城市小區(qū)開發(fā)規(guī)劃之我見

田衛(wèi)平

（盤錦遼河石油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧，盤錦，124000）

城市小區(qū)開發(fā)規(guī)劃之我見

田衛(wèi)平

（盤錦遼河石油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧，盤錦，124000）

城市化程度加深使得對(duì)居住的要求增加，城市小區(qū)的規(guī)劃成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要項(xiàng)目，對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃來(lái)說(shuō)，從建國(guó)初期到現(xiàn)在均提出了不同的要求，筆者對(duì)于未來(lái)小區(qū)規(guī)劃提出了幾點(diǎn)展望如宜住、宜居、宜生活，并且根據(jù)這些未來(lái)的可能發(fā)展趨勢(shì)提出對(duì)于開發(fā)商的建議。

城市小區(qū)；開發(fā)規(guī)劃；開發(fā)商

城市人口的增多，規(guī)模的擴(kuò)大使得我國(guó)城市中居住小區(qū)的要求越來(lái)越多，在對(duì)于小區(qū)的要求增加的同時(shí)對(duì)于小區(qū)質(zhì)量、交通、環(huán)境等其他方面要求也越來(lái)越高。這種既要數(shù)量又要質(zhì)量的要求迫使我們房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)規(guī)劃出適合大眾需要的的高品質(zhì)小區(qū)。

我國(guó)經(jīng)歷的改革開放，從80年代的單純建筑質(zhì)量提高、90年代小康社區(qū)規(guī)劃到新世紀(jì)高品質(zhì)生態(tài)、宜居的居住理念，我國(guó)對(duì)于社區(qū)的開發(fā)經(jīng)歷了一個(gè)艱難而又充滿機(jī)遇的時(shí)期。當(dāng)下，城市流動(dòng)人口的增多使得對(duì)于居所存在很大的需求，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了一個(gè)穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但是國(guó)際對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性泡沫結(jié)局使得我們對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)存在很大一律。目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷、發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致的國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控、貸款政策收緊、大眾購(gòu)買力的相對(duì)減弱也是構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的幾大障礙。

建國(guó)之初對(duì)于小區(qū)規(guī)劃的概念理解較差，對(duì)于小區(qū)的開發(fā)僅僅是迎合可以居住的要求。70年代的唐山大地震給很多小區(qū)規(guī)劃建設(shè)機(jī)構(gòu)敲響了警鐘，于是對(duì)于安全的需求成為了小區(qū)規(guī)劃的主要需求，于是出現(xiàn)了新材料、新技術(shù)等等。到了90年代，人們生活水平的提高使得居民對(duì)于生活質(zhì)量的要求使得規(guī)劃中對(duì)于廚房、衛(wèi)生間等獨(dú)立出來(lái)，對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)的規(guī)劃、裝修設(shè)計(jì)成為其追求的時(shí)尚。新世紀(jì)的高品質(zhì)生活對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃又出現(xiàn)了新的要求，筆者歸納為以下幾點(diǎn)：

一、宜住。

宜住是指在小區(qū)中對(duì)于住宅的基本要求，包括建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)幾大方面。首先對(duì)于建筑質(zhì)量的要求逐步提高。地震等災(zāi)害的發(fā)生使我們對(duì)于建筑的抗震等級(jí)等提出了自己的期待，現(xiàn)今大部分建筑設(shè)計(jì)的同時(shí)將抗震設(shè)計(jì)加入其中大大確保其安全性?；馂?zāi)在城市小區(qū)中大多為人為災(zāi)害，建筑對(duì)于火災(zāi)侵襲的抵抗能力更成為業(yè)主們所擔(dān)心的問(wèn)題。目前我國(guó)建筑使用的保溫層大多是易燃材料，對(duì)于保溫層材料的提高是居民為我們提出的一個(gè)重大問(wèn)題，亟待解決。其次戶型結(jié)構(gòu)要求更加精致。對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)幾十年來(lái)都是有通透、陽(yáng)光等要求，但也存在無(wú)論何時(shí)均有好戶型與差戶型的區(qū)別，何時(shí)能達(dá)到所有居民均居住滿意的戶型成為我們未來(lái)的目標(biāo)。最后對(duì)于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的要求。生活質(zhì)量的提高，基礎(chǔ)設(shè)施如物業(yè)、健身等方面的質(zhì)量要求也應(yīng)符合大眾的品位。

