住宅價(jià)格的特征價(jià)格模型研究

　　摘要：本文利用特征價(jià)格模型對外部環(huán)境對北京市普通住宅的價(jià)格特征進(jìn)行定量研究，構(gòu)建了住宅估值的對數(shù)線性模型。結(jié)果表明，根據(jù)市場特點(diǎn)合理構(gòu)建指標(biāo)體系，可以使價(jià)格特征模型很好的解釋北京市普通住宅市場的內(nèi)在價(jià)格特征。10%的顯著性檢驗(yàn)結(jié)果與指標(biāo)參數(shù)表明，在其它條件相同的情況下，位于重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)的住宅比非學(xué)區(qū)房總價(jià)高約25%，位于北部的住宅比南部高約34%。而地鐵對周邊住宅價(jià)格的影響則和住宅距離市中心的距離有關(guān)，在距離市中心8公里的半徑范圍內(nèi)，距離地鐵站點(diǎn)的距離對住宅價(jià)格并無顯著影響，而在8公里以外，則影響較為顯著。
　　關(guān)鍵詞：特征價(jià)格模型；北京；住宅價(jià)格；學(xué)區(qū)房；地鐵站點(diǎn)
　　中圖分類號：F293.3；F224
　　
　　一、住宅特征價(jià)格模型
　　特征價(jià)格模型的英文表達(dá)是Hedonic prices model。Hedonic的英文本意為“享樂的”，這里取其“能夠給人帶來效用”之意，因此Hedonic prices model可以理解為“能夠給人帶來效用的東西的價(jià)格模型”。它的核心思想即為商品的價(jià)格是由該商品所包含的一些能夠滿足人們需求的特征的價(jià)格之和。Haas（1922）最早將這一思想用于分析農(nóng)場土地的價(jià)格①。此后，這一模型被廣泛用于分析各種商品的價(jià)格特征，如蔬菜（Freder