基于典型宗地的西寧市居住用地集約利用評價(jià)*

宋成舜,陳 志,翟文俠

(咸寧學(xué)院 資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院,湖北 咸寧 437100)

基于典型宗地的西寧市居住用地集約利用評價(jià)*

宋成舜,陳 志,翟文俠

(咸寧學(xué)院 資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院,湖北 咸寧 437100)

節(jié)約集約利用土地已成為發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要內(nèi)容之一.以西寧市市區(qū) 2008年建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)為依據(jù),劃分城市土地利用類型,選擇居住用地的典型宗地,運(yùn)用綜合評價(jià)法測算出各宗地的土地利用集約度,并對評價(jià)結(jié)果進(jìn)行了分析.結(jié)果表明:西寧市居住用地集約利用水平較高.

居住用地;集約利用評價(jià);典型宗地;西寧市

目前,我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程快速推進(jìn),城市空間過度擴(kuò)張和土地利用效率低下已嚴(yán)重制約了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展.在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》和黨的十七屆三中全會(huì)對土地管理制度提出節(jié)約集約原則的背景下,在當(dāng)前城市存量土地有限、城市空間外向擴(kuò)張受阻的條件下,無論是從土地資源保護(hù),還是從城市發(fā)展和城市土地合理利用角度,都決定中國只能走土地集約利用的道路,土地集約利用就成為了發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的必然選擇[1].一個(gè)城市土地集約利用潛力的評價(jià)分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層次,宏觀層次的評價(jià)是對一個(gè)城市土地集約利用水平的總體評價(jià),中觀層次是對城市內(nèi)部區(qū)域的評價(jià),微觀層次則是對具體地塊的評價(jià)[2].宏觀評價(jià)和中觀評價(jià)有助于城市間和城市內(nèi)部規(guī)劃的完善,而具有可操作性的微觀 (地塊或宗地)評價(jià),更具有實(shí)踐意義.

自 20世紀(jì) 90年代開始,國內(nèi)城市土地集約利用研究迅速展開,城市土地集約利用研究日益增多,從研究的尺度來看,研究層次多集中在宏觀尺度、中觀尺度和微觀尺度的研究相對較少;從研究區(qū)域的分布來看,研究對象主要為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大城市,欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市土地集約利用研究較少,尤其是從微觀尺度出發(fā),對西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市進(jìn)行土地集約利用研究更顯薄弱.

近年來,西寧市經(jīng)濟(jì)增長迅速,城市化水平穩(wěn)步提高,GDP從 2001年的 117.75億元增長至 2008年的 422.19億元,城市化率也由 2001年的 56.84%增長至 2008年的61.02%.隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,從 2000年開始,西寧市建設(shè)用地持續(xù)增加,城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,建成區(qū)面積由2000年的 59.15km2擴(kuò)展到 2008年的 75.00km2,年均增幅達(dá) 3.35%.經(jīng)濟(jì)與城市化的迅速發(fā)展、城市用地的快速擴(kuò)展與粗放利用,使市區(qū)土地資源稀缺性矛盾進(jìn)一步加劇,已嚴(yán)重威脅到西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展.本文以西寧市建設(shè)用地為研究對象,從微觀層次出發(fā),在劃分功能區(qū)的基礎(chǔ)上,選擇居住功能區(qū)中典型宗地作為評價(jià)對象,構(gòu)建土地集約利用評價(jià)指標(biāo)體系,對功能區(qū)典型宗地集約利用程度進(jìn)行評價(jià),對于促進(jìn)城市土地內(nèi)涵挖潛和集約式擴(kuò)張、優(yōu)化城市土地利用空間布局、緩解土地供需矛盾、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展,都具有重要的理論意義和實(shí)踐意義.

1 研究區(qū)域概況

西寧市是青海省省會(huì),位于青藏高原東北部,東經(jīng)101°30′00″-101°56′15″,北緯 36°30′00″-36°47′30″,是省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通和商貿(mào)中心,有著 2100多年的悠久歷史,現(xiàn)轄城東、城中、城西、城北四個(gè)區(qū)和大通、湟中、湟源三個(gè)縣,以及正在建設(shè)的西寧 (國家級)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),總面積 7690111km2,其中市區(qū)面積497.11km2.西寧市是黃河上游第一個(gè)百萬以上人口的中心城市,人口由漢、回、土、藏、蒙、滿、撒拉等 36個(gè)民族組成.西寧市地處青藏高原河湟谷地南北兩山對峙之間,地勢西北高、東南低,河湟區(qū)寬谷中多為土壤肥沃的盆地,市區(qū)平均海拔 2295m,黃河支流湟水河自西向東貫穿市區(qū),呈“四山夾三河”的地形大勢.

