該信誰?

　　【編者按】西南財經大學的曾康霖、呂暉蓉聯合發表的“將居民收入增加歸結為房價上漲的首要原因”一文，引來網民板磚如雨。而更容易被大眾所接受的觀點是，開發商的暴利導致房價上漲。眾說紛紜背后，我們該信誰？
　　
　　房價上漲的首要因素：居民傷不起
　　推進房價上漲的因素眾多，但是其首要因素是不是居民收入增加，這一點爭議頗多。
　　
　　正
　　
　　曾康霖（西南財經大學教授）：居民收入增加是房價上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結構的變化和城鎮化的推進又擴大了住房需求。這是房價保持上漲態勢最顯而易見的原因。同時，在缺乏“儲蓄—投資”轉化渠道的情況下，購置房產是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動，房價被進一步拉高。當房價超出與居住需求相符的水平時，投機就會出現，進而導致空置率偏高、租售比倒掛、房價收入比超過國際警戒線等現象。這樣，房價就在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費行為成為居民應對房價快速上漲的選擇。
　　
　　陳寶存（亞太城市發展研究會房地產分會會長）：1．居民收入增加是房價上漲的首要原因； 2．寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐；3．“土地財政”是房價上漲的重要原因。黨報的導向逐漸回歸真相。居民的住房消費和投資行為、銀行的信貸策略、地方對土地財政的依賴乃至房地產開發商的逐利動機，從其各自的角度來看都是理性的。
　　
　　呂建鳳（中國建設銀行郴州市分行經濟師）：從邏輯和事實上說，居民收入增加是首因。其他原因都必須以這個因素為前提：投資者如果買了房無法獲得利潤就不會投資，獲得利潤的方式只有：1．以更高價轉賣；2．以較高租金出租。居民收入不增長，這兩個都實現不了。而沒有投資者炒作，房價不會這么高。房價高不起來，開發商利潤空間有限，就不會愿意交更多的土地出讓金搶購土地，出讓金也就高不起來。
　　
　　反
　　
　　唐鈞（中國社會科學院社會學研究所研究員)：假使如“曾文”所說，“居民收入增長”和“房價上漲”真是呈正相關關系的話，那么要遏制房價上漲，就必須不能再讓“居民收入”繼續增長。現實狀況是：我們讓“居民收入”繼續增長的法子并不多。所以“曾文”中的經濟邏輯產生的政策結果，首先就是為“收入倍增計劃”解套。對老百姓的交代就是：你們不是憎恨“高房價”嗎？那就不漲工資了吧。如果考慮到如今政府正在為“高房價”糾結著，反過來也可以對老百姓這么說，你們不是要漲工資嗎？想好了，工資一漲，房價可也就會跟著漲。這樣的話，作為“重要因素”的土地財政及其推動的房價上漲就理由更充足了——不過這樣的話，總理對公眾的承諾也只好不算數了。
　　高路（《錢江晚報》評論員）：不可否認，這些年，居民收入確實在漲，社會財富在不斷積累，但增長是不平衡的，有些人漲得多，有些人漲得少，財富在向少數人聚集。十年前兩千元左右的房子比比皆是，十年后2萬元以下一平方米的房子只能到郊區去找。而工資呢，這幾年翻上十倍的人能有多少？很多人甚至還在原地踏步，更多的人只是勉強跟上了通脹的步伐。把居民收入增長歸結為房價上漲的首因，很難讓人信服。
　　
　　侯金亮（自由撰稿人、西南大學新聞傳媒學院在讀研究生）：在飆升的房價面前，且不與房價上漲的速度比，就連GDP與CPI增長的速度都遠超過居民收入增長。有網友的觀點具有典型性：“我們的收入在這幾年當中是增加了，但我離買房越來越遠了。北京三環內房價4000元左右的時候，我的工資是1200元，平均3個多月的工資可買1平米。現在我的工資已達6000元，可三環內的房價達35000元了，我要6個月的工資才能買一平米。”可見，普通居民的收入與其說是增長，不如說是“相對負增長”。
　　
　　房地產暴利：有木有？
