中國房價攀高的內在原因與解決對策

烏東峰 雷華平

(湖南省社會科學院,湖南長沙 410003;長沙理工大學,湖南 長沙 401114)

中國房價攀高的內在原因與解決對策

烏東峰 雷華平

(湖南省社會科學院,湖南長沙 410003;長沙理工大學,湖南 長沙 401114)

抑制高房價已成為當下政府調控國家經濟的要題。通過構建購房者間、購房者與房企間、房企與政府間博弈模型分析,觀察到房價攀高的內在因質:地方財政對土地出讓金的過度依賴與公權監督的缺位,未能有效制衡政府行為,造成土地事實上的壟斷,并衍生出房地產強大的議價能力,房企將其掌握的信息優勢結合攫取了超額利潤;購房者重買輕租傳統的消費行為亦進一步推動了房價攀高。防患房價攀高風險須構建制衡地方政府權利體系,改革土地出讓金制度,降低地方財政對土地出讓金的依賴;同時需要完善市場微觀主體,糾正市場失靈,培育和扶持房屋租賃市場,以實現租買互構格局;還要通過獨立的房價專家委員會統計核算房地產成本,使房價透明公眾化,降低房價上漲預期,引導購房者理性購房等。

中國;房價攀高;內在因質;擇策

中國房價持續攀升,年漲幅遠高于 GDP增長與居民收入增長,政府多次提出要力抑房價上漲勢頭,抑制高房價已成為當下政府調控國家經濟的要題。房價持續攀高不僅嚴重透支公眾消費能力,也影響了房地產業的可持續發展,關乎國家經濟發展安全。本文認為,有效抑制高房價,需要了解和解析房價攀高的內在機理與深層原因,以便擇策的臻善。

一、購房者之間的 K MRW聲譽模型及擴展

購房者之間一次博弈類似囚徒困境 (表 1),合作表示都不購買,不合作表示購買。兩個購房者在不完全信息下重復博弈,博弈的順序是這樣的:首先自然選擇購買人 1的類型;購房者 1知道自己的類型,購房者 2只知道購房者屬于理性的概率是(1-p),非理性的概率是 。其次兩個購房者進行第一階段博弈。再次觀測到第一階段博弈結果后,進行第二階段博弈;觀測到第二階段博弈結果后,進行第三階段博弈;如此等等。最后理性購房者 1和購房者 2的支付是階段博弈支付貼現值之和 (貼現因子為δ)。

假設非理性購房者選擇“冷酷戰略”,只要購房者 2在 t-i選擇不合作,然后就永遠選合作。根據博弈順序得出的最優博弈策略 (如表 2所示)。

表1

表2

購房者 2的期望支付為 (因為購房者 1跟購買者 2是對稱的,所以只要考慮一個即可):

給定時間 T、概率 P和貼現率δ,一定存在一個 i,使得購房者 2獲得最大的支付,即在房價攀高中,如果只有兩個購房者的話,即使在很小的 P下,購房者還是會選擇合作 T＊ =i期,選擇不購買。但是,購房者較多,給定第 i-1購房者選擇合作 (不購買),如果參與人 i選擇不合作 (購買),每個購房者得到 1/i單位支付;如果所有購房者都選擇合作(不購買),每個購房者得到 2個單位的支付。但購房者 i不能確信所有購房者都選擇合作 (不購買),因此傾向選擇不合作 (購買),以確保一個單位的安全支付。①張維迎:《博弈論與信息經濟學》,上海三聯書店 2005年版。

如果只有少量購房者,即使在有限次博弈中,仍然能選擇一定的合作期,但是數量足夠大,購房者會選擇不合作 (買房),因此在房價攀高下,購房者仍然會選擇購房。

二、房企與購房者的博弈

(一)房地產與購房者的信息傳遞模型②謝識予:《經濟博弈論 》(第二版),復旦大學出版社 2005年版。

房地產企業在信息上有優勢,知道市場的需求,根據市場需求做出反應,購房者則根據房價決策,房企預測到購房者根據房價決策而選擇最優策略。博弈順序:

1.“自然人 ”首先選擇房企類型θ∈θ,這里的θ={θ1,θ2},θ1表示高需求 (銷量高)類型 ,θ2表示低需求(銷量低)類型,房企知道自己所處的類型,但購房者不知道,只知道房企房子銷量高 (θ1類型)概率是 p,房子銷量低 (θ2類型)的概率是 (1-p)。

2.房企在觀測到類型θ后做出選擇,發出信號,房價攀高信號 (m1)、低房價信號 (m2)。

3.購房者通過觀測房企發出的信號m∈M,根據貝葉斯公式:,然后選擇行動 a∈A,這里,A={a1,a2},選擇購買或者不購買。

4.支付函數分別是μ1=(m,a,θ)和μ2=(m,a,θ)。購房者最優策略:

房企預測到購房者將根據其發出的信號的最優戰略:

在有效市場下,存在分離均衡,即有:

修正得到后驗概率

在中央政府各種調控政策出臺后,房地產市場風險明顯加大,房地產成交量下降,但是房價并未下跌,甚至越調控房價越攀高,房地產市場存在嚴重的市場失靈。

(二)Rubinsteein討價還價模型③ConlinF.Camerer:《行為博弈》,中國人民大學出版社 2006年版。

根據 Rubinsteein的輪流出價模型:設 xi表示房企獲得份額,1-xi表示購房者獲得份額,房企的貼現率為δ1,購房者的貼現率為δ2,假設是無限次博弈,在 T期,房企獲得 M,等價于 T-1期限 Mδ1,那么在 T-1期,購房者獲得支付為 1-Mδ1,則購房者在 T-1期的 1-Mδ1等價于 T-2期的 (1-Mδ1)δ2,在 T-2期,房企的支付是 1-(1-Mδ1)δ2,以為 T足夠大,那么房企在 T-2期獲得的支付等價于在 T期的支付,即,x2=M=1-(1-Mδ1)δ2

市場存在失靈,房企的最優策略是房價攀高,房企貼現率大,購房者貼現率小,無限次重復博弈,房企獲得大部分福利,而購房者只獲得小部分福利。

三、地方政府與房企博弈 (以一級密封價格拍賣為例)

中國的房地產行業門檻較低,房地產企業大而不強,中國最大的房地產企業在全國的市場占有率不到5%,不具備壟斷市場操縱價格的能力,而更接近完全競爭的市場。但是,在全國范圍內,房地產價格持續攀高的重要原因又是由房地產一級市場 (土地市場)價格壟斷造成的。在房地產一級市場,土地幾乎都是拍賣出售 40至 70年的使用權。以土地拍賣使用一級密封價格拍賣為例,假設有兩個房企參加投標,i=1,2。令bi>0是房企 i的出價,vi是拍賣物品。

對房企 i的價值。假定 vi只自己知道,但房企都知道 vi獨立取[0,1]上的均勻分布函數。房企 i最優策略:a＊∈argmaxμi=(v-b)prob(bi

解得:

當投標的房企足夠多,地方政府則獲得土地使用權的全部價值。以北京市為例,平均房價、城鎮居民人均可支配收入、平均地價三者的回歸結果:

數據來源:wed數據庫。

數據回歸顯示地價對房價的貢獻遠大于人均收入對房價的貢獻,說明地價是房價快速上漲的主要原因。

四、房價攀高的因質機理

綜上可見,地價是中國房價攀高的最大推手。因為地方財政對土地出讓金的過度依賴,而土地交易掌握在地方政府手中,地方政府有控制土地價格的沖動,地方政府通過維持房價攀高可獲得最大利益。同時,加上房價攀高衍生出的高額稅收,地方政府成為房價攀高最大的受益者。中國房價攀高的因質機理概括起來大致如下:

第一,地方財政對土地出讓金的過度依賴與公權監督缺位,導致了房地產市場的畸形發展。現在國家正在推行房地產稅改制度以抑制房價,但房地產稅又會加大購房成本,房產稅最終會全部落到市場地位最弱的購房者身上,從而加重購房者的負擔;而政府從市場中抽取過多財富,過度的征稅對經濟發展不利。

第二,政府戰略決策的短期性造成房地產業的“精神性亢奮”。最近十年保障房發展幾乎停滯,房屋租賃市場始終沒有形成成熟的房屋租賃行業。政府對 GDP過度崇拜,盯著短期經濟目標,使房價攀高成為了國家經濟戰略轉型的硬傷。

第三,土地壟斷性衍生出房地產市場的不當壟斷力。土地掌握在地方政府手中,卻無有效監督,導致政府濫用公權形成對土地的壟斷,使地價高企,衍生出房地產強大的議價能力,同時房企利用信息優勢,以及通過一些不正當手段,造成房價快速上漲,獲得超額利潤。

第四,購房者傳統的重買輕租觀念與市場對房價高漲預期,驅使購房者迫不及待地涌入房地產市場,甚至不惜犧牲幾代人的財富購置房產,購房者釋放的需求與誤識進一步推動了房價攀高。

五、房價攀高的抑制擇策

房價持續攀高,抑制了內需,加劇了企業經營成本壓力,影響了國家產業結構調整,最終還會造成老百姓對政府的不滿。因此,抑制房價快速上漲是國家經濟戰略發展必須破解的難題。本文通過對其因質分析,提出如下擇策:

1.嚴格約束地方政府土地行政行為。必須將地方政府的行政行為置于嚴格的法律監督之下,實現法律對公權的制約。一是制定相應的法律使地方行政權力得到合理規制,并能強制性的制衡,擺脫“人治”,對濫用公權行為依法嚴厲制裁;二是切實保證按程序執法,法律程序是保證權力正常運行的基本軌道;三是完善法律監督制約職能,重視和加強對公共權力的依法監督,以確保權力得以正確運用。

2.實行公民權利的全民監督。要切實讓社團和公民有權通過憲法和法律賦予各種權利維護自身利益,制約公共權力行為,確保公共權力合法運行。要把憲法和法律中的公民權利,通過相關的制度和具體程序落到實處。同時,要完善司法審查制度,將中央和地方權力分配是否違背憲法和法律納入憲法審查范圍,切實做到人大對政府權力的監督,切實做到社團和公民對于人大依法行使權力的監督。

3.革新市場配置資源機制。政府應將主要精力集中在經濟調節、市場監管、社會管理、公共服務等宏觀方面。而不是直接參與經濟,不直接或間接控制決定資源要素。要深化土地價格體制改革,改變由政府定價制度,構建反映資源稀缺、市場供求狀況和環境成本的資源價格體系,理順房地產資源價格體系。

4.改革和完善土地出讓金制度。其一,改出售土地使用權獲得的價值一次支付為按使用權年限平均每年支付;其二,將土地出讓金劃入再次分配的專項資金,一部分劃入全民社保等福利基金或保障房建設資金。這項改革能降低地方政府出售土地巨大收益的沖動,利于將政府行政行為轉移到關注內需性發展,強調良性平穩的發展方式上來。

5.完善市場微觀主體以糾正市場失靈。要規范市場的主體運營,激勵市場主體健康發展。尤其是要加大對銀行、房企、房地產中介和房地產投資者的監管力度,健全銀行發放貸款制度,打擊“滾動式”質押貸款,提高房地產準入門檻,加大房地產短期流轉稅,鼓勵住房性需求,嚴厲打擊房地產炒作,構建規范有序的房地產市場。

6.培育和發展房屋租賃市場以形成租買互構格局。一是要轉變房地產發展觀念,引導購房者從單純依靠購買轉移到租買互構上來。制定房地產租賃市場準入制度,對房屋租賃市場形成進行有效的市場監督和管理;二是以法律的形式對房租價格進行強有力的管理和約束,特別對承租方利益予以保護,規定房東不得隨意提高房租。要成立專門機構,定期制訂“房租水平表”,主要是根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節能情況來確定基本價格范圍。機構應包括當地房東協會、房客協會及中介公司代表和政府代表等;三是實現房屋租賃規模化。擴大房屋租賃行業融資渠道,實行優惠稅收政策,加強房地產信托業發展,吸引各方資金進入房屋租賃,實現規模化,有效運行,緩解房地產市場需求壓力,促進市場高效有序持續發展;四是鼓勵社會強制性繳存基金進入房屋出租業。我國大量的社會強制繳存的基金資本增值較慢,運行效率不高,而租金償付的長期性、穩定性、低風險也促使出租住房成為優良的投資品,進入房屋租賃行業是雙贏選擇。

7.成立獨立的房價專家委員會使房價透明公眾化。每個市縣都可設有獨立的專家委員會,專門負責價格評估。這個委員會有權獲得所有房地產交易價格,制定“地產基準價”,評估并發布地產及房產價格表。雖然房屋買賣是市場行為,但每個公民可以很方便地通過網絡或其他途徑從上述委員會獲取分門別類的價格表,因此買賣雙方容易達成一致。在德國該政策獲得非常好的效果,對我國有借鑒意義。

8.社會要軟化傳統以房產作為身份和地位象征的價值觀。我國目前的自有產權房比例為 90%,而歐美國家一般僅為 50%--60%。因此,國家需要引導購買者理性購房,根據自己的經濟收入和住房需求,選擇租或買,以促進房價的理性回歸與合理平穩的波動。

總之,抑制我國房地產持續攀高是一項系統工程,關鍵點在于對政府土地行政行為的約束和監督,改革土地出讓金制度,降低地方財政對土地出讓金的依賴;同時需要完善市場微觀主體,糾正市場失靈,培育和扶持房屋租賃市場,以實現租買互構格局;還要通過獨立的房價專家委員會統計核算房地產成本,使房價透明公眾化,降低房價上漲預期,引導購房者理性購房等,從而構建有序而健康發展的房地產市場,最終實現整個社會福利的最大化。

F293.31

]A

]1003-4145[2011]04-0128—04

2011-02-10

烏東峰,男,湖南省社會科學院教授,博士生導師。雷華平,男,長沙理工大學碩士研究生。

(責任編輯:欒曉平 E-mail:luanxiaoping@163.com)