探究房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量測量中結(jié)構(gòu)方程模型的運用

　　摘要：收益作為房地產(chǎn)公司最重要的會計信息，關(guān)系到公司投資人、債權(quán)人等與公司相關(guān)的參與主體的切身利益。文章就利用結(jié)構(gòu)方程模型的方法，對房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量的測量體系進行一番探究，旨在對我國上市公司的收益質(zhì)量測量體系進行科學(xué)合理的評價。
　　關(guān)鍵詞：結(jié)構(gòu)方程模型；房地長行業(yè)；收益質(zhì)量測量
　　
　　一、基于結(jié)構(gòu)方程模型的房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量測量研究的意義
　　房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣都想最大限度的了解和掌握行業(yè)收益質(zhì)量的信息，而基于結(jié)構(gòu)方程模型的測量是非常好的方法。所謂結(jié)構(gòu)方程模型是一種多元的統(tǒng)計技術(shù)方法，通過運用統(tǒng)計中的假設(shè)檢驗方法對相關(guān)現(xiàn)象中存在的內(nèi)在結(jié)構(gòu)理論進行分析。在實際的問題中，經(jīng)常會涉及到經(jīng)濟、社會、管理等很多研究領(lǐng)域，在研究問題的時候，有時需處理一些不能夠直接觀測到的變量，這使得傳統(tǒng)統(tǒng)計不能解決，結(jié)構(gòu)方程模型正好彌補了這方面的不足，其最大的優(yōu)勢就是對潛變量的引入，這樣可以估計因子結(jié)構(gòu)和關(guān)系，允許自變量和因變量可含測量誤差，并同時處理多個因變量，這在各大學(xué)科領(lǐng)域得到了廣泛關(guān)注和應(yīng)用。
　　二、基于結(jié)構(gòu)方程模型的房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量測量研究的構(gòu)建
　　（一）選取收益質(zhì)量指標(biāo)
　　在股市市場中，房地產(chǎn)公司的價值體現(xiàn)表現(xiàn)為股票的相對價格，房地產(chǎn)公司自身價值的高低對收益質(zhì)量的優(yōu)劣有著直接的影響。本文就將股票的相對價格選取為測量收益質(zhì)量的重要指標(biāo)，對收益質(zhì)量進行量化；將上市公司的行業(yè)競爭力和投資人的超額回報作為收益質(zhì)量的被解釋變量。
　　（二）選取成長性指標(biāo)
　　在進行成長性指標(biāo)選取時，盡量減少特殊年份中政治經(jīng)濟因素對成長性指標(biāo)選擇的影響，保證選擇判斷的準(zhǔn)確性。
　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤總額作為房地產(chǎn)公司在扣除成本消耗和營業(yè)稅后的營業(yè)利潤總額，決定著房地產(chǎn)公司的收益能力，是衡量房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營業(yè)績的重要經(jīng)濟指標(biāo)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤作為房地產(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營活動中取得的盈利成果，能夠真實地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的非經(jīng)常性損益。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入即指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中通過經(jīng)營多種活動而實現(xiàn)的盈利，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)營業(yè)能力和規(guī)模對收益質(zhì)量做出正確的評價測量。
　　（三）選取融資結(jié)構(gòu)指標(biāo)
　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中對債權(quán)人利益保護程度的有效指標(biāo)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率是指企業(yè)負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額的比例關(guān)系。能夠真實衡量企業(yè)的長期償債能力，反映股東股權(quán)的分配掌握情況，是評估企業(yè)資金結(jié)構(gòu)合理與否的一個重要指標(biāo)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)中無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重。所謂無形資產(chǎn)，就是企業(yè)擁有的沒有實物形態(tài)卻可辨認(rèn)的非貨幣性質(zhì)的資產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)中則表現(xiàn)為土地的使用權(quán)，可以反映房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)。
　　（四）選取獲利性指標(biāo)
　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)的是凈利潤與平均股東權(quán)益的比例關(guān)系，是評價房地產(chǎn)企業(yè)收益的代表性指標(biāo)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)凈利率。總資產(chǎn)凈利率也就是企業(yè)凈利潤在總資產(chǎn)中所占的比率。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的每股收益。每股收益是指房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤與股本的百分比，是測定股票投資價值的一個基礎(chǔ)性指標(biāo)。
　　（五）選取現(xiàn)金流量指標(biāo)
　　房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)金流量指標(biāo)的選取是以現(xiàn)金為編制基礎(chǔ)的，能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中產(chǎn)生現(xiàn)金流入與流出的全過程，其現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出后所得的凈額備受關(guān)注。
　　（六）樣本的選取和處理
　　選取某市連續(xù)幾年間持續(xù)經(jīng)營的上市房地產(chǎn)企業(yè)，運用AMOS7.0和SPSS15.0統(tǒng)計軟件進行數(shù)據(jù)處理。在進行數(shù)據(jù)分析之前首先進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，保證各項指標(biāo)具有可比性。然后將得到的樣本數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計軟件中，建立機構(gòu)方程的初始模型，再進行數(shù)據(jù)的進一步處理。
　　（七）收益質(zhì)量測量模型的擬合檢驗和修正
　　在運用統(tǒng)計軟件對進行識別、分析和測量以后會得到標(biāo)準(zhǔn)的回歸參數(shù)，反映出顯變量與潛變量的相關(guān)性（見表1）。從而對設(shè)定的收益質(zhì)量測量初始模型進行標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)的修正、優(yōu)化與調(diào)整。
　　三、基于結(jié)構(gòu)方程模型的房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量測量研究的分析
　　通過基于結(jié)構(gòu)方程模型的房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量測量的研究，我們可以得出以下結(jié)論：對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，影響其收益質(zhì)量的最重要因素是融資結(jié)構(gòu)，而收益的成長性和獲利能力影響居次，現(xiàn)金流量的影響則不甚明顯。
　　參考文獻：
　　肖健維.基于結(jié)構(gòu)方程模型的房地產(chǎn)行業(yè)收益質(zhì)量測量研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2009.
　　（作者單位：方圓地產(chǎn)控股有限公司）