發展房地產信托投資基金

　　摘要：隨著房地產調控政策的陸續出臺，我國房地產業正面臨著日趨嚴峻的融資困境。而炒房——這一廣大民眾參與房地產投資的唯一途徑，不斷受到政策的打壓，已越來越難以實現。在這種背景下，文章提出通過發展房地產信托投資基金來緩解各方矛盾，分析了房地產信托投資基金在我國發展將對各方產生的積極意義，并就其在我國的發展可能存在的潛在問題提出了幾點政策建議。
　　關鍵詞：房地產信托投資基金；政策建議
　　
　　一、引言
　　隨著我國改革開放的不斷深入，房地產市場作為國民經濟的支柱產業得到了快速發展。然而在這繁榮表象下，房地產市場存在著一些深層問題。在房地產價格持續走高帶來的強大盈利預期下，各類投資及投機性資金，甚至實體行業資金或直接涌入房地產開發市場，或參與到囤房、炒房的行列，推動房地產價格不斷非理性走高，積聚了越來越大的資產泡沫。在改革開放的良好發展態勢下，房價已經遠遠超出了普通民眾的購買能力，成為關系到國計民生的重大問題。基于這種現狀，我國政府近年來不斷研究并嘗試了各種調控手段，以緩解房地產市場過熱的現狀。
　　隨著政府對房地產調控的不斷深入，房地產開發企業的傳統融資渠道連連受阻，房地產開發的資金壓力越來越大，亟待尋求新的融資渠道。同時，受通貨膨脹帶來的貨幣貶值預期影響，民間資本已不再滿足于股票、基金、債券等傳統投資渠道，甚至甘于違背政策方向，紛紛投身炒房牟利，推動房地產泡沫越滾越大。在這種現實下，開拓新的融資渠道，使普通老百姓的閑散資金以更合理的形式投身于房地產行業的健康發展，無疑是一個解決當前問題的有效途徑。
　　二、房地產信托投資基金概述
　　房地產信托投資基金起源于美國，是房地產證券化的典型模式之一。它通過募集大眾投資者的資金投資于房地產，由專家進行投資組合，從而獲取穩定的收益，由于具有投資門檻低、投資收益穩定、流動性高、抗通貨膨脹等優勢特點，是一種較為理想的投資工具。
　　三、我國推行房地產投資基金的意義
　　（一）促進調控政策的落實，緩解房地產市場對銀行的過度依賴
　　隨著近年來房地產資金在金融總量中所占的比例越來越高，以銀行信貸為主的住房金融體系越來越顯現出風險增大的跡象。2010年以來，受銀行對房地產信貸緊縮政策的影響，我國房地產企業資金來源增速整體放緩。前4個月，獲得銀行授信的房企數量十分有限，且總金額合計不超過500億元。而在2009年全年，地產企業所獲得的銀行授信額度甚至超過3300億元。可見，開發商的壓力不言而喻。而發展房地產信托投資基金則可以使普通老百姓通過資本市場參與房地產投資，有助于國家平抑地產價格、保護普通老百姓利益、實現調控目標。
　　（二）成為機構投資者業務創新的新渠道
　　發展房地產信托投資基金為證券公司、信托公司等機構投資者拓寬核心業務、提高綜合競爭力提供了重要機遇。而專業的機構投資者的參與，將引導投資理念的更加成熟，投資方式更趨理性。房地產市場的交易數據不透明一直是政府調控和市場參與者面臨的一個困難，其加劇了價格炒作的可能性。房地產信托投資基金作為一個公眾的投資工具，必須接受公眾和管理部門的監管，會不斷主動和被動地要求進行充分的信息披露，從而加大市場的透明度，減少人為的市場操作。同時，房地產信托投資基金所反映的價格也更權威，能夠成為房地產市場價格的一個明確參照。
　　（三）引導居民投資性需求合理進入房地產市場
　　由于民間投資渠道的缺乏，大量資金為分享房地產市場增長的利潤，只能以買賣住房的形式“炒房”。炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價變現謀利，這種投機性需求造成房子的供給不足，社會需求大增，進一步刺激了房價提升。房地產信托投資基金則向公眾提供了房地產市場投資的新型工具，能夠有效引導民間投資資金參與到工業、商業以及基礎設施建設性的房地產開發，減少住宅假性需求，從而從整體上平衡房地產市場供需。
　　（四）豐富我國現有金融產品
　　房地產信托投資基金作為一種不同于債券、股票的新型金融工具，可以為保險、社保和企業年金等長期性資金提供新的投資選擇，也可以更好地滿足居民多樣化的理財需求。
　　四、我國發展房地產信托投資基金的政策建議
　　（一）加大對我國房地產業的整頓規范
