫還是送裝修，這些都是變相的降價(jià)。
　　9、相比新房的降價(jià)而言，為何二手房成交價(jià)格下跌趨勢(shì)更加明顯？
　　梁小民：二手房相對(duì)優(yōu)惠，價(jià)格比一手房低，降價(jià)幅度比較大。
　　10、最近有關(guān)于政府放松限購的預(yù)期，你如何看待這個(gè)消息？
　　梁小民：目前還沒看出放松的狀況，但我覺得是會(huì)放松的。下一屆政府也許會(huì)著手放松限購。