打破壟斷,讓房價軟著陸

至關重要的是，目前必須立刻著手對房地產(chǎn)業(yè)之核心制度進行變革，這其中最為重要的就是打破雙重壟斷，也即打破地方政府對城市建設用地的壟斷，打破開發(fā)商對房屋開發(fā)的壟斷。從而防止未來政策放松、再度出現(xiàn)泡沫反彈

上海、深圳、北京等一線城市的樓市已開始出現(xiàn)實質(zhì)性價格下跌。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與上個月相比，10月，中國北京、上海、廣州、深圳等46個城市房價出現(xiàn)停漲或下降。過去十幾年來逐漸形成的房地產(chǎn)特殊利益集團的核心利益將被觸動，房市調(diào)控政策當何去何從？

過去十年間，中國經(jīng)濟增長的主要引擎是城市化，城市化的重點又在房地產(chǎn)業(yè)。中國最為重要的各種資源、權力，圍繞這房地產(chǎn)業(yè)而重新組合，形成了一個盤根錯節(jié)的利益網(wǎng)絡：首先是地方政府，他們從土地財政中獲益極大；其次是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們占據(jù)了富豪榜之大半；再次是各類金融機構，目前的金融風險主要系于房地產(chǎn)業(yè)之風險；還有大量民間游資，過去五年間大量進入房地產(chǎn)投機領域；剛剛形成的中產(chǎn)階層也在其中，他們的主要財富都積淀于房產(chǎn)上。

因此，房地產(chǎn)問題顯然不只是一個經(jīng)濟問題，也是一個牽涉面極廣的重大社會、政治問題。而房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年的非理性繁榮，已經(jīng)積聚了諸多風險。從經(jīng)濟上說，房地產(chǎn)泡沫吸引大量實業(yè)資本殺入，中國的經(jīng)濟結構迅速地房地產(chǎn)化。這一點對于中國這樣的大國長遠的經(jīng)濟增長而言，是極端不利的。房屋價格高企，也嚴重地妨礙中小企業(yè)之創(chuàng)建與運營，妨礙企業(yè)家精神之發(fā)育，而將令經(jīng)濟喪失長遠增長的動力。

當然，房屋價格非理性上漲的社會，政治風險也是非常巨大的。其中比較重要的一點是，房屋價格飛漲，把社會撕裂為有房群體與無房群體，有房群體的資產(chǎn)快速增長，無房群體只能望房興嘆。雙方的財富差距急劇擴大，社會內(nèi)部的緊張不斷加劇。

最為可怕的是，房屋價格非理性上漲，促使所有人高度關注房屋，從而制造了十分浮躁的社會心理。而有房群體和無房群體的利益則處于完全對立狀態(tài)，從而令政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀管理的空間，變得非常逼仄。而如果不對這種非理性狀態(tài)進行某種管理，雙方的利益對立又會趨向尖銳。

經(jīng)過權衡，政府選擇了控制房價。有人指責政府所采取的措施不合乎市場經(jīng)濟的原則，問題在于，房地產(chǎn)領域的基本制度在很大程度上就是非市場、甚至反市場的，舉其大者如地方政府對城市建設用地的壟斷，房地產(chǎn)商對房屋開發(fā)權的壟斷。從這個意義上講，政府以行政手段管理這樣本來就高度行政化、壟斷的領域，并無不當。

現(xiàn)在看來，政府的措施收到了一定效果，房價也已停止上漲，甚至出現(xiàn)下跌。可以想見，房地產(chǎn)利益集團已經(jīng)出現(xiàn)了某種恐慌。若干地方政府私自放寬房屋限購政策，恐怕會有更多地方政府準備這樣做。房地產(chǎn)商感受到巨大壓力，一方面，房屋積壓，資金吃緊；另一方面，降價銷售，則可能引發(fā)以前業(yè)主的退房潮。當然，那些購買了房屋、正在還貸的中產(chǎn)群體，也一定相當忐忑不安。

在這種情況下，如何拿捏政策分寸？

顯然，不管從哪個角度看，大陸目前的房屋價格均存在嚴重泡沫，因此，必須保持足夠的政策壓力，迫使房屋價格進行適度的回調(diào)，以維持在適度的水平。惟有如此，彌漫于整個經(jīng)濟領域乃至于社會領域的房屋投機心理，才會被打消。此后，中國經(jīng)濟才有可能恢復常態(tài)，并且保持必要的創(chuàng)造性潛力，中國人的生活與生活預期才能夠恢復常態(tài)。

過去有幾次，在市場出現(xiàn)泡沫之后，政府都試圖對房市進行調(diào)控。然而，由于各種原因，調(diào)控總是半途而廢，結果，泡沫不僅沒有被擠掉，反而不斷累積。這一次，實有必要汲取教訓。從目前跡象看，高層似乎有這個決心。10月21日，溫家寶總理在廣西南寧考察時指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。10月29日，溫家寶主持召開國務院常務會議，要求各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。同時，要增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整。

當然，如果政策壓力過大，可能引發(fā)房地產(chǎn)市場崩盤，那就有可能引發(fā)金融危機，進而引發(fā)社會危機，也讓地方政府陷入財政危機。因此，目前只需保持現(xiàn)有政策，而略為做出一些放松姿態(tài)即可。

至關重要的是，目前必須立刻著手對房地產(chǎn)業(yè)之核心制度進行變革，從而防止未來政策放松、再度出現(xiàn)泡沫反彈。這其中最為重要的就是打破雙重壟斷，也即打破地方政府對城市建設用地的壟斷，打破開發(fā)商對房屋開發(fā)的壟斷。具體地說，就是推動城鄉(xiāng)人口、土地的雙向自由流動，即允許農(nóng)民開發(fā)鄉(xiāng)村建設用地，向城市人口出售。初步承認小產(chǎn)權房，可為重建房地產(chǎn)制度框架之第一步。