西寧市年平均降水量 380mm,年平均氣溫 7.6℃,最高氣溫 34.6℃,最低氣溫零下 18.9℃,屬于大陸高原半干旱氣候.冬季受寒冷空氣的侵襲較少,成為青藏高原冬季的“避風(fēng)港”;夏季平均氣溫 17-19℃,氣候宜人,是消夏避暑勝地,素有“中國夏都”的美譽(yù).

2008年全市國民生產(chǎn)總值 422.19億元,總?cè)丝?17.79萬人,其中農(nóng)村人口 84.89萬人,城鎮(zhèn)人口 132.90萬人.近年來,隨著西部大開發(fā)和現(xiàn)代交通建設(shè)步伐的加快,西寧市的發(fā)展迎來了新的歷史機(jī)遇.

2 評價(jià)單元選擇

2.1 居住功能區(qū)劃分

功能區(qū)是指土地使用功能、使用強(qiáng)度、土地利用方向、基準(zhǔn)地價(jià)等條件大體一致的區(qū)域.其劃分與合并按照土地開發(fā)利用強(qiáng)度的均質(zhì)性、土地利用結(jié)構(gòu)的相似性、土地利用方向的一致性等特點(diǎn)[3],并綜合考慮地形、地物邊界一致性、行政區(qū)劃相對完整性和基準(zhǔn)地價(jià)保持一致性等原則將城市劃分為若干個(gè)功能區(qū),功能區(qū)數(shù)量取決于城市規(guī)模和評價(jià)范圍的大小.

將西寧市劃分為居住功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)和工業(yè)功能區(qū)三種類型.在功能區(qū)的地域范圍內(nèi),劃分出 18個(gè)功能區(qū),其中居住功能區(qū) 9個(gè)、商業(yè)功能區(qū) 5個(gè)、工業(yè)功能區(qū) 4個(gè).劃分的居住、商業(yè)、工業(yè)各功能區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)均符合功能區(qū)劃分的原則,從功能區(qū)分布來看,商業(yè)功能區(qū)和居住功能區(qū)主要集中在西寧市城市的十字中心,工業(yè)功能區(qū)主要分布在城東區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)的邊緣地帶.

2.2 宗地選擇

宗地是指在城市某一功能區(qū)內(nèi)設(shè)定的,其深度、寬度、形狀、用途、利用程度等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性,在該功能區(qū)中可以起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地或地塊[2].宗地的選擇必須遵循以下原則:(1)能反映功能區(qū)土地使用的狀況;(2)地籍資料、地價(jià)資料等完備;(3)土地形狀規(guī)則或基本規(guī)則,面積適中;(4)空間分布相對均勻[4].

居住用地的選擇原則是:(1)具有較強(qiáng)的代表性,能較全面地反映出西寧市住宅小區(qū)集約利用的整體水平;(2)具有可比性,能反應(yīng)出西寧市不同地理位置住宅小區(qū)用地的集約利用程度;(3)可操作性,住宅用地集約利用評價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)便于搜集;(4)合理分布,所選評價(jià)住宅小區(qū)在全西寧市地域分布上比較均衡、能廣泛代表市區(qū)內(nèi)居住用地的均質(zhì)區(qū)域[4].

按照居住用地選取原則,選取十個(gè)居住用地評價(jià)單元,分別是:香格里拉城市花園、昌運(yùn)世紀(jì)村、新寧花苑紫恒城、國際村夏都家園、錦繡江南、半島花園、城市先鋒、新千明仁苑、金帝都市花園和鳴翠柳山莊.

3 評價(jià)方法

3.1 評價(jià)指標(biāo)體系建立

評價(jià)指標(biāo)體系著重反映城市土地集約利用的總體狀況,并綜合、全面反映城市土地集約利用的各個(gè)方面.它一方面要反映城市土地集約利用的共性,另一方面要體現(xiàn)具體城市土地利用的特征[5].

