對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

　　摘要：2011年1月26日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，宣布共計八條政策措施（簡稱“國八條”） ，①以鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控效果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺了相關(guān)細則，一時間在全國范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。本輪調(diào)控政策是基于近期房地產(chǎn)市場反彈趨勢形成的，對抑制房地產(chǎn)泡沫將產(chǎn)生一定作用，但由于行政色彩較濃等因素，同時會產(chǎn)生一定的副作用。我國房地產(chǎn)問題是中長期問題今后的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更多地從體制層面，沿著穩(wěn)定預(yù)期和加快保障房建設(shè)兩條思路同時展開。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；預(yù)期；保障房建設(shè)
　　中圖分類號：F293.33
　　
　　一、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的邏輯
　　
　　繼國務(wù)院發(fā)布“國八條”之后，各地政府紛紛出臺了落實“國八條”的相關(guān)細則，政策嚴厲程度較“國八條”有過之而無不及。綜合分析，本輪房地產(chǎn)政策出臺的邏輯主要是近期連續(xù)幾個月的房價小幅度反彈，且臨近春節(jié)前成交量也在放大等現(xiàn)象。2010年9月份之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的變化，商品房銷售面積和銷售額一改前期急速下滑的態(tài)勢，轉(zhuǎn)而平穩(wěn)并有所回升，由2010年9月份的9.7%和16.8%分別上升至12月份的10.1%和18.3%，與此同時，盡管全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增速仍然繼續(xù)保持放緩態(tài)勢，而環(huán)比增速已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。②因此，房地產(chǎn)市場在嚴厲的政策調(diào)控下，由于“金九銀十”歷史銷售旺季等因素再度活躍，而且房地產(chǎn)價格仍然居高不下，使中央不得不施以更加嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控的最關(guān)鍵原因之一。
　　
　　二、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可能的效果
　　
　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國八條”以及地方政府發(fā)布的落實“國八條”的相關(guān)細則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說“沒有最嚴厲，只有更嚴厲”。房地產(chǎn)市場投資者再度進入觀察期。
　　（一）公布新建住房價格控制目標有利于地方政府調(diào)控房價
　　“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這一目標的制定，理論上可以方便地方政府調(diào)控房價，但由于地方政府無法準確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動量，以及各類商品價格上漲的幅度，因此要制定新建住房價格控制目標，把握起來困難不小。
　　（二）改革營業(yè)稅征收辦法將打擊投機需求
　　“國八條”提出，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。原本營業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價的20%，另一種是房價總額的1%～2%。在一些地區(qū)，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會推出按照銷售收入全額征稅的做法。推廣二手房評估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因為目前避稅的方式主要是通過作假交易價格。此舉可以遏制一定的投資和投機，但也意味著購房者交易成本的提升。
　　（三）二套房首付比例的上調(diào)，政策信號重點在于引導(dǎo)預(yù)期
　　“國八條”提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。二套房首付比例的上調(diào)，對于一些資金實力較強的購房者而言影響并不大，目前供求關(guān)系依然十分尖銳，關(guān)鍵是房價上升預(yù)期如果得不到改變，購房者仍會涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機，這種信號的釋放對樓市會產(chǎn)生不小的影響。
　　（四）通過“限房價、競地價”來壓地價
　　“國八條”中，針對土地市場也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。這意味著未來推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價格。在限房價的基礎(chǔ)上，再讓各個開發(fā)商競拍，這種方式將大大壓縮開發(fā)商利潤空間。
