基于模糊-層次分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價

　　摘要：文章在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，建立了基于模糊層次分析的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價模型，并用實例進行驗證，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的建議。
　　關(guān)鍵詞：模糊綜合評價；層次分析法；房地產(chǎn)企業(yè)
　　房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，具有資金投入量大、回收期長以及變現(xiàn)能力差等特點。當前受國際經(jīng)濟變動與國內(nèi)宏觀政策調(diào)控的影響，以及金融政策的收緊，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行正確評價，已成為企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險評價研究主要是基于定性分析，以及基于傳統(tǒng)財務(wù)指標的風(fēng)險分析上。這些研究不能較全面地反映出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。也有相關(guān)研究單一的使用模糊評價法對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行了評估，但是其存在指標權(quán)重的確定過于主觀的問題。層次分析法則剛好解決了指標權(quán)重確定過于主觀的局限。因此，本文考慮將模糊評價與層次分析法結(jié)合起來，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評價。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標
　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險
　　房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險包括市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境。第一，市場是不斷運動變化且充滿競爭的，如果房地產(chǎn)企業(yè)所投資的區(qū)域內(nèi)市場供求關(guān)系出現(xiàn)變化必然會造成區(qū)域內(nèi)價格的波動，影響企業(yè)的投資收益。第二，房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常會運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控，這將會對房地產(chǎn)企業(yè)的收益產(chǎn)生很大影響。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險
　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險包括經(jīng)營能力、財務(wù)管理水平、資金結(jié)構(gòu)以及風(fēng)險決策能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點，從而使得企業(yè)對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、投資和營銷的控制難度增大。如果企業(yè)的經(jīng)營能力不強，不能協(xié)調(diào)好各個環(huán)節(jié)，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。其次，企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)濟管理最重要的內(nèi)容。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。再次，資金結(jié)構(gòu)主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款四部分組成，如果資金結(jié)構(gòu)不合理，就會對企業(yè)的收益產(chǎn)生負面影響。最后，決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的又一重要原因。如果企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密分析和研究，且決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力低下等，往往會導(dǎo)致投資決策失誤，帶來巨大財務(wù)風(fēng)險。
　　根據(jù)上述分析，本文確定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標如表1所示。
　　二、基于模糊層次分析的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價模型構(gòu)建
　?。ㄒ唬┠：龑哟卧u價理論分析
　　模糊綜合評價方法是在模糊的環(huán)境中，對某個事物的各種影響因素對目標的影響作出綜合的評價，基本的評價步驟是：一是建立評價對象的影響因素集；二是建立基于目標的評判級別和各因素相對于目標的權(quán)重集；三是確定每個因素的隸屬度；四是建立模糊評價矩陣；五是運用模糊數(shù)序進行綜合評價。模糊評價法有其特有的優(yōu)點：可將評價信息的主觀因素對評價結(jié)果的影響控制在較小的限度內(nèi)，從而使評價比較全面和客觀；適合于多主體對多層次多類指標評價信息的整合。
　　層次分析法（AHP）是一種定性與定量相結(jié)合的多準則、多層次決策的綜合評價方法。通過將決策問題所涉及的各種因素按目標、準則、方案等分成多層次，它是將人的思維層次化、數(shù)量化，運用一定的數(shù)學(xué)方法將決策問題進行定量化分析從而為決策提供依據(jù)。因此運用AHP首先要將問題層次化，根據(jù)主觀判斷得出下一層次相對于上一層次因素的比較判斷矩陣，然后進過數(shù)學(xué)運算得出底層對于高層的相對重要權(quán)重，最后計算因素對于總體目標的組合權(quán)重。層次分析法確定指標權(quán)重的步驟如下：
　　第一步，根據(jù)Satty標度理論構(gòu)造兩兩判斷矩陣。矩陣元素為ai