探究房地產行業收益質量測量中結構方程模型的運用

　　摘要：收益作為房地產公司最重要的會計信息，關系到公司投資人、債權人等與公司相關的參與主體的切身利益。文章就利用結構方程模型的方法，對房地產行業收益質量的測量體系進行一番探究，旨在對我國上市公司的收益質量測量體系進行科學合理的評價。
　　關鍵詞：結構方程模型；房地長行業；收益質量測量
　　
　　一、基于結構方程模型的房地產行業收益質量測量研究的意義
　　房地產行業同其他行業一樣都想最大限度的了解和掌握行業收益質量的信息，而基于結構方程模型的測量是非常好的方法。所謂結構方程模型是一種多元的統計技術方法，通過運用統計中的假設檢驗方法對相關現象中存在的內在結構理論進行分析。在實際的問題中，經常會涉及到經濟、社會、管理等很多研究領域，在研究問題的時候，有時需處理一些不能夠直接觀測到的變量，這使得傳統統計不能解決，結構方程模型正好彌補了這方面的不足，其最大的優勢就是對潛變量的引入，這樣可以估計因子結構和關系，允許自變量和因變量可含測量誤差，并同時處理多個因變量，這在各大學科領域得到了廣泛關注和應用。
　　二、基于結構方程模型的房地產行業收益質量測量研究的構建
　　（一）選取收益質量指標
　　在股市市場中，房地產公司的價值體現表現為股票的相對價格，房地產公司自身價值的高低對收益質量的優劣有著直接的影響。本文就將股票的相對價格選取為測量收益質量的重要指標，對收益質量進行量化；將上市公司的行業競爭力和投資人的超額回報作為收益質量的被解釋變量。
　　（二）選取成長性指標
　　在進行成長性指標選取時，盡量減少特殊年份中政治經濟因素對成長性指標選擇的影響，保證選擇判斷的準確性。
　　第一，房地產企業的利潤總額作為房地產公司在扣除成本消耗和營業稅后的營業利潤總額，決定著房地產公司的收益能力，是衡量房地產行業經營業績的重要經濟指標。第二，房地產企業的營業利潤作為房地產行業日常經營活動中取得的盈利成果，能夠真實地反映出房地產企業的非經常性損益。第三，房地產企業的營業收入即指房地產企業在開發經營過程中通過經營多種活動而實現的盈利，可以對房地產企業的業務營業能力和規模對收益質量做出正確的評價測量。
　　（三）選取融資結構指標
　　第一，房地產企業的資產負債率能夠反映房地產企業負債總額與資產總額的比例關系，是衡量房地產企業在清算過程中對債權人利益保護程度的有效指標。第二，房地產企業的產權比率是指企業負債總額與所有者權益總額的比例關系。能夠真實衡量企業的長期償債能力，反映股東股權的分配掌握情況，是評估企業資金結構合理與否的一個重要指標。第三，房地產企業中無形資產在總資產中所占的比重。所謂無形資產，就是企業擁有的沒有實物形態卻可辨認的非貨幣性質的資產，在房地產行業中則表現為土地的使用權，可以反映房地產企業的結構。
　　（四）選取獲利性指標
　　第一，房地產企業的凈資產收益率。凈資產收益率體現的是凈利潤與平均股東權益的比例關系，是評價房地產企業收益的代表性指標。第二，房地產企業的總資產凈利率。總資產凈利率也就是企業凈利潤在總資產中所占的比率。第三，房地產企業的每股收益。每股收益是指房地產企業凈利潤與股本的百分比，是測定股票投資價值的一個基礎性指標。
　　（五）選取現金流量指標
　　房地產行業中現金流量指標的選取是以現金為編制基礎的，能夠反映房地產企業在經營活動中產生現金流入與流出的全過程，其現金流入減去現金流出后所得的凈額備受關注。
　　（六）樣本的選取和處理
　　選取某市連續幾年間持續經營的上市房地產企業，運用AMOS7.0和SPSS15.0統計軟件進行數據處理。在進行數據分析之前首先進行標準化處理，保證各項指標具有可比性。然后將得到的樣本數據輸入統計軟件中，建立機構方程的初始模型，再進行數據的進一步處理。
　　（七）收益質量測量模型的擬合檢驗和修正
　　在運用統計軟件對進行識別、分析和測量以后會得到標準的回歸參數，反映出顯變量與潛變量的相關性（見表1）。從而對設定的收益質量測量初始模型進行標準參數的修正、優化與調整。
　　三、基于結構方程模型的房地產行業收益質量測量研究的分析
　　通過基于結構方程模型的房地產行業收益質量測量的研究，我們可以得出以下結論：對于房地產行業而言，影響其收益質量的最重要因素是融資結構，而收益的成長性和獲利能力影響居次，現金流量的影響則不甚明顯。
　　參考文獻：
　　肖健維.基于結構方程模型的房地產行業收益質量測量研究[D].哈爾濱工業大學，2009.
　　（作者單位：方圓地產控股有限公司）