托德.布朗達(dá)美國公募及私募房地產(chǎn)投資優(yōu)劣

　　托德·布朗達(dá)（E. Todd Briddell），Urdang資本管理公司的總裁和首席投資官。Urdang資本管理公司主要從事房地產(chǎn)投資。布朗達(dá)于1993年加入U(xiǎn)rdang的私人房產(chǎn)收購團(tuán)隊(duì)，在1995年成立上市地產(chǎn)證券團(tuán)隊(duì)，并在2009年成立商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)團(tuán)隊(duì)。布朗達(dá)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有超過19年的投資經(jīng)驗(yàn)。
　　托德·布朗達(dá)（E. Todd Briddell）是Urdang資本管理公司的總裁和首席投資官，是美國上市房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)債務(wù)投資委員會(huì)委員。在加入U(xiǎn)rdang之前，布朗達(dá)為養(yǎng)老基金投資顧問、不良債務(wù)和財(cái)產(chǎn)收購顧問。布朗達(dá)擁有賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)位，他的研究重點(diǎn)是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。
　　各種形式的房地產(chǎn)在投資者的投資組合中都是一種寶貴的資產(chǎn)。在過去的兩年中，就像很多投資者所看到的，美國的私募房地產(chǎn)和公募房地產(chǎn)在金融危機(jī)之前被過度杠桿化，2008年金融危機(jī)期間，由于美國房地產(chǎn)價(jià)值的下降和高杠桿的廣泛使用，經(jīng)營者出現(xiàn)大量破產(chǎn)，按揭拖欠和抵押品贖回權(quán)喪失的現(xiàn)象甚至在一些優(yōu)良和相對(duì)知名的資產(chǎn)上出現(xiàn)。
　　但是今天全球的基本面正在改善，無論是在美國、歐洲還是亞洲，我們看到，相對(duì)于有限的供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的需求很強(qiáng)勁，租金在提高，而且資本市場再次樂意為商業(yè)地產(chǎn)市場提供債務(wù)和股權(quán)融資。
　　自從2009年3月以來，市場恢復(fù)和價(jià)格回升令人印象深刻。亞洲房地產(chǎn)股票價(jià)值從在當(dāng)時(shí)的最低點(diǎn)到2011年5月間增加了140％（資料來源：金融時(shí)報(bào)E / N的亞洲太平洋指數(shù)），同一期間美國房地產(chǎn)股票市場已經(jīng)升值了近220％（資料來源：富時(shí)NAREIT股票指數(shù)）。
　　隨著資產(chǎn)的增值，布朗達(dá)相信出于以下原因，投資者仍然需要投資房地產(chǎn)：首先，房地產(chǎn)是一個(gè)收入產(chǎn)生器。金融時(shí)報(bào)E / N的開發(fā)指數(shù)顯示，從歷史上看，超過50%的房地產(chǎn)回報(bào)來自于其租金收入。
　　其次，房地產(chǎn)與其他類資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度低，在投資組合中可以作為一種平衡。
　　第三，投資者普遍認(rèn)為，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)是一類可以幫助抵消通貨膨脹影響的資產(chǎn)。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)實(shí)際資產(chǎn)的擁有者，投資者有能力隨著時(shí)間來調(diào)整租金。典型的情況是，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長不僅抬高了通貨膨脹，而且也帶來了更強(qiáng)勁的租金增長。
　　最后，在入住率和出租率都提高并且供應(yīng)受限的市場中，房地產(chǎn)能給投資者帶來資本增值。
　　近年來對(duì)美國公募房地產(chǎn)和私募房地產(chǎn)的相對(duì)優(yōu)點(diǎn)一直存在很多爭論。公募房地產(chǎn)的支持者說它們具有流動(dòng)性和透明度。他們指出，公募房地產(chǎn)容易多樣化，其長期表現(xiàn)也比私募房地產(chǎn)更好。而私募房地產(chǎn)的支持者，往往把重點(diǎn)放在私募具有更穩(wěn)定的價(jià)值以及與股市相比更低的波動(dòng)性上。
