保利地產保障房融資渡陳倉?

　　7.2%的預期年收益率，保利地產的保障房信托
　　
　　“這款保障房信托感覺有點怪！”一直做信托理財的張先生對本刊記者表示，“一怪在于收益率忒低；二怪在于收益雖低但賣得火，1億元信托1天賣完；三怪在于信托公司不管事，托管銀行操盤！”
　　張先生所說的這款保障房信托，全稱為“北京信托保障房系列集合資金信托計劃之保利南沙河項目”（下稱“保利南沙河信托計劃”），該項目為保利地產（600048.SH）所有。該信托期限1年，預期年收益率為7.2%，受托人是北京國際信托有限公司，保管人是中信銀行(601998.SH)，信托資金運作是用于受讓保利南沙河項目收益權。
　　因資金緊張，一般，房企的商品房信托項目預期年收益率多在20%，保利南沙河項目收益率遠低于業界平均水平；但一般保障房的回報率只有3%左右，而保利南沙河項目預期年收益率卻高達7.2%。”一位信托業人士表示。
　　
　　真假保障房
　　
　　有投資者質疑，保利地產借道保障房信托，實為投向一個同一地塊商品房。
　　在北京市土地整理儲備中心網站上，本刊記者看到了保利地產的一則競拍信息。該競拍地塊在2010年12月27日成交，買家是由兩家房地產公司組成的聯合體，分別是保利（北京）房地產開發有限公司（下稱“北京保利”）、北京金成華房地產開發有限公司（下稱“北京金成華”）。保利南沙河信托計劃顯示，北京金成華是保利地產為開發建設保利南沙河項目而設立的項目公司。
　　該競拍成交公告顯示，地塊用地性質為R2二類居住用地。中房集團副總王浩介紹說，就是規定了這塊地不能建別墅，只能用來建商品房。“土地出讓變更”一欄中，規劃用途顯示為：居住、商業、綜合。政府公示信息顯示，該地塊用作商品房開發。
　　在成功競拍半個月后，即2011年1月12日，保利地產發布公告稱，公司全資子公司北京保利和控股子公司北京金成華通過招標方式取得北京市昌平區沙河鎮南一村居住地塊（宗地編號京土整儲招（昌）[2010]167號），成交總價88020萬元，用地面積57753平米，規劃建筑面積約為115506平方米，土地用途為居住用地。
　　王浩認為，從公告內容看，兩者說的是同一塊地。北京保利是否在拿地之后，更改規劃，臨時增加保障房項目用地？
　　北京市聚和律師事務所房地產事務部律師李建立表示，如果建設用地變性，在國土資源局應能查到土地變性的更告。但本刊記者在北京市國土資源局網站未看到該地塊的土地變性公告。
　　本刊記者在實地調查中發現，這兩個項目原本是一塊地，以一條規劃二路中線為界，南界為商品房，北界為保障房（見表1）。保利南沙河項目信托計劃語焉不詳，以致張先生誤解——保利地產發保障房信托投資商品房建設。但保利地產在公告中，未提及該保障房項目信息。
　　而即將上市銷售的項目——昌平區沙河鎮南一村居住地塊（推廣案名：保利羅蘭香谷）一直大做廣告。保利羅蘭香谷銷售人員告訴本刊記者，保利羅蘭香谷7月份預售，樓還沒有出地面，該項目為11棟14-18層陽光薄板，主推60-140平米戶型一居至四居。銷售代表特別強調，保利羅蘭香谷是純商品房社區，沒有保障房。
　　本刊記者在保利南沙河項目施工現場看到，保利羅蘭香正在做地下作業，緊挨著北側正在施工的項目即是保利南沙河項目，該工程稱為“昌平新城5—1街區沙陽路南一村地塊北區經適（含廉租）項目”，以經濟適用房為主，含有少量廉租房。
　　王浩告訴本刊記者，“即便不算廉租房，經濟適用房全部面向市場銷售，其利潤率只有3%，而保利南沙河項目信托計劃的最低收益率是7.2%，如果加上3%的發行成本，保利南沙河項目的虧損至少也有7.2%。”王浩稱，“即使保利地產愿意做虧本買賣，投資者難道愿意買低不買高？”
　　
　　蹊蹺的低收益
　　
　　年收益率7.2%是什么概念？
　　目前，開發商貸款利率普遍上浮50%，如果以1年期利率6.31%計算，開發商貸款融資成本要達到9.47%。
　　根據用益信托工作室統計，自2010年至2011年上半年，13家信托公司參與保障房項目建設的平均收益率為9.07%。用益信托研究室研究員岳婷告訴本刊記者，“眼下信托融資成本看漲，比如6月份重慶的公租房信托年化收益率為9.2%。公租房信托的融資成本已經這么高，經濟適用房融資成本至少要比重慶公租房信托融資成本要高。”
　　顯然，保利南沙河項目融資成本低于銀行的開發貸利率，且遠低于目前保障房信托的平均收益率。
　　“如果單純從算賬上看，即便是這么低的融資，保利南沙河保障房項目也將是虧本無疑。”但王浩反問本刊記者，“保利地產會這么做嗎？結合目前市場行情看，不排除保利地產將這筆錢用在一條規劃路之隔的保利羅蘭香谷項目上，目前信托資金還不存在專款專用監款。”
　　王浩所說的行情，是指開發商資金緊張，融資困難。SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹稱，房地產開發商主要融資路徑——銀行貸款、信托融資和股