房地產信托產品仍具安全邊際

　　對于需要在一兩年內實現資金回流、收益落袋的房地產投資信托而言，地產調控政策的出臺對一些項目的流動性風險影響極大。
　　
　　截至2011年第二季度末，中國信托資產規模已逾3.7萬億元。今年上半年，房地產投資信托理財以其動輒10%以上的年化收益率，在市場上炙手可熱。不久前，綠城和平安信托聯合發起的一個信托產品，年收益率高達25%。
　　風險如何？在宏觀調控和房地產調控均收緊的背景下，銀監會也對房地產信托加強了監管，房地產信托理財是否還能進行？
　　相對于風險投資和私募股權投資，信托理財投資具有風險可控的特點；相對于銀行理財產品，其收益又較高。
　　一年多來，市場熱銷“大信托”模式房地產投資信托產品。這種產品結構的安排，實質上將開發商的利益與信托計劃的利益緊緊綁定在一起YFIUBL7eIGzLxA66MijHTztQmtmMVO6vJFQNE/IimNs=，較好地控制了項目運行過程中的操作、運營、違約風險等，為投資者資金的安排提供了多重保障。
　　首先，信托公司通常采取對房地產項目公司受讓股權或增資擴股等方式實現信托資金與房地產項目的對接，并確保對項目公司的控股權以從法律上實現信托計劃對項目公司的控制。
　　其次，信托到期后，信托公司將其持有的項目公司股權以事先約定的價格轉讓給房地產項目開發商。為確保開發商在信托到期前依約回購信托公司持有的項目公司股權，信托公司在信托產品上進行了信用增級安排，即開發商以其已經投入標的項目的資金作為信托計劃的次級受益人（注：次級受益人是指在同一信托計劃中信托利益分配順序上略后于優先投資者的信托受益人，其實質提供了一種擔保）；如到期開發商不受讓信托公司持有的股權，信托公司通過提高優先級投資者預期收益等方式變相增加開發商的融資成本，促使開發商按照信托計劃的設定受讓信托公司持有的項目公司股權，確保信托資金的安全退出。
　　判斷此類投資者享有固定收益的融資類產品，還應從信托公司、開發商、投資項目及擔保措施等幾個方面著手，充分考量，選擇適合自己投資的產品。
　　信托公司的項目選擇、資產管理和風險判斷等直接決定著房地產投資信托理財產品的風險和收益。目前各家信托公司的資產實力和風險管控能力具有較大的差異，大者如平安信托、華潤信托資產過百億元，小的可能不足10億元；一些信托公司在房地產資產管理方面專門配備了近百人的項目判斷和監控隊伍，在項目選擇和后續管理方面具有較強的人力優勢，而有的信托公司風險管理人員可能不足10人。
　　開發商作為信托理財資金的直接使用者，其項目開發經驗、操盤能力、資金實力，甚至影響力對房地產項目的品質、銷售等具有決定性的作用。投資者可選擇投向具有一定品牌效應的開發商或自己熟悉并認可的開發商所開發項目的房地產投資信托理財。
　　房地產項目本身也對選擇信托產品具有參考價值。投資者應選擇以拿地成本較低、位置優越、品質較好等項目為投資對象的信托產品。
　　最近，開始出現一種投資者享有浮動收益的投資類房地產信托產品。開發商通過與投資者、信托公司共同分享房地產開發帶來的超額收益，實現各方利益的共享。由于近期銀監會對信托公司融資類房地產投資信托產品政策的限制，此類產品未來可能主導房地產投資信托理財市場。
　　另外，還有一種采取特定資產收益權投資的房地產投資信托理財結構設計，它將開發商已投資資金及所形成的包括土地等資產的收益權納入信托名下，并以標的地產項目實際控制人連帶責任保證資產收益權的實現來確保信托資金的安全。上半年發行的相當一部分房地產投資信托理財產品采取了上述結構設計。
　　隨著國家宏觀調控的日益緊縮和房地產市場調控政策的頻繁出擊，房地產領域系統性的投資風險和階段性的流動性風險仍不容小覷，尤其是國家限購政策可能給房地產投資信托理財帶來的流動性風險，更應引起普通投資者的警惕。
　　對于需要在一兩年內實現資金回流、收益落袋的房地產投資信托而言，地產調控政策的出臺對一些項目的流動性風險影響極大。
　　
　　作者系資深信托業人士