房產稅發力點應是業主與政府良性互動

　　不要指望以房產稅抑制高房價，它不能改變當前投資買房的期望。但這個稅應該收，這是整體稅收體制改革的重要一步，關鍵是，這筆費用應該交給基層政府用于提高地方公共服務的質量，并且要求政府定期向業主通報稅收使用情況，接受后者的監督，由此形成納稅人與征稅人之間良性的互動，并以此讓地方政府盡快遠離出賣土地的收入模式。因此，房產稅必須發力于業主與政府的良性互動。
　　
　　過去一兩年，中國經濟在金融危機后出現了比較快的恢復，但是，地產價格過快的上漲，又成為最大的政治和社會問題，其影響遠遠超出了經濟、金融的范疇。這一背景下，不少地方政府摩拳擦掌，紛紛在設計本土版本的地方房產稅。筆者認為，房產稅應該收，但同時要看到，在中國當前的環境下，這一稅種不可能緩解房地產價格的上漲；不過，從改革地方財政稅收體制的角度看，這個稅應該收，更應該利用好。
　　
　　別指望以房產稅控制高房價
　　當前房價上漲的根本原因，是房地產市場已經成為中國最大的投資市場之一，眾多百姓，尤其是收入較高的階層，把投資房地產作為財富管理最主要的方式，而過去十年來的房價走勢也確實為這一理念提供了再好不過的佐證。這種百姓已經形成的房地產價格“只會大漲不會小跌”的預期不斷自我實現，支撐了當前房地產價格一輪又一輪的上漲。究其原因，這是百姓投資渠道不足加上流動性高漲所造成的。問題在于，由于中國的財富積累與其他任何一個市場經濟社會一樣，是不均衡的，因此，巨大的財富差距不僅體現為百姓房地產持有量的不同，而且，在中國當前土地存量不可能大幅增加的情況下，拉動了地產價格的持續上漲。
　　根據這個分析，只要百姓對于房地產價格上漲的預期不變，僅憑征收房產稅是不可能緩解價格上漲趨勢的。因為從政治層面考慮，房產稅的稅率與百姓預期的資產價格上漲幅度不可同日而語：中國目前房產稅稅率的上限也就是1%左右，而百姓對于房價上漲的預期是以10%為計價單位的。因此，房產稅不可能起到緩解房地產價格上漲的作用。
　　關于這一點，最基本的證據就是當前許多家庭或個人購買房地產之后，既不自住，也不裝修，更不出租，而是完全閑置。毫無疑問，這種閑置在短期內犧牲了租金回報，而中國目前的租金回報率最低也能在2%左右， 明顯高于即將開征的房產稅稅率。這種不租、不住、不裝修的行為，突顯出在房地產價格不斷上漲的預期下，許多百姓不認為所犧牲的2%租金是一個巨大成本。因此可以推斷，1%左右的房產稅對買房投資的行為不可能有重大影響。
　　與此同時，我們必須要看到房產稅的社會成本。它會帶來民眾對政府的不理解和不信任，房產稅在很大程度上會被百姓理解為政府掠財的手段，這對于政府的公信力毫無疑問是有負面影響的。尤其是在當前的公共財政體制下，納稅人與政府支出行為和方向之間的關系極為薄弱，納稅人與稅收支配者之間的矛盾不斷加深。這種情況下，依賴房產稅來調節房價是不現實的。
　　
　　房產稅的關鍵
　　是業主與政府的良性互動
　　盡管房產稅對于調節房價本身作用不大，但是筆者認為，這個稅還是應該征，但應該以非常低的稅率來征，比如千分之一，同時逐步擴大房產稅的稅基，也就是說，對存量房也逐步收稅。
　　而要充分發揮這一稅種的作用，關鍵是用好房產稅。原因很簡單，房產稅應該成為地方政府直接為業主服務的一種超級物業費。房產稅應該交給基層政府專款專用，用于包括掃街、治安、交通、環境治理等方面，以提高地方公共服務的質量。
　　如果地方政府能夠比較好地使用房產稅，同時定期向納稅人匯報，那么，就很容易形成著名經濟學家蒂布特（Tiebout）等公共財政學者長期研究的情況，即，地方治理搞得好的地方，房價會漲；房價漲了之后，地方服務繼續提升，這就形成了一個地方政府與納稅人之間的良性互動關系。一旦這種良性關系形成，就能夠打開中國公共財政的一個死結，那就是納稅人與稅收使用者之間的對立情緒。房產稅可能幫助我們恢復公共財政之本色，即，政府為納稅人服務。
　　總之，房產稅應該收，但發力點不在控制房價，而在于建立納稅人與政府的良性互動。關鍵是這筆費用應該交給基層政府來使用，通過這個辦法為地方政府尋找新的、可持續的、良性的、互動的財政基礎，讓地方政府盡快遠離出賣土地這種不可持續的收入模式。如果這一目的實現的話，那么，不僅中國房地產業的體制改革可以邁出重大一步，中國公共財政的改革也能推進一大步。
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