關于開征物業稅的探討

　　摘要：近年來，國內大中城市的房價呈現邊調控邊走高的態勢。房價過高，已成為社會各界反映較強烈的一個問題。通過開征物業稅，完善中國房地產稅收體系，將稅收從開發環節向持有環節轉移，降低購置環節稅收負擔，促進房地產行業健康發展。
　　關鍵詞：房價；物業稅；房地產稅收體系
　　一、物業稅的概念
　　所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。如公路、地鐵開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應的物業稅也要提高。
　　從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
　　目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。物業稅是政府以政權強制力，對使用或占有不動產的業主征收的補償政府提供公共產品的費用。
　　二、開征物業稅的必要性
　　（一）優化資源配置
　　相關數據顯示，2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米；業內預計，2009年有可能達到3億-4億平方米，是往年空置面積總量的2倍-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環節提高稅負，減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本，將迫使業主提高房地產使用效率，如果業主無法有效使用房地產，稅收就成為業主的沉重負擔，為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產，從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里，優化資源配置。
　　（二）調節收入分配，促進社會公平
　　物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍，高檔豪華住宅采用累進稅率，占有越多房地產，稅率越高，讓占有過多社會資源者付出更多代價，這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平，讓普通百姓享受到更多福利待遇，從而促進社會公平。
　　（三）增加地方財政收入
　　財政部財政科學研究所所長賈康認為：物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種，就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式，抑制不理性投資，形成不動產保有環節穩定的長期收入。
　　由于房地產的天然不可移動性，并與地方的政治、經濟關系密切，各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展，房地產價值必然不斷提高，以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高，地方政府可從中分享房地產的增值收益，從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費，地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為，抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動，地方政府將不斷提高服務，提高資金使用效率，通過改善公共建設，換取民眾繳納物業稅的積極性，形成穩定的長期財政收入。
　　（四）完善中國房地產稅收體系，減輕房地產購置環節稅收負擔
　　中國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。中國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收，而每一環節又征收多種稅，如對房地產開發增值額，既征土地增值稅，又征企業所得稅；對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅，又按增值額征收土地增值稅；對房屋租金收入，既征收營業稅，又征收房產稅；對持有房地產者，既征城鎮土地使用稅，又征房產稅。另外，中國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右，而發達國家一般占20%左右。中國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重，而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
　　由于房依地而建，地為房之基，房地難以分離，房價、地價之間難以分割且常常互含，市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值，將相關稅種合并，同時取消相應的收費，統一征收物業稅，從而簡化稅種，有利于中國房地產稅收體系的完善，避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房地產持有階段逐年繳納，減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