　　一種聲音認為房價上漲的首要原因是居民收入增長，而另一種聲音則認為房價上漲根源于開發商的暴利。房地產應不應該定義為暴利行業？
　　
　　正
　　
　　張漢亞（中國投資協會會長、國家發展和改革委投資研究所原所長）：很多房地產商說利潤率就百分之十幾，但是要看什么叫利潤率。一個房地產商，手里面有30%的保證金、資本金，然后貸款，10億投入，最后房子賣了12億，還了7億的貸款，去掉7000萬利息，剩4.3億。開發商只投了3億，還不算3億里邊有按揭，因為蓋了一半投資沒有投完的時候，就收預付金了。所以確實暴利，在這樣的情況下還隨便漲價是不應該的。
　　梅新育（商務部國際貿易經濟合作研究院專家）：由于中國房地產企業信息高度不透明，他們所對外宣稱的利潤數據并不靠譜。他透露，自己曾經在2003年對北京地區房地產業的利潤率做過間接估算，以地處西四環和西五環之間的玉泉路周邊地區商品房為例，銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率更是高達138.8%。
　　
　　侯召（北京置地前景總經理）：現在房地產行業當中，有兩種情況是存在暴利的可能：
　　第一種就是早期拿到地的那一類開發商，后期進行高價出銷房屋。地價1000元以內，加上其他成本，這塊地成本不足5000元，最后至少按20000元以上價格銷售，這塊地每平方米純利潤在15000元左右，是成本的3倍。這個數字用高暴利來形容，一點不為過。
　　另一種情況，一些非住宅立項的地塊。如產業園用地，這部分用地的體量大，開發周期長，因此存在低價拿地，為行業暴利存在了空間。
　　
　　反
　　
　　謝國忠（獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事）：開發商暴利的來源確實是因為土地升值。這幾年由于貨幣發行過多，地價一直在漲，因此不少開發商采用囤地這個模式。但如果地價比較穩定的話，就沒必要囤地，那樣會造成很多存貨。但如果去掉地價上漲的因素，這個行業的盈利狀況并不是很好。開發商最近買地的話，毛利率也就在25%-30%之間。
　　
　　莊宗汨（北京通寶昊業投資有限公司董事長）：房地產項目是資金密集型的，對資金的需求量也非常大。一個項目從拿地到開發至少需要幾十億、甚至上百億的資金在里面滾動，加之周期較長，一個項目從 拿地到建設完工，至少一至兩年的時間。因此，對于一個100億的樓盤項目，按10%的利潤率來說，兩年之內掙到10個億，不是利潤高，而是整個項目的盤子過大。
　　
　　張雷（當代集團董事局主席）：目前房產利潤處于合理范圍之內，這可以算一筆賬的。現在我們做住宅拿地塊，我們是通過招拍掛的土地招標的的方式拿地，首先從成本這塊就已經公開透明，目前地價幾乎成為房價的成本40%~50%之間；另外一塊成本是建安成本、稅費的成本、管理成本等，這塊占30%~40%之間，有時這塊的成本會更多。通過數字計算可以看到，目前我們做項目的利潤是維持在10%左右。因此目前來看，房地產開發商不存在暴利。
　　
　　網友觀點：
　　i_anne5：
　　居民收入增加是房價上漲的首要原因。這個觀點好，是一篇難得的好文章，我看過很高興。希望能經常看到這樣的好文章。讓老百姓一生一世都住在露天，免得地震來了遭殃。
　　小 山：
　　看來這個收入是漲不得的，收入漲一點，房價、物價漲幾點。收入越漲越難過，一切都是收入上漲惹的禍。我們要求政府降低我們的收入，還回以前的物價行不行？
　　培 元V：
　　哪有利潤啊，開發商都在虧錢賣房，把祖宗十八代掙來的錢都倒貼給買房者了。開發商是中國有史以來最大的慈善家。
　　三三王不：
　　房價的暴利，我認為不簡單是開發商一手造成的，資本追逐利潤是天性，但地方政府追逐土地收益就另當別論了。高房價只是房產這種商品最后進入市場時的價格，面對土地價格的暴利，面對暴利的公路收費抬高的物流成本，面對房地產市場的幾十種稅費，發改委又將如何出臺相應的規定？