◆樓市反應：保障性住房建設成焦點

◆樓市反應：保障性住房建設成焦點

（圖/xinhua）

不管專家所持觀點如何，就目前的樓市反應，此次房產調控政策，或堪稱立竿見影。

從2010年全年商品房銷售面積和銷售額來看，北京、天津、上海、福建、浙江等一線城市，這兩項指標均出現了不同程度的下滑。其中，上海位居榜首。

而北京房地產市場面臨的政策壓力則前所未有，相比去年同期的，今年的兩會期間已經疊加了去年4月、9月、今年1月的連續3輪調控政策。限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用樓市。特別是限購政策，直接作用了大部分需求無法再入市，避免市場繼續非理性發展。市場已經在累計政策作用下逐漸將出現量變到質變的變化。

漸入正軌的上海房產稅試點也調控效果明顯。作為購房者及地產業界關注的“樓市風向標”的“上海之春”房產展示交易會市場反應冷淡。隨著調控措施再度重拳出擊，參展樓盤數量及開發商“分量”較往年出現大幅度縮水跡象，綠保萬金等標桿房企悉數缺席。對此，主辦方也只能另辟蹊徑，首次獨立推出50家開發商參與的海外置業展。從此次房展會目前的參展方名錄來看，除了招商、寶華等少數大牌房企參展外，萬科、金地、大華、復地等標桿房企都將缺席此次房展會，而以往申請展臺最積極的綠地及保利這兩家房展會上的固定客戶，這次也罕見的未出現在本次參展方名錄中。

保障性住房可否解燃眉之急

2011年3月14日10時，國務院總理溫家寶在北京人民大會堂答記者問時表示，“要加快保障性住房建設，也就是說從供求上解決房地產市場存在的問題。”

早在2月27日晚，溫家寶總理到新華網與網友互動，在回答房價問題時，他提出的對策首先一條就是：大規模建保障房。

溫家寶說，對于保障性住房建設，人民群眾當中有許多擔心，他們總的是贊成的，但也有許多憂慮。我們提出，今年再建保障性住房1000萬套，明年再建1000萬套，也就是在今后5年能夠建設3600萬套。

保障性住房除了棚戶區改造以外，主要用于公租房和廉租房，這個方向必須明確。這就有一個資金落實的問題，中央今年將向地方補助1030億元，地方財政也相應加大投入，但還必須更廣泛地利用社會資金。“對于保障性住房，土地必須單列，做到應保盡保。”溫家寶最后強調。

2011年保障房建設目標是1000萬套，比2010年的580萬套增長72%。根據溫家寶總理政府工作報告和住建部文件規定及“十二五”規劃建議文件規定,2011年1000萬套保障房中，包括400萬套棚戶區改造、200萬套經濟適用房和兩限房，以及400萬套廉租房和公租房。未來5年，我國計劃建設保障房3600萬套，今明兩年各1000萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。在“十二五”規劃期內，中國要建3600萬套住宅，土地供應量的50%～70%做保障性住房。

根據“十二五”規劃，未來五年，全國要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%，每5人就有1人能享受保障房。今年要再開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共1000萬套，改造農村危房150萬戶、400萬套棚戶區改造、200萬套經濟適用房和兩限房，400萬套廉租房和公租房。若以每套保障房70平方米，每平方米建設成本2000元估算，共需投資約1.4萬億元，這是一個龐大的數字。

政策的誘惑和土地的圍剿讓房地產企業迅速瞄上了保障房的開發。此前住建部部長姜偉新公開表示，2010年全國必須完成580萬套保障房建設，為此中央將投資600億元。正是這600億元撬動了房地產的發展。保障房已經成為開發香饃饃，目前一線房企扎堆保障房，投身保障性住房建設，包括保利地產、遠洋地產、金地集團、富力、萬科、龍湖、中海、碧桂園、招商地產、綠地集團、中國中冶、城投控股、上海建工、陸家嘴、金隅、綠城、中天城投、中國建筑等國內地產大鱷。另外還有濱江、宋都、德信、美達等品牌公司。自2008年開始，開發商通過各種途徑紛紛介入保障房代建，為地方政府分憂解難和承擔社會責任。