　　（五）“限購令”不斷升級，直接凍結(jié)部分樓市交易量
　　“國八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。而北京市2月16日正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購政策之上，對已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。據(jù)悉，除北京外，有60～70個地區(qū)出臺了“限購”細則。“限購令”勢必會直接凍住去年一直瘋狂的京城樓市，但成交量的凝固能否有效抑制房價，還需要其他政策的配合。
　　
　　三、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的問題
　　
　　當前，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果仍然要看落實的情況而定。政策往往都是具有兩面性的，除了積極的效果之外，從“國八條”以及部分地方政府出臺的落實“國八條”的相關(guān)細則看，本輪政策存在著行政化傾向、重需求而輕供給等問題。
　　（一）調(diào)控手段存在行政化傾向
　　我國房地產(chǎn)市場中存在問題并非短期問題，然而，當寄希望于在短期內(nèi)予以解決這一問題時，勢必要更多地依靠行政性的手段。比如，本輪調(diào)控政策中“限購令”的行政色彩最為濃重。限購政策引起的爭議主要集中在幾個方面：
　　1.限購不能真正發(fā)揮調(diào)節(jié)供求失衡的關(guān)系。歷史證明，短缺經(jīng)濟是由計劃經(jīng)濟體制帶來的，只能通過經(jīng)濟體制改革來實現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)變，“憑票供應(yīng)”的限購法則僅僅是一個臨時的工具而已。針對房地產(chǎn)市場也是如此。房價不是由短期供求而是由預(yù)期決定的。如果行政調(diào)整政策讓投資者形成未來需求上升、供給減少這樣的預(yù)期，房價便很難降下來，甚至形成更為強烈的投資沖動。一個政策能否有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格，關(guān)鍵看對短期和長期的預(yù)期產(chǎn)生了什么樣的影響。“限購令”本身應(yīng)該說很難改變投資者的預(yù)期，相反，人為地制造市場上的緊張氣氛，將使人們傾向于以自己的方式詮釋“上有政策、下有對策”的含義。
　　2.地方政府限制外地人購房的在打擊投機的同時誤傷真實需求。地方政府限制外地人購房對于遏制外部投機性需求自然會起到迅速且明顯的作用，然而，卻因此而誤傷了大量真實需求。“限購令”本質(zhì)上是對外地人的歧視，使勞動力自由流動抬高了門檻，甚至各地城鎮(zhèn)化速度也可能因此而有所放緩。以北京市的“限購令”③為例，細則規(guī)定，外地人在京購房，須連續(xù)5年在京繳納社保或個人所得稅。這意味著外地人在北京工作，中途不能失業(yè)，換單位必須“無縫”銜接；對于銷售崗位而言，主要靠業(yè)績提成獲得收入，每次單筆納稅額不少，但納稅不連續(xù)的情況；對于演員、設(shè)計師、律師、自由撰稿人、翻譯、同傳、畫家等自由職業(yè)者而言，收入多數(shù)是勞務(wù)收入，按次獲得，可能數(shù)額很高，但也就是一次納稅記錄，很難連續(xù)；受京版“15條”稅收規(guī)定沖擊最大的群體，應(yīng)是外地來京做買賣的個體工商戶和游商，這一群體中，很多人的收入達不到個人所得稅起征點，獲得北京戶口無望。目前北京的房價，如果達不到交稅的標準，實際是沒有買房的能力，京版限購令使其買房的夢想最終破滅了。
　　
　　3.行政手段執(zhí)行過度的可能后果。行政手段的效益通常比較差，而且非常難把握力度，不是實施不力就是執(zhí)行過度，這樣容易造成經(jīng)濟與市場的大起大落。從中國的房地產(chǎn)市場看，長期的供求關(guān)系并沒有因限購政策而改變。然而，隨著全面強力推開限購政策，尤其是各級政府面臨換屆，不少官員可能希望在房價調(diào)控方面取得一些突破性進展，因此有可能加大實施力度。“全國圍剿房地產(chǎn)投機”的局面一旦形成，房地產(chǎn)價格下降的風險極大。屆時，下降絕不是緩慢和小幅的，而將是迅速和大幅的，這必將對房地產(chǎn)市場乃至整個經(jīng)濟造成較大的沖擊。
　　（二）偏重遏制需求，擴大供給政策乏力
　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策籃子中，無論是最受關(guān)注的“限購令”，還是首付比例調(diào)整以及貸款利率的從嚴從緊，都反映了政策更加偏重的是遏制需求尤其是投機性需求。從“國八條”的規(guī)定看，繼續(xù)沿用了依靠抑制需求和擴大供給“兩條腿”走路的調(diào)控思路，提到了“2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套；各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面”，并“要努力增加公共租賃住房供應(yīng)”。但相對于遏制需求政策而言，擴大供給政策顯得有些乏力。由于需求僅僅是被暫時地“凍結(jié)”，但由于基本面沒變，潛在需求將會通過一定方式最終表現(xiàn)出來；與此同時，對保障性住房供求嚴重失衡的局面并未由此而得到改善，甚至相反。對于部分“沒有資格”購買商品房的人，如果具有“資格”享受保障性住房、公租房或者廉租房，則勢必加會劇了保障房供求的失衡。另外，對于商品房建設(shè)方面缺乏必要的鼓勵措施引導(dǎo)商品房建設(shè)規(guī)模、建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面的調(diào)整。