指標(biāo)選取在遵循綜合性、層次性、系統(tǒng)性、獨(dú)立性和可操作等原則的基礎(chǔ)上,主要考慮土地使用強(qiáng)度、土地投入狀況和土地產(chǎn)出效益,參照現(xiàn)有建設(shè)用地集約利用評價(jià)指標(biāo)的選取情況和《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價(jià)規(guī)程》,結(jié)合西寧市區(qū)域特點(diǎn),建立了西寧市典型居住用地集約利用評價(jià)指標(biāo)體系 (見表 1).

3.2 指標(biāo)理想值確定

根據(jù)國家和地方制定的各種技術(shù)規(guī)范,結(jié)合國家、區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等目標(biāo),依據(jù)西寧市土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃、行業(yè)政策等確定的技術(shù)指標(biāo),在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上,利用相關(guān)數(shù)據(jù)資料,初步制訂了各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)理想值的參考范圍,邀請了從事西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、管理工作的領(lǐng)導(dǎo)與學(xué)者組成的 11位專家,通過三輪咨詢,最終確定了西寧市居住用地各項(xiàng)指標(biāo)的理想值 (見表 2).

3.3 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

為使各指標(biāo)數(shù)據(jù)具有可比性,需采用標(biāo)準(zhǔn)化來處理原始數(shù)據(jù),以消除單位和量綱,得到各項(xiàng)指標(biāo)的評價(jià)分值.集約度評價(jià)各指標(biāo)采用下式進(jìn)行指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化:

表1 西寧市居住用地集約利用評價(jià)指標(biāo)體系

式中:Fio為第i項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值的初始值;ui為第i項(xiàng)指標(biāo)理想值;pi為第i項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際值.

根據(jù)有關(guān)指標(biāo)或?qū)?yīng)理想值的特征差異,需要對指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值的初始值按照以下原則處理,確定各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值Fi,具體原則如下:

(1)當(dāng)ui只是一個(gè)唯一值且不等于 0,并且愈大愈佳時(shí),應(yīng)分別處理:若Fio≥1,Fi=1,表示指標(biāo)實(shí)際值為合理狀態(tài);若Fio<1,Fi=Fio,計(jì)算結(jié)果表示評價(jià)宗地的對應(yīng)指標(biāo)實(shí)際值與理想值的差距.

(2)當(dāng)ui不是一個(gè)唯一值而是一個(gè)區(qū)間值時(shí),應(yīng)分別處理:若bi隸屬ui所在區(qū)間,Fi直接賦為 1,表示指標(biāo)實(shí)際值為合理狀態(tài);若bi>ui的上界值,Fi=Fio,但此時(shí)式中的ui取相應(yīng)理想值的上界值,表示指標(biāo)實(shí)際值超過理想值的狀況;若bi

(3)當(dāng)ui只是一個(gè)唯一值且不等于 0,并且大于或小于都不合理時(shí),Fi=Fio:計(jì)算結(jié)果小于 1,表示評價(jià)宗地的對應(yīng)指標(biāo)實(shí)際值與理想值有差距;計(jì)算結(jié)果大于 1,表示評價(jià)宗地的指標(biāo)實(shí)際值超過理想值;計(jì)算結(jié)果等于 1,表示評價(jià)宗地的指標(biāo)實(shí)際值為合理狀態(tài).

3.4 子目標(biāo)和指標(biāo)權(quán)重確定

權(quán)重依據(jù)評價(jià)指標(biāo)對建設(shè)用地節(jié)約集約利用的影響程度確定.按以下公式計(jì)算指標(biāo)權(quán)重值:

式中:Wi為第i項(xiàng)子目標(biāo)或指標(biāo)的權(quán)重;Eij為專家j對于第i項(xiàng)子目標(biāo)或指標(biāo)的打分;n為專家總數(shù).

組織了對西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地利用水平比較熟悉的 21位專家,對各項(xiàng)子目標(biāo)或指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行了兩輪打分,第二輪的打分參考第一輪打分結(jié)果,并以第二輪打分為直接依據(jù),最終確定了西寧市居住用地集約利用評價(jià)子目標(biāo)和指標(biāo)權(quán)重值(見表 2),得到的權(quán)重結(jié)果均通過了方差檢驗(yàn),符合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn).

3.5 集約度計(jì)算

(1)子目標(biāo)分值計(jì)算

典型用地子目標(biāo)集約度計(jì)算公式為:

式中:λi為i子目標(biāo)的土地利用集約度分值;λij為i子目標(biāo)j指標(biāo)的土地利用集約度分值;βij為i子目標(biāo)j指標(biāo)的權(quán)重值,0≤βij≤1,所有指標(biāo)的權(quán)重值和為 1;n為指標(biāo)個(gè)數(shù).