　　目前，我國房地產開發的全部流程，從買地、建造到銷售、管理全部都是由一家開發商獨立完成，是一種全程的開發模式。現有房地產企業普遍大量利用銀行信貸開發投資，急速擴張。然而，其在年銷售額在迅速增加的同時，負債比率也在迅速增加。一旦受到國家宏觀調控，或市場供需變化的影響，極易造成資金鏈條斷裂，樓盤爛尾。因而，這種經營模式導致我國的房地產企業的抗風險能力較差。如果房地產信托投資基金在這種背景下進入房地產企業，必然面臨著很大的風險。
　　所以，必須從政著手，改變我國房地產企業目前的開發模式，向精細化專業化方向發展，通過地產定制等方式來獲取盈利。可采用的辦法包括：對于租金收入給予一定比例的稅收優惠，提高項目開發中房地產企業的資本金比例等。
　　（二）設計更為合理的稅收制度
　　我國現有的稅收體系，對房地產信托投資基金發展十分不利，主要體現在以下方面：
　　第一，我國的所得稅稅率高，征收環節設計不盡合理。如果房地產信托投資基金采用通過持有地產公司股份的方式來間接擁有物業，在現行的稅制下，所要面對的必將稅賦十分繁重；如果REITs通過控制地產公司的方式來持有物業，來自物業出租的租金收入在地產公司層面將成為課稅對象，將面臨33％的企業所得稅，最終能夠分配給投資者的收益將十分有限。
　　第二，我國的房地產買賣雙方面臨者科目繁多、非常沉重的稅賦，特別是宏觀調控出臺后，這一弊端更顯突出。
　　第三，我國物業租賃環節也面臨著諸如營業稅和房地產稅等稅負。
　　對于目前現狀，唯一的辦法只能是從政策層面給予房地產信托投資基金一定的稅收優惠。
　　（三）建立完備的監管體系
　　房地產信托投資基金的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務。系統性、跨部門的監管體系是房地產信托投資基金健康發展的必備前提。目前信托計劃由銀監會審批和監管，而將房地產信托投資基金作為信托產品上市，還將涉及大量的部門之間職責劃分和協調，這就會導致多頭監管的問題。因此，我國的房地產信托投資基金要在交易所上市，應該建立一個由銀監會、證監會、證券交易所等相關政府部門參加的監管小組。證監會主要負責批準房地產信托投資基金及監督相關規則的執行；證券交易所則負責上市事宜，包括監督上市程序及監察執行有關上市規則。
　　（四）加快培育大量的機構投資者
　　只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場需求方，從而保證和促進房地產信托投資基金的發展。大量機構投資者的參與，也有利于引導市場形成成熟的投資理念，遏制投機。此外，機構投資者在一定條件下的行為能穩定市場，減少波動，從而保證房地產信托投資基金收益的穩定性。所以，加快培育機構投資者勢在必行，應該積極引導企業資金、保險基金、社保資金、境外資金等機構投資者參與房地產信托投資基金。
　　（五）完善人才培養機制
　　從房地產信托投資基金運作的本質上講，其更偏重于理財，注重的是房地產資產的運作。它涉及房地產開發和房地產投資運作等事宜，既非單純理財，又非單純房地產專業開發。所以發展房地產信托投資基金，必須有一批具有戰略投資眼光、精通投行業務、熟悉財務及法律的理財專家，同時，這些人員又必須對房地產業有一個比較全面的把握能力。這樣的人才對于房地產信托投資基金發展起著關鍵的作用，而在我國這樣的人才還比較少。加強房地產信托投資基金的人才培養，需要盡快建立起一支既了解房地產市場，又精通基金業務的專業人才隊伍。與此同時，還要積極促進房地產信托投資基金日常業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。
　　五、結論
　　發展房地產信托投資基金能夠為房地產行業開辟一條不同于銀行的融資渠道，為普通民眾參與房地產投資提供一條更合理的投資渠道，促進我國房地產企業經營管理機制的轉變和房地產市場的穩步健康發展，鞏固房地產業作為國民經濟支柱產業的地位。然而，在我國發展房地產信托投資基金，還需要配合很多準備工作。既需要政府有關部門對房地產企業實施整頓規范，在政策法規上予以扶持，又需要房地產企業、信托公司、投資者等相關參與主體的共同支持。相信在不久的將來，在各方的努力下，房地產信托投資基金將會為我國房地產業、金融業，甚至為整個國民經濟做出不同凡響的貢獻。
　　參考文獻：
　　1、陳柳欽.美國房地產投資信托基金的發展與啟示[J].建