　　
　　四、政策建議
　　
　　在市場調(diào)控下，由于高房價，很多老百姓買不起房；在政府調(diào)控下，由于諸多限制和政策，還是老百姓買不了房。這使我們必須反思的是，如何對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和管理，才能切實地滿足廣大人民群眾住房需求呢？我國房地產(chǎn)市場存在問題更多的是中長期的、體制層面的，未來一個時期必須要瞄準這一主要矛盾，理清政府與市場之間的關(guān)系和分工，主要運用經(jīng)濟手段、盡量避免過多行政手段，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期為抓手，遏制房地產(chǎn)市場的投機行為，全力推進保障房建設(shè)，妥善解決好中低收入者、進城務(wù)工人員的住房問題，促進我國房地產(chǎn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展。因此，當前最為迫切的是以下幾個方面的工作。
　　（一）通過征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設(shè)，穩(wěn)定投資者對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期
　　房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅制安排，具有穩(wěn)定投資者預(yù)期的作用，是能夠使投機者與真實需求自動分化并實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“內(nèi)在穩(wěn)定機制”。需要提出的是，當前在上海和重慶的試點方案，通過提出免征面積、免征套數(shù)之后，對于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會出現(xiàn)征管漏洞，建議通過對每一個公民名下的每套房都進行征收，按照免征的規(guī)定對每一個公民進行同等的返還。
　　（二）通過構(gòu)建“多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機制”為核心的制度建設(shè)，扎實、快速推動保障性住房建設(shè)
　　保障性住房推動慢的重要原因是由于缺乏一個穩(wěn)定的建設(shè)資金來源。針對經(jīng)濟適用房和“兩限房”而言，盡管其購房價要低于商品房價，但畢竟存在購買行為才能獲得，簡單稱之為“有回款”，其建設(shè)資金問題，可以通過預(yù)售制度或者銀行貸款等渠道解決；針對公租房而言，盡管其租金要低于市aa8102404778424219e6ce48d311c317場租金，但由于比較固定的收益，通過市場化的金融投資機構(gòu)均可以解決募集建設(shè)資金的問題；實際上，只有“廉租房”的建設(shè)資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項目來對其支持，構(gòu)建一個多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機制。
　　（三）樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標納入到干部考核體系
　　土地問題是保障性住房建設(shè)推動緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財政的誘惑，必須依靠將土地價格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補充基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域?qū)ω斦Y金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設(shè)時，其價格較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則少了一大塊，在地方政府來看著實是一種“損失”。甚至有些地方政府認為，一塊地可以解決了幾百戶居民的住房問題，但通過商業(yè)開發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟發(fā)展瓶頸問題和民生基礎(chǔ)設(shè)施改善問題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。但隨著我國城市化進程的不斷推進，保障性住房供求失衡的問題日益突出，一味通過基礎(chǔ)設(shè)施投資帶動城市化進程必將不斷推高房價，進而提高人口流動的門檻，這種城市化模式是“虛假的”、“不可持續(xù)的”。因此，必須要在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一思想，樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標納入到干部考核體系，切實推動保障房建設(shè)。
　　
　　注釋：
　　國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-01/26/c_121028445.htm
　　2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。http://www.stats.gov.cn/，2011-01-17.
　　北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)[2011]8號）。
　　(編輯：王露)