表2 西寧市居住用地土地集約利用評價(jià)指標(biāo)權(quán)重和理想值

(2)目標(biāo)集約度綜合分值計(jì)算

典型用地綜合集約度計(jì)算公式為:

式中:λ為典型用地的土地利用集約度;βi為第i項(xiàng)子目標(biāo)權(quán)重,0≤βi≤1,所有子目標(biāo)的權(quán)重值和為 1;Fi為對應(yīng)的某項(xiàng)子目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值;n為子目標(biāo)個(gè)數(shù).

3.6 集約類型劃分

參考全國類似用地的平均水平作為評價(jià)依據(jù),并通過問卷調(diào)查、專家咨詢等方式最終確定居住用地集約利用水平的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn).按照過度利用類型λ≥100%、集約利用類型 85%≤λ<100%、適度利用類型 70%≤λ<85%、低度利用類型λ<70%的原則,相應(yīng)地將居住用地的土地集約利用程度劃分為過度利用、集約利用、適度利用和低度利用四個(gè)等級.

4 結(jié)果與討論

依據(jù)上述評價(jià)方法,得出西寧市典型居住用地集約利用評價(jià)結(jié)果 (表 3).

表3 西寧市居住用地集約利用評價(jià)結(jié)果

從居住用地評價(jià)結(jié)果可看出,西寧市典型居住用地土地集約利用程度處于較高水平,綜合集約度在 98.51-67.04之間,其中 4個(gè)居住小區(qū)處于集約利用水平,5個(gè)居住小區(qū)處于適度利用水平,1個(gè)居住小區(qū)處于低度利用水平.

新千明仁苑、新寧花苑紫恒城、城市先鋒和國際村夏都家園都屬于基礎(chǔ)設(shè)施完善,生活設(shè)施完備,綜合容積率高、人口密度大、基準(zhǔn)地價(jià)高的評價(jià)單元,土地利用屬于集約利用類型,尤其是新千明仁苑和新寧花苑紫恒城的土地集約利用指數(shù)均超過了 97,說明這兩宗土地處于高度集約程度狀態(tài),土地已經(jīng)得到了充分利用.而半島花園、香格里拉城市花園、金帝都市花園、昌運(yùn)世紀(jì)村和錦繡江南等 5宗居住用地的集約度相差不大,其土地利用強(qiáng)度、土地投入強(qiáng)度和土地產(chǎn)出效益與集約利用類型的宗地相比還有一定的差距,屬于適度利用類型,雖有潛力可挖,但規(guī)模較小.位于西寧市城中區(qū)南大街與南山路交叉口東北角的鳴翠柳山莊,因其建筑屬于多層住宅,綜合容積率低,綠化率高,人口密度小,且基準(zhǔn)地價(jià)處于 2級范圍內(nèi),所以,在選擇的十個(gè)居住用地評價(jià)單元中,鳴翠柳山莊的集約度最低,只有67.04,屬于低度利用類型.

5 結(jié)論與建議

從整體評價(jià)結(jié)果來看,居住用地集約利用水平較高,這與西寧市居住用地利用的現(xiàn)狀基本一致,說明本研究具有一定的實(shí)踐指導(dǎo)意義.但也存在需要進(jìn)一步探討的問題,如集約利用評價(jià)體系的完善;集約利用機(jī)理、過程和效應(yīng)的加強(qiáng);集約利用研究方法的創(chuàng)新等都會(huì)使微觀尺度的城市土地集約利用研究成果更加豐富、更加準(zhǔn)確.

針對西寧市居住用地利用現(xiàn)狀,為進(jìn)一步提高城市居住用地的集約利用程度,一要深化行政體制改革,控制住宅用地規(guī)模;二要編制科學(xué)合理規(guī)劃,引導(dǎo)用地合理分布;三要規(guī)范土地供應(yīng)管理,提高土地利用強(qiáng)度;四要加大土地投入強(qiáng)度,改善居住小區(qū)環(huán)境;五要增加土地產(chǎn)出效益,促進(jìn)節(jié)約集約用地;六要盤活城市存量土地,深化土地內(nèi)涵挖潛.

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F301.24

A

1006-5342(2011)06-0114-03

2011-03-20

湖北省教育廳科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目(B20102803);湖北省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目 (2009q148)