淺析房地產公司財務管理存在的問題及解決對策

　　摘要：近些年來，房地產項目的發展迅速，但是由于自身的周轉資金速度較緩慢，需要融資來解決日常開銷或是償還債務。這就需要在財務管理上進行控制，以合理的、科學的方式對房地產公司的成本進行控制。
　　關鍵詞：房地產項目；周轉資金；融資；成本控制
　　市場經濟體制的形成，房地產業猶如異軍突起，在迅速的發展中。面對著激烈的競爭，房地產業如何解決自身存在的問題成為房地產企業的重要課題。解決房地產業的危機，需要財務部門進行合理的管理，制定出相關的管理制度來降低房地產公司的運營成本。
　　
　　一、房地產公司財務管理存在的問題
　　
　　（一）融資困難，開發期長
　　我國房地產雖然利潤大，但是風險也大，房地產公司往往忽視了潛在的風險。巨額投資于開發房地產上，在工程造價、地價、投資房屋上面的金額比重大，給籌資帶來了一定的困難。土地開發一直到竣工整個過程時間長，需要的資金量大。而在銷售房屋上由于金額數量之大，不得不不采取以分期付款的形式來償還房款。如果有些房屋做商業用地，開發商必須對其進行簡單的裝修而且還要與物業聯系，這樣所需要的資金更加重了房地產公司本來運轉不靈活的現象。投入資金短期內回收困難，整個項目開發時間長，企業只能通過融資進行資金開發、周轉。
　　（二）財務體系復雜，周轉期長
　　在房地產開發中所涉及的方面比較廣，房地產項目開發中，涉及到的土地拆遷費、前期準備費用以及建成后的安裝費用、基礎設施費用還有物業費用等一系列的費用。這些費用的在不同環境下使用，主要財務表現在企業與投資人、債務人以及企業的員工和被拆遷單位、勘察設計單位之間的聯系，除此以外還和材料商、房屋購買者、工商稅務等部門也有聯系，從中可以看出其財務關系的復雜性。如此復雜的關系決定了房地產管理上的周期性。在一般的房產企業并不具備施工能力 ，他們一般是對外向施工單位轉讓開發建設工程。在這個轉讓的過程中，由于施工單位不受房地產企業的直接領導 ，一些相應的費用就不好直接把握。在銷售房地產的過程中，由于現在一般采用分期付款的方式 ，所以房地產企業的投資回收期較長。在成本構成方面，開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費等成本項目構成，因不同成本項目的開發出來的產品各有不同，同類型開發產品也因時因地而變，特別是各地對住宅區內配套設施和市政基礎設施投資以及對征地、訴遷、安置等費用的處理方法各有所不同，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。在成本核算對象方面，房地產開發商建設的獨特性決定了在同一開發地點，開竣工時間相近，結構類型相同的多個開發項目構成為成本核算對象規模較大、工期較長的開發工程則可按一定區域或部位劃分成本核算對象。在成本結算方面，由于住宅區的建設需要幾年的時間才能建成，從進度安排上一般是先建住宅，后建配套設施。所以，住宅已建成而配套設施尚未投入使用，或住宅已經銷售且已入住，但是綠化、道路沒有竣工的情形使有些其無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用作為預提費用的辦法來處理。這種辦法在其他工業企業產品結算中通常是不允許的，當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理，過程顯得復雜。因此，房地產企業一邊銷售一邊進行建設的情況比較多見。開發商與購房者的收付款比較麻煩，物業的收取費用環節就加劇了房地產公司的風險，這就必須和房地產公司進行合作共同對債權進行管理。而且還要與開發商開發的特點做出行之有效的管理方法，協調各方面的關系，保證房地產公司的正常運行。
　　（三）財務形式多樣化
　　財務的形式多種多樣，開發企業結構形式多樣化，資金的運轉方式也有所不同。根據施工和開發單位的不同企業有貨幣資金向回籠資金轉變的方式上是有差異的。房屋購買時，可以根據自身的狀況一次性付款或者是分期付款。有的是回遷的房主，在安置回遷戶的時候就涉及到產權歸有或是非商品房形式。在原料供應方面，承包商在建筑竣工后采用一次性的付款的形勢付款。企業結構形式的多樣化，h8703hMvokWALELbqnosaq4cBwv0OSPrU0nJwhHEl3M=反映著資金的多樣化，也反映出財務管理的多樣性。
　　
　　二、解決對策
　　
　　（一）優化資金結構，降低成本
　　房地產公司由于周期長、資金需要融資進行周轉。所需要的資金量大，融資的渠道可能是通過借債的方式進行的。雖然這種方式可以使公司的周轉速度快，但是債務越多風險就越大。如果是貸款那么就要付利息，這樣會使企業的財務風險加劇。因此，在進行成本預算的時候，必須進行詳細的分析，用科學合理的方法加強對成本的控制。要根據不同的承包方案作出明細的賬目，有利于正確地分析付款狀況和工程的進展，可以減少工程造價的成本支出，為工程結算提供重要的依據。這就要求財務人員了解并掌握核算、概算和結算的相關信息，并參與到監督工作中來，不僅對投資成本控制，還要控制和管理投資成本、質量成本、資金成本。把債務風險減到最低，根據不同的資本結構和風險的種類不同，適當地對負債比例進行安排，以達到資本的合理配置。
　　（二）正確的營銷策略
　　在房地產生產經營中財務人員起著重要的作用。目前我國的房地產業雖然處于上升的階段，銷售量也很大，但內部的競爭力也很大，購買者會在不同的房地產機構中進行比較，這就需要做好銷售策略。需要對財務人員進行培訓，資金使用需要財務人員提高自身的業務水平，不僅掌握本專業的知識還要熟習工程方面相關的知識，來適應房地產項目的特殊性。提高相關的業務水平之外還要加強職業道德素質的修養，適應不斷出現的新情況。
　　（三）對財務分析，建立財務制度
　　對房地產項目資金進行研究和分析，在預測風險的同時還能將風險降到最低水平。財務督導的建立是為了降低資本、籌集資金、資金回籠及分配情況進行合理配置。對經濟對企業的經濟業務和經營活動進行全過程的監督 ，完善企業內部財務管理制度必須要依靠對于財務制度的嚴格執行，加強財務的監督力度是不同基層的人都了解監督的作用，只有企業所有成員共同努力才能達到共贏，最終提高企業競爭力。只有正確地對財務進行分析制定，用有效的制度來做保障，才可以改變房地產現狀。目前我國的房地產公司財務管理水平并不高，管理制度的不完善，財務管理方面比較隨意，要想使房地產業的很財務管理現狀得到改變，就需要制定一套相關的規章制度加強企業內部的管理水平，這是促進房地產業健康有序發展的前提條件。
　　
　　三、結束語
　　
　　房地產企業的發展還在繼續，處理好財務上的問題，進行合理、科學的管理方式，提高財務人員的素質，降低房地產業的成本，減少債務支出，提高其競爭能力，是房地產企業現在乃至今后的目標。
　　
　　參考文獻：
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