珠三角養老地產發展的問題與建議

　　摘 要：我國正在快速進入到了老齡化社會，養老成為政府、社會和家庭共同關注的問題。珠三角區域由于特殊的自然環境和經濟條件，應該成為老齡宜居環境體系的最佳實踐區域，政府應該在土地、規劃、金融、稅收等政策上向養老地產傾斜，開發商在產品和運營模式上不斷創新，才能滿足社會養老的需求。
　　 關鍵詞：珠三角 養老地產 問題 建議
　　 我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經達到1.7個億，占總人口的12.8%，而我國社會養老服務，尤其是養老宜居環境建設明顯滯后。
　　 一、珠三角養老地產的發展優勢
　　 養老地產是結合養老的社會主題和地產的商業概念形成的一種房地產概念，產品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養老地產的保障性需求和市場化需求是有區別的，政府和開發商應該各負其責，低收入社會保障性老年住宅應由政府主導開發建設，中高端養老住宅則應由市場開發解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達到1072萬，全省65歲以上的老人占總人口比例已達8.17%。預計到2015年，全省老年人口將達到1288萬人，占全省總人口的13.64%，80歲以上的老年人口將達到184萬人。當前，國家制定了“以居家養老為主”的9073養老政策，全國將有90%以上的老人在家養老，因此，養老住宅的發展迫在眉睫。
　　 珠三角是特別適合探索養老地產發展的實踐區。首先，廣東省已經成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養老產業需求旺盛。第二，廣東地區經濟持續快速增長，2010年，廣東實現地區生產總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達到中等發達國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經濟條件使得區域內養老地產的有效需求穩定。第三，珠三角地區的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候屬于熱帶海洋性氣候，四季差別不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養老地產的開發運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護老公寓”，依托國家三甲祈福醫院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區域發展養老地產的優勢所在。
　　 二、珠三角發展養老地產面臨的主要問題
　　 (一)政府扶持政策不明晰
　　 由于養老地產帶有一定的社會福利性質，所以，政府的政策扶持對養老地產的發展至關重要。從廣東省來看，目前已經充分意識到發展養老產業的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養老機構的政策，對民辦養老機構給予資金補貼。而這些優惠政策并沒有對養老地產的開發過程提供優惠，大多數養老地產項目只能以旅游地產、工業地產的名義來運作，存在較大的投資風險。對養老地產項目缺乏稅收和規費的減免政策，而養老地產投入高于普通的地產開發，如老齡社區需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區要高很多，如果沒有相應的優惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養老地產的融資政策方面也缺少相應的扶持，養老地產投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。
　　 （二）城市規劃養老控制滯后
　　 城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用等各項建設的綜合部署。對指導城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規劃是最主要的規劃條件，在目前的控制性詳細規劃指標體系中，既包含土地使用性質和使用強度的控制，也包括道路、公共設施配置的控制。而對養老服務的相關指標，卻甚至在指導性指標中也沒有體現，對于老年人口超過千萬的經濟發達地區，不能不說是一種明顯的滯后。
　　 （三）市場定位同質化現象嚴重
　　 目前區域內的養老地產開發，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養老養生作為市場定位。廣東人歷來重視養生之道，花甲之年對養生之道更加關注，房地產開發與養生行業的融合，形成了珠三角養老地產開發建設的區域特色。如珠江地產在從化的珠江生命健康城，集醫療、養生、教育、休閑、養老于一體；廣州奧園養生城集健康、養生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養老地產健康發展的另一個問題。
　　 （四）產品設計與后期管理簡單復制
　　 開發商對養老地產開發的具體產品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養老地產的開發商以前大都是開發一般的住宅，如公寓