　　布朗達(dá)總結(jié)一些以前研究的重大發(fā)現(xiàn)，說明公募房地產(chǎn)和私募房地產(chǎn)的各自優(yōu)劣。以下是他研究的摘錄。
　　
　　兩種主要選擇
　　
　　當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，投資者從建筑規(guī)模、地理位置、資產(chǎn)屬性和風(fēng)險(xiǎn)策略等角度都有很多選擇，但最終所有的房地產(chǎn)投資都要?dú)w終于兩種類型：公募或私募。
　　公募房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是公司或信托通過匯集眾多投資者的資金購買、管理房地產(chǎn)，形成收益資產(chǎn)的公司或信托基金。通常也被稱為“上市的房地產(chǎn)”，這些公司的股票在大的證券交易所進(jìn)行交易。房地產(chǎn)投資信托基金的收益來自于租金，他們又將這些收益以向股東分紅的形式派發(fā)。這種形式的投資也被稱為間接投資，因?yàn)橥顿Y者只是擁有公司或信托的份額，而不是直接擁有資產(chǎn)。
　　當(dāng)一個(gè)投資者想直接投資房地產(chǎn)時(shí)，他也可以直接買入房地產(chǎn)，還可以通過匯集資金進(jìn)行私募房地產(chǎn)投資。募集起來的資金都由一家投資公司經(jīng)營，他們從股東處獲得資金，并根據(jù)設(shè)定的目標(biāo)投資一組資產(chǎn)。這些資金可以是開放式的，也可以是封閉式的。開放式基金可以永久持有一組資產(chǎn)，個(gè)人投資者可以在指定的時(shí)間點(diǎn)（通常是每周或每月）購買或出售其持有的基金份額。封閉式的資金，有一個(gè)指定的壽命，一般為7或8年，投資者預(yù)計(jì)將在基金持續(xù)期間一直投資。
　　
　　權(quán)衡利弊
　　
　　每種類型的房地產(chǎn)投資都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。
　　直接持有房地產(chǎn)是最典型的投資選擇，它允許投資者面向特定的市場、特定財(cái)產(chǎn)類型，在對(duì)戰(zhàn)略以及計(jì)劃逐一比較的基礎(chǔ)上來購買個(gè)別建筑物。然而，伴隨這種策略的是資產(chǎn)的高度特定風(fēng)險(xiǎn)。舉個(gè)例子，如果建筑失去了租用者，或是資產(chǎn)有財(cái)務(wù)問題，它可能會(huì)對(duì)投資者的總體資產(chǎn)有顯著的影響。此外，這些投資需要大量的監(jiān)管，許多投資者聘請(qǐng)物業(yè)或資產(chǎn)經(jīng)理去監(jiān)管房屋以及住戶的需求。最后，當(dāng)需要賣出的時(shí)候，投資者有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)他們的投資相比其他類型的資產(chǎn)，流動(dòng)性差很多。
　　為了減輕一些資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)并增加一些流動(dòng)性，一些投資者選擇投資于集體運(yùn)作的資金，即私募房地產(chǎn)，這些基金通常按照不同類型和位置而擁有一個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)包。投資者可以分享投資房地產(chǎn)投資的報(bào)酬，同時(shí)比單獨(dú)直接擁有房地產(chǎn)時(shí)具有更高的流動(dòng)性，因?yàn)橥顿Y者可以出售其基金份額給另一個(gè)有興趣的投資者。然而，由于許多投資者可能會(huì)同時(shí)經(jīng)歷流動(dòng)性危機(jī)，投資者可能發(fā)現(xiàn)每個(gè)人都在等著退出，市場需求突然間枯萎。私募基金的股份價(jià)值不取決于持有的資產(chǎn)的總價(jià)值，而是取決于投資者對(duì)基金的需求。
　　第三個(gè)選擇，公募房地產(chǎn)基金提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的間接方式。由于房地產(chǎn)投資信托基金是在公開交易所進(jìn)行交易，每天上市的份額價(jià)格和它們的價(jià)值都是高度透明的。此外，當(dāng)投資者希望調(diào)整他們對(duì)不同區(qū)域或不同戰(zhàn)略的比重時(shí)，他們有即時(shí)的流動(dòng)性變現(xiàn)和迅速調(diào)配資本的能力。房地產(chǎn)投資信托基金與債券的關(guān)聯(lián)度低，并可以提供有吸引力的股息收入。
