關于構建房地產宏觀調控績效系統的論述

　　摘要：房地產業作為我國的支柱產業之一，是國民經濟的重要內容，因此，政府對房地產宏觀調控是非常必要和重要的，而房地產宏觀調控是否發揮出應有的效用是目前的關鍵，這也關乎國民經濟整體發展的水平和質量的提高。因此，關于房地產宏觀調控績效的研究是當前十分熱點的選題。
　　關鍵詞：房地產；調控；績效；指標體系
　　近年來，我國經濟整體發展很快，作為我國國民經濟的支柱產業之一，隨著我國國民經濟整體水平和人民收入水平的提高，房地產業發展速度明顯加快。房地產業的產業關聯度很高，涉及金融、建筑、鋼鐵等多個產業部門，我國政府對房地產宏觀調控主要是運用政策調控，如財政政策、貨幣政策、土地政策和行業管理政策，對房地產進行調控，促使房地產市場運行更有序和健康。房地產宏觀調控績效，可以理解為房地產宏觀調控政策在實施一定時期后顯現出來的調控效果，即主要包括促進房地產市場健康發展、房地產業發展與國民經濟發展相協調及兼顧社會公平和耕地等資源的保護。
　　一、房地產宏觀調控績效指標體系指標選取原則
　　第一，全面與系統原則。房地產市場本身是一個非常龐大的系統，具有高度的系統性和復合性，而房地產宏觀調控績效反映這些政策實施的效果，其指標選取從理論上和實踐中都應該堅持全面、系統的原則，使得房地產宏觀調控績效的充分體現。
　　第二，科學性原則。房地產宏觀調控績效指標體系指標應該能夠對房地產宏觀調控績效和其各個績效子系統具有較強的代表性和科學性的指標。只有選擇了能夠科學反映房地產宏觀調控績效的指標，才能做到更合理地對房地產宏觀調控績效地認識、分析，并為未來的房地產宏觀調控績效評價工作做好鋪墊，更有效、科學地指導房地產宏觀調控。
　　第三，相對獨立性原則。在有關房地產宏觀調控績效的指標中，難免有些指標間信息有重疊的現象，因此在選擇具體指標時，應盡可能做到各指標的相對獨立，以增加評價的準確性。
　　二、房地產宏觀調控績效系統
　　（一）房地產市場健康效益
　　宏觀調控即是對市場失靈的干預，房地產宏觀調控最直接針對的也就是房地產市場，而在國民經濟中，房地產業的扮演了重要角色，房地產市場健康自然反映成為房地產宏觀調控績效的一個重要方面。所謂健康的房地產市場主要包括房地產市場在價格、規模、結構、均衡等情況方面的健康。從長期的角度講，是要形成房地產價格合理的變動、形成適合我國國情的梯級住房消費體系和供應結構，形成適當的投資規模增長以及解決低收入住房困難家庭的住房保障的問題等。從短期的角度，即是房地產市場在新增量和吸納量的一個均衡以及普通商品住房、高檔商品房和保障性住房在市場供需結構上的合理，逐漸形成住房梯級消費，形成適合同時期消費能力的合理房價水平。
　　（二）房地產與國民經濟發展協調效益
　　我國的房地產業對國民經濟發展水平有著深遠的影響，特別是住宅市場，自20世紀90年代開始的房改以來，釋放了強大的經濟活力，不僅形成了新的經濟需求，也給國民經濟發展帶來巨大拉動。房地產業雖說是國民經濟先導產業和支柱產業，對國民經濟發展起到非常重要的作用，在關鍵時刻也能對國民經濟起到一定的刺激和支撐作用，但是房地產業過熱發展也可能給國民經濟發展帶來金融隱患和風險，美國的次貸危機就是最好的例子。而目前，基于房地產市場高度的區域性和高價值性，使得具體的某個區域房地產經濟對整個區域經濟的影響非常之大，有的更是達到“捆綁”區域經濟發展的程度，區域經濟或者國民經濟過度依賴于房地。產業的發展并不是房地產宏觀調控所想要達到的目的，二者保持合理、適度、協調的關系才是政府對房地產進行宏觀調控1DN3n0SLoldBDH5Ar5pRa+/naJV/yHRfJgD0ThC/lMI=的目的，因此，房地產業和整體國民經濟的協調也是反映房地產宏觀調控績效的一重要方面。
　　（三）社會公平效益