　　（五）調控房地產市場
　　物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房地產持有階段逐年繳納，一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策，更多考慮選擇適中的小戶型房子；而投資性購房者就會從多投資多持有，改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整，更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產，使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
　　另外，通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時，調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退，住房需求不足時，降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
　　三、開征物業稅面臨的問題
　　2007年，國家稅務總局下發的《2007年全國稅收工作要點》指出，深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業稅方案，繼續進行房地產模擬評稅試點”。批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業稅“空轉”運行。2009年5月25日國務院公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》提出，2009年要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。近幾年關于物業稅的討論一直沸沸揚揚。
　　空轉試點為開征物業稅積累了經驗，取得了一些技術上的突破，但更主要的作用是發現問題。國務院發展研究中心專家倪紅日所在的房地產稅費改革課題組，針對前期物業稅“空轉”試點過程中出現的情況，總結出三大障礙：
　　首先是評估能力的制約。倪紅日表示，物業稅將以不動產的市場現價為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術的運用，是獲取所有應稅不動產市場現值的基礎。這就要求征稅機關具備相應的評估能力。但目前主要問題是，如果各城市普遍推開物業稅，一方面需要一大批評估技術人員，另一方面開展評估還需要采集樣本數據，也需要人力與物力的投入。因此，如果想全面開征物業稅，全面完成所有應稅不動產的評估，至少需要幾年的準備時間。
　　其次是納稅人的抵觸。倪紅日認為，對居民而言，物業稅是新增的一種新稅，但沒有減少其他的稅。輿論之所以支持物業稅，是基于物業稅是一種調節貧富差距的工具，有利于抑制房地產投機，但并不代表大部分納稅人認為自己應該繳納物業稅。中國納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業稅，可能出現大面積欠稅。
　　最后是稅務機關征收能力的制約。目前中國稅務機關征稅主要是針對法人，對個體工商戶采取定額稅的方式，個人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征物業稅，則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民，如何高效地征收，將是對稅務機關的一大挑戰。
　　四、對物業稅開征的思路設計
　　
　　（一）精簡稅種，培養地方政府主力稅源
　　物業稅改革旨在改變目前中國房地產稅目繁多、稅負結構不合理的現狀。因而，應將原來的房地產稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅取消，開征統一規范的物業稅。同時，減少流通環節房地產相關稅費的種類，提高持有環節稅收，主要是物業稅所占的比重。除此以外，還可以考慮與個人所得稅相結合。把物業稅作為個人所得稅的一個扣除項目，這樣既可以防止重復征稅，又可以作為一種稅收優惠提高人們繳納物業稅的積極性。在征收財產轉讓個人所得稅時，對用于購買、建造和修繕住房的貸款利息支出以及已繳納的物業稅可以在稅前扣除。在征收出租收入個人所得稅時，正常經營開支、住房抵押貸款利息和物業稅也允許稅前扣除。這樣能夠促進中國房地產二級市場的發展，改變目前大量住房閑置的狀態。
　　物業稅改革，不僅要將其培養成房地產稅收的主體，還應該使其成為地方政府的主力稅源。在歐美等發達國家，中央政府的稅收主要來自于個人所得稅和企業所得稅，而地方政府的收入主要來自于物業稅。中國現有的財稅體制決定了稅收主要集中在中央，地方政府財力有限，而且沒有明確的主力稅種。如果推行物業稅，土地出讓金與物業稅同時存在，通過價格和成交量的傳導，土地出讓金規模會有一定程度的下降。出于可持續發展考慮，可將土地出讓金的一定比例通過設立基金的方式規劃使用。在現階段土地出讓金占地方政府財政收入比較高的背景下，由此產生地方政府建設資金的缺口，可以通過以物業稅未來現金流為擔保發行市政債券來解決。