不過，萬科總裁郁亮坦言，目前還沒有找到開發保障性住房的盈利模式。“萬科參與的原則是在不影響股東利益的情況下，也就是不虧錢。”郁亮說，萬科目前參與保障房建設主要是盡到行業領跑者的責任，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”

據郁亮介紹，萬科參與的保障房建設，都需要自身投入資金，政府提出的回報率是3%，平均算下來回報率在3%-5%左右。

郁亮的話，道出了保障房建設的一個尷尬現實。社會資本是逐利的，可是面對保障房不賺錢，未來5年卻將建設3600萬套，或將改變未來市場格局的現實，社會資本不得不做出痛苦的抉擇。

房地產咨詢專家謝逸楓認為，利潤率低但安全性高的保障性住房正在成為越來越多房地產開發商的避風港，安全成了特殊時刻的特殊追求。進入保障性住房建設則是最好的選擇，尤其國有企業。相對于普通商品房，保障房的開發風險小，資金投入小，銷售客戶比較集中，銷售款回收容易，儼然開發商的遮陽傘。房企開發保障房可以很容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20%甚至更低的自有資金投入來撬動銀行貸款，從而降低開發風險。

保障房不是救命稻草

北京大學房地產法研究中心主任樓建波教授主持的《國外住房保障法律制度比較研究結題報告》榮獲北京市房地產法學會“華遠杯”課題三等獎。

在他看來中國的房地產市場與發達國家的房地產市場比較起來有很大的不同。

“首先中國有很多制度國外沒有，比如預售制度。其次是市場環境不一樣。發達國家由于建設了許多年，市場上基本是現房或二手房,而國內市場很多還是期房。再有，中國的城市土地與農村土地市場是分離的，而且不允許土地私有化。我們買房子只是取得50年或70年的土地使用權，按有關部門的說法，土地使用權到期后自動續期”，他說道。

“可自動續期續多少年?是按房屋的使用年限，還是有其他什么標準?還有，自動續期是否免費？這些都沒有答案，直接導致對房地產市場評估的困難。”

另外，中國房地產市場與發達國家相比，最大的不同就是時間。發達國家的市場存在至少有50年，市場比較成熟。而我國的房地產市場尚處在初期，最簡單的表象就是我們的住房還處于批量生產，而不是個性化生產。市場中的自由度也不夠，就算是房地產開發商也只是獲得了相對的自由。獲得了土地，究竟蓋不蓋房子？怎么蓋？什么時候蓋？并不是完全由開發商所決定的。在這種情況下，國外市場包括開發商和消費者在內，與國內市場相比較來說更富有理性。

談到保障性住房，樓建波表示首先應該明確一個認識：除了新加坡、中國香港等少數國家和地區外，“沒有一個國家包括發達國家的保障住房是搞得好的。”而香港、新加坡的情況太特殊了，這些地方的經驗別人不好學，也學不來。

可為什么還要搞保障房建設呢？“這取決于政治因素。”

樓建波教授認為，中國目前進行保障房建設面臨兩難選擇：其一，搞產權式的保障房建設，就是一個財政的無底洞。無論到什么時候，社會上都會有貧困者，保障房要永遠地蓋下去。保障房將離市中心越來越遠，這將增大住戶的時間成本，不利于他們改變自身的生活。此外，搞產權式的保障房，其中還有大量的尋租、腐敗，社會成本比較高。其二，如果不搞產權式保障房，而是依靠租賃公有房。無論從房屋的維護，還是管理上都無法同私有房相比較。這在計劃經濟下是有經驗的。中國如何搞保障房建設，恐怕要“一時一事一地”的分析，不能搞一刀切。說白了，保障房是一種福利，或是一種變相的扶貧，我們要做的是如何更公平、更有效率、更市場化的進行扶貧。

最后，他總結說道：“一個國家是不可能靠保障房解決社會住房問題的。”