　　因此，哪種形式的房地產(chǎn)投資是更有利的？公募房地產(chǎn)還是私募房地產(chǎn)？我相信，每種類型的房地產(chǎn)投資都有著關(guān)鍵的作用，可以對(duì)不同的投資者提供不同的組合機(jī)會(huì)。
　　
　　相對(duì)業(yè)績和風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　最近的研究證明，隨著時(shí)間的推移，公募房地產(chǎn)和私募房地產(chǎn)的長期業(yè)績非常類似。一項(xiàng)研究表明，從長期投資的角度來看，房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)績最終會(huì)與直接投資實(shí)體房地產(chǎn)的業(yè)績相匹配。
　　公募房地產(chǎn)和私募房地產(chǎn)各自在不同的市場周期有著不同的短期收益和戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。一項(xiàng)美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)進(jìn)行的研究，強(qiáng)調(diào)了它們各自的優(yōu)勢(shì)。通過研究美國房地產(chǎn)投資信托基金市場上20年的數(shù)據(jù)，和房地產(chǎn)投資信托公司全國委員會(huì)（NCREIF）編制的私募房地產(chǎn)基金數(shù)據(jù)，研究人員發(fā)現(xiàn)，在最近一個(gè)完整的市場周期中，房地產(chǎn)投資信托基金的收益超過價(jià)值投資基金和投機(jī)性基金，同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金還具有高度的流動(dòng)性。然而，在牛市階段的從谷底到峰頂階段，投機(jī)性基金業(yè)績勝過房地產(chǎn)投資信托基金。他們還發(fā)現(xiàn)，如果選定特定的時(shí)期，投資于不良資產(chǎn)，以升值為導(dǎo)向的房地產(chǎn)私募基金是很有吸引力的。另外，價(jià)值型基金在相同時(shí)期一般不如房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)績好。
　　風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)公募和私募房地產(chǎn)投資評(píng)估的另一個(gè)領(lǐng)域。美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)比較了私募房地產(chǎn)基金和美國上市的房地產(chǎn)投資信托基金，根據(jù)它們的地產(chǎn)類型進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)現(xiàn)雖然上市房地產(chǎn)投資信托基金自1994年以來收益率超過私募房地產(chǎn)，但其短期的波動(dòng)性也相對(duì)高一些。私募房地產(chǎn)每單位風(fēng)險(xiǎn)提供了更高的回報(bào)。他們得出的結(jié)論是，在股票、公司債券、國債、基金構(gòu)成的證券投資組合增加房地產(chǎn)投資信托基金，對(duì)于具有較高風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者更有利。但實(shí)際上，私募房地產(chǎn)的低波動(dòng)只是一種假象。由于私募房地產(chǎn)的價(jià)值是定期評(píng)估，而不是像股票一樣每天評(píng)估，因此它們的價(jià)值好像更加穩(wěn)定。
　　那么，對(duì)于普通的投資者這意味著什么呢？我相信，研究的可取之處是指導(dǎo)投資者通過公募房地產(chǎn)或者私募房地產(chǎn)的投資，取得更好的回報(bào)。對(duì)投資者來講這兩個(gè)都是很好的：房地產(chǎn)投資信托基金具有穩(wěn)健的租金收入，相對(duì)較低的交易成本和高流動(dòng)性，使它們成為暴露于市場更多投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)下的直接投資房地產(chǎn)方式和私募房地產(chǎn)方式的一個(gè)非常好的替代和補(bǔ)充。