制約投資性房地產公允價值計量的因素

　　摘要：隨著經濟社會的發展，公允價值的使用條件和使用環境將越來越成熟。如何將公允價值理論很好地運用于實踐，并有效地指導實踐，是公允價值研究的重點和難點。
　　關鍵詞：公允價值；投資性房地產；準則
　　隨著經濟的發展和投資理念的改變，將房地產作為一種投資手段已成普遍經濟現象。《投資性房地產準則》規定：作為投資性房地產，其持有的用途和目的是為了賺取租金或資本增值，并能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、已出租的建筑物和持有并準備增值后轉讓的土地使用。其后續計量通常應當采用成本模式進行計量；只有符合規定條件的，可以采用公允價值模式進行計量；計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式的，不得轉為成本模式。
　　近年來，房地產大幅增值，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，一方面會使資產賬面價值增加；另一方面因將重估增值計入當期收益，此項收益雖無實際的現金流支撐，卻構成了企業利潤的一部分，因而大大提升企業的盈利數額。特別是對上市公司而言，由于大部分房地產企業在取得投資性房地產時的成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象，其賬面凈值顯著低于公允價值。在目前房價仍高位運行的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。再加上當前房地產市場不斷攀升，若對投資性房地產采用公允價值計量，可以使地產企業的凈利潤得到大幅提高，從而上市公司股東權益的提升影響巨大，為其再融資和獲得資本市場的種種便利提供得天獨厚的條件。鑒于此，各界曾經普遍預計新會計準則實施后，很多房地產上市公司會傾向于采用公允價值模式計量投資性房地產。
　　一、條件嚴格
　　采取公允價值對投資性房地產進行后續計量應同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。
　　首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區，這意味著企業只有在大中城市的投資性房地產才有按照公允價值進行會計計量。
　　其次，同類或類似的房地產，如建筑物，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易。可見在投資性房地產準則中，禁止含有較多假設的估值技術的應用，并不是所有投資性房地產都可以采用公允價值。
　　二、利潤波動幅度加大
　　在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回。而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。目前我國的投資性房地產物業市場剛剛進入加速發展階段，房價升值潛力較大造成了房價的飛速增長，但面對國家針對房地產的宏觀調控，其在以后年度的增值空間具有重大的不確定性，一旦拐點出現，上市公司采用公允價值計量投資性房地產就必須承擔價格下降的公允價值變動損失，由此對公司業績產生不利的影響，且一旦采用公允價值模式對投資性房地產后續計量，現行企業會計準則不允許變更為成本模式。隨著房地產增值空間的逐漸縮小，公允價值變動收益的不確定性風險逐漸增大，基于風險收益均衡的考慮，新疆上市公司對其投資性房地產采用成本模式核算更穩妥。此外，投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，必然間接影響企業的市場形象及其股票價格。
　　三、加劇凈利潤與現金流背離程度
　　凈利潤作為權責發生制的“產成品”，只要在權責發生制的會計模式下，就存在凈利潤與現金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀。從而進一步弱化凈利潤與現金流之間的關系。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流入的，故在沒有現金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。
　　四、信息成本較高
　　公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這個過程將會增大企業的信息成本。與歷史成本相比，取得公允價值無疑要花費更多的代價，在企業無法直接衡量采用公允價值計量模式的的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。
　　五、企業所得稅可能增加的風險
　　新會計準則規定，采用公允價值計量的，在資產負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。那么企業在首次采用公允價值計量后調增的當期收益是否需要征收所得稅，國家稅務總局未及時發布相關文件。按目前稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異。若稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，并在對投資性房地產在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果對公允價值計量后調增的當期收益征收所得稅，無疑增加了公司的稅負，公司就會權衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負之間的利益關系，來做出是否采用公允價值模式的選擇。故這種稅負的影響是投資性房地產采用公允價值后續計量方式的一個不確定變量。
　　六、與國際準則趨同有差距
　　在后續計量兩種模式的優先選擇方面，我國的投資性房地產準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產》規定，優先選擇公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續計量方面最顯著的差異。在我國市場經濟發育還不完善的大環境下，投資性房地產的公允價值不易取得，或者說能夠取得但是可靠性無法保障。在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調下，計量屬性會更側重于選擇歷史成本。
　　目前，考慮到我國市場經濟發展的現狀，投資性房地產采用成本計量模式還是公允價值計量模式由企業自己選擇，給企業更多的空間，但不管如何，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。后續計量是目前國際上較多采用的計量方法，能夠比較客觀、全面地反映公司投資性房地產的真實價值，因此，將來上市公司采用公允價值計量將是大勢所趨。當然，作為高收益、高風險的投資性房地產，公允價值計量模式的引入也可能帶來企業利潤的波動，甚至利潤的操縱，這需要我們在今后的工作中不斷摸索，不斷完善準則，來防范其弊端，更好地發揮其優點。
　　參考文獻：
　　1、李靜.上市公司投資性房地產后續計量執行情況淺析[J].商