二、宜居。

宜住講的是基本的居住條件，那么宜居便是對(duì)于居住、工作和日常生活之間的要求，如安全、交通、購(gòu)物、醫(yī)療、教育等方面的要求。物業(yè)的管理是社區(qū)安全的保障，只有完善的物業(yè)系統(tǒng)才能確保居民安全健康的生活。對(duì)于小區(qū)的交通規(guī)劃一直是房地產(chǎn)開發(fā)的主要注意事項(xiàng)，良好的交通使得居民擁有便利的出行條件，這方面包括道路的通暢以及公共交通設(shè)施的完備。良好的交通條件使得在日常生活中的購(gòu)物成為了方便之舉，當(dāng)然對(duì)于小區(qū)規(guī)劃中設(shè)立商業(yè)機(jī)構(gòu)也是目前大多小區(qū)規(guī)劃的傾向，這不僅便利了居民也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于醫(yī)療與教育的要求不僅需要開發(fā)商的努力，也需要社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同步努力，只有社會(huì)醫(yī)療及教育機(jī)構(gòu)的普及才能使得所有小區(qū)具備完善的醫(yī)療保障和教育優(yōu)先。

三、宜生活。

對(duì)于宜居的日常生活需求是90年代小區(qū)規(guī)劃已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題，那么對(duì)于真正高質(zhì)量生活的要求才是新世紀(jì)對(duì)于小區(qū)規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者所講的宜生活主要從兩大方面闡述：第一，生態(tài)小區(qū)。經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展對(duì)于生態(tài)的破壞已然出現(xiàn)在我們面前，對(duì)于生態(tài)環(huán)境的追求便成為了城市人民的奢望。開發(fā)商對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃中均配置了部分綠地等生態(tài)基本設(shè)施，但是由于居民的不斷增多，看似可憐的區(qū)區(qū)綠地似乎顯得不夠用了。未來(lái)對(duì)于生態(tài)的要求會(huì)成為社會(huì)的主流趨勢(shì)，人們并不會(huì)滿足那一點(diǎn)點(diǎn)的綠色而是傾向追求綠地、河流以及藍(lán)天為一體的生態(tài)小區(qū)。這樣的生態(tài)小區(qū)對(duì)于現(xiàn)在的城市來(lái)說(shuō)似乎困難無(wú)比，但正是這樣的需求給予了開發(fā)規(guī)劃的機(jī)遇。第二，人文小區(qū)。生態(tài)環(huán)境的要求是硬件，人文環(huán)境的要求是軟件。生存壓力的減小使得人們更加有閑暇時(shí)間追求精神生活的豐富，那么人文設(shè)施及人文氣息便是小區(qū)規(guī)劃未來(lái)的走向。目前對(duì)于小區(qū)開發(fā)來(lái)說(shuō)，挨著個(gè)高校便說(shuō)人文社區(qū)，但是對(duì)于小區(qū)本身卻絲毫不去挖掘其本身的文化特色，同時(shí)對(duì)于文化機(jī)構(gòu)的設(shè)置也尚不完備。開發(fā)商對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃可以增加圖書館、閱覽室、文化活動(dòng)交流室等設(shè)施，增加小區(qū)歷史文化特色的開發(fā)，這些措施看似無(wú)用，實(shí)則可以很好地提高居民的文化內(nèi)涵和文化修養(yǎng)，對(duì)于青少年的成長(zhǎng)也有很大幫助。

以上對(duì)于城市小區(qū)開發(fā)規(guī)劃的需求需要我們一步步去實(shí)施，同時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變幻莫測(cè)、國(guó)家政策等等也是開發(fā)商對(duì)于小區(qū)開發(fā)的重要影響因素，那么怎樣實(shí)施才能真正達(dá)到民眾的需求的同時(shí)保證開發(fā)商獲得一定利益，規(guī)劃出完全符合民意的完善小區(qū)？筆者提出以下幾點(diǎn)意見僅供參考。第一，搞好開發(fā)策劃。正確適時(shí)的小區(qū)開發(fā)才能滿足開發(fā)商的利益追求，對(duì)于地勢(shì)、政策、民眾需要等的高度掌握才能適時(shí)的開發(fā)出融合“天時(shí)、地利、人和”的高品質(zhì)小區(qū)。如選址在經(jīng)濟(jì)后勢(shì)強(qiáng)勁的地區(qū)、符合國(guó)家政策的要求甚至超前于政策的規(guī)定、認(rèn)真規(guī)劃、融入生態(tài)人文等因素等等。第二，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施和施工質(zhì)量的達(dá)標(biāo)。對(duì)于初步策劃的實(shí)施到位才是符合大眾需求的基本保證，施工單位不可篡改規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工。施工質(zhì)量嚴(yán)格控制，不得出現(xiàn)偷工減料、以好充次等問(wèn)題。第三，物業(yè)策劃與管理。對(duì)于小區(qū)的基本規(guī)劃首應(yīng)重視居民的安全。物業(yè)管理模式的先進(jìn)性、合理性、可行性、經(jīng)濟(jì)性的策劃和定位，有利于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)特別是小區(qū)配套設(shè)施、建筑設(shè)備、智能化等工程項(xiàng)目的定位和優(yōu)化，有利于小區(qū)今后的科學(xué)管理。

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1674-3954（2011）03-0193-01