　　（二）絕大部分不動產納入征稅范圍，部分類型設置免稅期
　　從法理上來講，物業稅是財產稅的一種，應該對絕大部分不動產征稅。從具體操作來說，首先在立法的時候就應明確物業稅的征收范圍。物業稅是對境內所有房地產征收的，不僅包括城市，而且農村也要征收；物業稅不僅對商業地產征收，而且對住宅等不動產也要征收；物業稅征收范圍是所有物業，而不僅僅是新購商品房。但是，目前房產稅征收范圍不包括農村區域和個人所有非營業用的房產，因而在確定征收范圍的條件下應據物業的不同類型制定一個比較明確的時間表，也就是根據情況對某類房產設定一個免稅期或者低稅期。這種做法可以減輕物業稅對房地產市場的沖擊，同時也給國民一個接納的時間。
　　國際上對部分不動產免征物業稅也是十分普遍的，根據海外經驗，免征的原因可能涉及所有權（如政府所有的物業）、用途（用于慈善事業的物業），或者是某些特定所有者的（如老人或者喪失勞動能力的人）。考慮到物業稅的功能和中國的國情，我們認為，物業稅免征的范圍主要是政府公共服務部門、非盈利性組織、宗教組織和軍事基地的房地產。而對于特殊人群如老年人、殘疾人和低收入者擁有的房產，稅率的優惠和稅基抵減則更合適。
　　（三）稅基確定以市場定價為主，政府定價為輔
　　根據國際經驗，稅基主要分為三類：土地與地上建筑物價值、土地價值和物業租金價值。采用第一種稅基的國家主要有美國、加拿大、荷蘭和泰國；采用第二種稅基的主要有澳大利亞、新西蘭、牙買加、肯尼亞和中國臺灣地區；采用第三種稅基的主要有新加坡和中國香港地區。從目前世界各國的實踐來看，采用第一種稅基的傾向越來越明顯，這種方法基本符合量能支付原則，但這一計稅依據對不動產交易的市場環境、評估水平和稅收征管提出了很高的要求。從理論上說，房地產增值主要體現在土地上，房產是隨著使用不斷折舊的，為了更好地體現量能原則，在確定稅基的時候要在評估物業價值的基礎上作一定程度的扣減，扣減主要考慮產權人為維持房屋的正常使用而支出的維修、保養等費用。我們認為這一比例大約在20%-30%比較合適，也就是說以評估值的70%-80%作為課稅依據是比較合適的。
　　房地產稅合理、準確的計稅依據應該是土地使用權和房產所有權的市場價值。計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估有多種形式，不同的評估方法將得出不同結果。目前國際上比較流行的主要有三種評估方法：市場比較法、收益還原法和重置成本法。成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的。就中國現階段而言，房地產市場總體是一個賣方市場，一般而言，成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。從科學的角度來講，市場比較法無疑是最優的，但它需要有完善的房地產交易資料，從而受到客觀條件的限制。在確定稅基的時候，以市場比較法為主，以重置成本法為輔，而確定物業的重置成本主要應該由政府來做，也就是說稅基確定以政府定價為輔。對于中心城市和房地產交易市場比較成熟的地區，堅持采用市場定價，對于經濟欠發達地區、小城鎮和鄉村等，由于沒有形成成熟的交易市場，應以政府定價為主（以基本地價加建筑建設成本）。
　　由于物業的實際市場價值波動比較大，各國也有各自不同估算方式以保持稅基相對穩定。例如，美國對每年的物業價值上升幅度有上限控制；英國選取歷史價格經通貨膨脹調整后的價格為估算價值；日本實際上選用的是成本。這些造成了估算的物業價值和實際的物業市場價值有比較明顯的差別。從征稅成本和納稅人承受能力兩個角度綜合考慮，我們認為以物業評估價值的70%-80%比較合適，同時物業價值每三年評估一次，期間用通貨膨脹率對物業價值進行調整。
　　（四）稅率差別化，逐步向國際水平靠攏
　　從稅負水平來看，各國基本堅持“寬稅基，少稅種，低稅率”的原則。從世界主要發達國家和地區的物業稅稅率情況看，美國、加拿大、澳大利亞等移民比較多的國家普遍稅率較高，而亞洲國家和地區除韓國外普遍稅率較低，中國香港地區和新加坡都在1.5%以下。從業主的承受能力來講，截至2006年OECD國家的平均房地產稅收占可支配收入的0.3%-4.6%不等，平均為2%左右。但是稅賦比較高的英國占到了可支配收入的4.6%。美國在2008年也達到了4%左右。
　　對于住宅的稅率，也不能一概而論，要把普通住宅、經濟適用房和豪宅區別開來。征收物業稅的目的是使“居者有其屋”，應該限制的是對寶貴的土地資源過度占用的豪宅。根據量能賦稅的原則，經濟適用房應該免稅或者低稅，我們認為抵減稅基操作比較容易，豪宅稅率要提高一些，基本相當于商業地產，在3%-4%比較合適，對于豪宅的判定用面積標準比較切實可行。
　　中國的立法權在中央，在制定物業稅稅率的時候，國家給出的應該是指導稅率，應給地方政府留下一些上下浮動的空間。最初制定物業稅稅率的時候，應該考慮居民的承受能力，而隨著時間的推移，物業稅更多地要發揮調控房地產市場的職能，相應地其稅率也要有所提高。日本20世紀房地產市場的崩盤與房地產持有環節稅負比重太低、投機炒作之風太盛有著密切的聯系，中國要從中吸取教訓。物業稅稅率應該對不同類型物業差別對待，并逐步向國際通行水平靠攏。
　　參考文獻：
　　1、吳震.對中國開征物業稅若干問題的思考[J].經