　　20世紀90年代開始的住房商品化改革，給國內的房地產業提供了快速發展的土壤，自2003年開始，國內房地產開發投資和商品住房銷售持續飄紅，商品住房價格不斷上漲，國內房地產業即出現了快速發展的效率，又在不斷累積住房的不公平壓力，面臨著效率與公平的挑戰。房屋是一個人基本生活的保證，沒有可以安身居住的場所，社會治安與穩定也會受到威脅，所以，保障每個人的居住權利特別是低收入家庭的居住權利，不僅是房地產業發展的問題，更是一種社會責任，房地產調控是國家宏觀調控的重要組成部分，牽涉著最基本的民生保障，最應該做到效率和公平的均衡。
　　（四）耕地等資源保護效益
　　隨著城市范圍內現有的有限土地被逐漸用盡，農村集體土地將不可避免地被逐步納入到城市土地當中，這是農村集體土地流轉的一個趨勢，但是在這樣的過程中，農村耕地和某些珍貴自然遺產地的保護應該提到十分重要的位置。伴隨著我國房地產業快速發展的這些年，國內耕地面積減少的速度也十分驚人，城市建設用地需求特別是東部經濟發達地區的建設用地需求在不斷增長，城市建設用地的需求擴張導致耕地面積的變動也十分頻繁，而這種變動在目前本來就日趨緊張的耕地資源已經并且仍將帶來較大的消極影響，還有在某些歷史文化或者自然旅游城市，房地產的開發業逐步威脅了當地珍貴的資源環境。因此，政府對房地產宏觀調控也絕對不能放松對耕地等稀缺資源的保護，而且不僅如此，隨著世界能源的不斷消耗，房地產業節能低碳的轉變將越來越重要。因而，也應當作為房地產宏觀調控績效的一個方面。
　　三、構建房地產宏觀調控績效指標體系的意義
　　基于以上對我國房地產宏觀調控績效評價的有關探討，綜合分析，房地產宏觀調控績效指標體系構建的意義主要包括以下幾個方面：
　　（一）有利于對房地產宏觀調控的績效進行評價
　　房地產宏觀調控績效指標體系的構建是基于對房地產宏觀調控和其績效內涵的分析，通過設定合理的數量模型、結合相關統計數據，對構成該體系的各類指標進行評價，能從定量和定性結合的角度掌握和分析政府出臺的房地產宏觀調控政策的效果。
　　（二）為優化我國房地產宏觀調控提供依據
　　房地產宏觀調控績效指標體系的構建，不但可以通過此體系對已有的房地產宏觀調控績效的進行評價分析，了解房地產調控政策是否達到預期的調控效果，還可以借助評價分析的結論，對政府出臺的房地產宏觀調控政策在執行中遇到的有利條件、不利條件和障礙因素等有一定程度了解，探究調控政策高效亦或失效的原因，為政府等房地產相關管理部門提供科學的判斷依據，為將來的房地產宏觀調控政策選擇提供有利依據，打好堅實基礎。
　　（三）房地產宏觀調控績效指標體系的考核功能
　　我國對房地產市場的宏觀調控開展了很多年，但是對于調控效果的好與差，執行的主體級各級政府并沒有承擔過任何行政或者法律責任。在越來越明顯的土地財政現象下，政府為了在在任期取得較好的GDP目標，在選擇經濟效益和社會效益的博弈中，結果往往是偏重在前者。也難免房地產宏觀調控政策在各級政府的執行過程被弱化，調控效果也自然難以實現。因此，通過房地產宏觀調控績效指標體系和對房地產宏觀調控績效的評價，量化國家的房地產調控政策對各級房地產市場的調控效果，可側面反映出調控政策在被各級政府貫徹執行過程中的可能存在的問題，基于此獲得的信息結合當前我國的政績考核體系，可以對級地方人民政府相關管理部門的工作績效做出科學評判，為房地產調控政策執行力度和積極性對相關部門和領導進行獎懲提供科學的依據。
　　（四）保障公眾對房地產市場的了解和對政府政策執行的監督
　　我國房地產宏觀調控績效指標體系的構建，能為公眾參與房地產宏觀調控調控開拓一個知識渠道，公眾在取得相關的統計數據基礎，便可以自行利用該體系對當前的調控進行分析，以此預測未來的調控趨勢，從而更充分了解房地產市場，避免受輿論誤導，對房地產市場發展形成不合理的預期。此外，通過公眾自行的評價與官方評價的對比，公眾也能更好對各級政府在房地產調控政策執行和評價過程中是否存在不合理或者刻意為的遮掩行為進行監督，檢舉不負責任的地方政府，此外，公眾還能依此為政府房地產調控提供個人建設性意見，有助于提高國家房地產調控措施出臺的合理性和有效性。
　　
　　參考文獻：
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