海南豪宅風波的背后

海南豪宅風波的背后

海南三亞正成為人們競相購房的寶地，這似乎已經成為一種享受生活的流行認知。不過近兩年來，一些關于房屋買賣的糾紛卻令這個度假勝地蒙上了幾許灰色，也令不少滿懷憧憬的購房者心生怯意。比如下面這則海南三亞豪宅買賣糾紛案，本應各取所需，皆大歡喜，卻因一些購房疏漏和利益紛爭走上訴訟一途，令人警醒。

天價豪宅起爭端，對簿公堂爭產權

斥資千萬購房，耗費百萬裝修，入住三年之久，忽被告知購房合同自動解除，進而遭遇被掃出門的變故。這就是西班牙籍人士胡小燕的真實經歷。

2005年，常年居住在上海的胡小燕女士想要在美麗的三亞擁有一個住所。她的眼光獨到，選中了位于三亞凱賓斯基飯店附近的帝王花園“迎旭府”。這套四層別墅，是小區內靠海最近的一棟，售價也達每平方米1.6萬元，不過這并不影響胡小燕的決心，她在與開發商的委托代理人吳杰簽訂了《商品房買賣合同》，且合同也加蓋了開發商公章后，就按合同約定支付了95%的總房款，之后便開始了精裝之路，撒下200多萬元，完成裝修，入住豪宅。

不過，總房款中剩余的5%始終不見落地，這成了胡小燕內心的隱憂，“樓盤是2006年1月20日竣工驗收交房的，此后我多次聯系開發商要求支付余下的5%房款，辦出房產證，可開發商卻一直沒給個明確的說法。”事實證明，胡小燕的擔心并非杞人憂天。2008年10月，帝王花園的開發商三亞鴻凱實業開發有限公司（以下簡稱鴻凱公司）向胡小燕發了一封《關于領取私人物品的通知函》（以下簡稱《通知函》），告知“該合同已自動解除”后，便將居住迎旭府的胡小燕“掃”出了門。胡小燕幾經周折仍未得到合理解釋，便一紙訴狀將鴻凱公司告上法庭，訴請法院判定：鴻凱公司關于《商品房買賣合同》的解除通知無效，應繼續履行合同，為胡小燕辦理產權證并交付房屋相關文件；且鴻凱公司應支付逾期辦理產權證的違約金20余萬元。

“合同能否自動解除”

文/成韻

2009年5月至2010年5月，三亞市中級人民法院為審此案開庭三次。庭審中，在該案所涉《商品房買賣合同》的合法性上，雙方未有異議，其主要爭議在于“合同能否自動解除”。 就此，雙方展開辯論。

庭審中，原告律師表示，在我國法律中，無合同自動解除一說。其依據是我國《合同法》的相關規定：合同解除只有約定解除和法定解除兩種。原告律師據此認為，自動解除一說沒有法律支撐。而基于原告已按合同約定將95%的購房款匯入了賣房賬戶，因此不論約定還是法定解除都無法成立。而被告僅以一封《通知函》單向告知“合同已自動解除”，這更加沒有法律依據。

對此，被告律師沒有進行正面回復，反而表示胡小燕未履行合同，故合同自動失效。庭審中，被告對原告律師提出的一些法理依據，采取避而不談的態度，倒是一直強調至今未收到原告胡小燕的購房款，“我方主張原告未向被告轉款95%，所以合同已失效。”而對于合同自動解除是否合法的問題，“我方只是向她發出了一個領取函，合同自動失效，不存在提出解除合同的問題。”

對于原、被告就“合同能否自動解除”的爭論，法庭似乎也看出兩方的回答不在一條線上。于是歸結出了更有針對性的本案爭議焦點——“原告有否履行合同”。如果原告履行了合同，那被告突然一紙函告，表示合同自動解除，并將胡小燕“掃”出迎旭府的行為，實際上已構成違約。

爭議轉向：“原告有否履行合同”

對于新爭議的判定還需引入一個細節。即原告胡小燕將95%的總房款劃至被告第一大股東吳杰的私人賬戶，而非公司賬戶。據此，被告認定這是胡小燕和吳杰的私人行為，不屬于胡小燕履行合同的行為，所以公司也沒有為胡小燕辦理房屋產權證，而“涉案房屋自然沒有交付”。

對此，原告律師作出了截然相反的辯駁，“原告把房款打到吳杰的賬上表明原告已履行合同條約”。原告律師認為，吳杰在購房合同上“法定代理人/委托代理人”一欄簽字，并得到被告加蓋公章，這表明被告認可吳杰具備簽訂、履行合同的委托代理人身份；并且據三亞市工商局的登記資料顯示，吳杰與原告簽字時，是鴻凱公司的第一大股東，屬于高級管理人員并曾是公司法定代表人和董事長；此外，被告也確認，關于此案所涉合同的簽訂和履行，吳杰是唯一的業務經辦人。因此，原告有理由相信吳杰簽訂合同、代收房款的行為屬于職務行為，是得到被告有效授權的，并且原告將房款劃至吳杰賬上屬于合同履行行為。

另外，就被告主張的房屋并未交付使用，原告律師亦表示疑點重重。首先，原告裝修迎旭府時，帝王花園已由物業實際管理，而根據負責迎旭府裝修的證人盧敏鋒所言，裝修之前是辦過相關手續的，若被告未將房屋交付使用就不存在許可裝修，那原告在物業眼皮底下大興土木也將不可實現。并且，被告鴻凱公司的辦公地點于2007年4月20日變更至原告同一小區帝王花園，整個帝王花園僅占地17.1畝，總共只有8棟別墅，開發商顯然不可能不知道原告已入住的事實。其次，原告實際入住房屋達三年半之久，物業不僅提供了物業服務，還收取了清潔費、維修費，被告若不同意原告入住，為何從未提出任何異議？這些論證共同指向一個結論：被告向原告交付了爭議房屋，且一直認可原告的業主身份。

從種種跡象表明，原告是將相當于房款95%的錢劃入了鴻凱公司第一大股東吳杰的私人賬戶上，被告以吳杰未得公司授權收款為由，咬定原告這屬于私人行為而非履約行為。而原告則拿出了一系列證據表明，原告向被告股東吳杰支付房款，這是構成履行合同行為的，符合正常交易規則。有趣的是，在多回合的交叉辯論中，對于支持原告主張的證據，被告一律避而不談，列出諸如“舉證期限已過，不予質證”、“法院調查所得的證據應視為原告逾期提交的證據，應不予以質證”等理由，頗耐人尋味。

原告一審勝訴，購房疏漏當警戒

針對該案的三次一審開庭，在原、被告多回合的引證和交叉辯論后，一審判決支持了原告關于購房合同繼續履行，被告交付房屋產權證的訴訟要求。這其中的緣由，恐怕除了原告律師的庭審理據外，最高院新出臺的司法解釋也助了一臂之力。原告律師認為，根據最高院新出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，雖然原告并未實際取得迎旭府的產權證，但是其已根據與被告簽訂的房屋買賣合同合法占有迎旭府，原告作為迎旭府的合法業主的身份不容置疑。

不過被告不服一審判決，繼而提出上訴。于是本案進入二審，截至發稿時，二審判決仍未作出。不過爭議焦點依舊明晰：股東吳杰代收房款的行為是否構成有效代理或表見代理。而這也決定了胡小燕的付款行為是否屬于履行合同。庭審中，上訴人鴻凱公司的律師表示：吳杰代收房款的行為不構成有效代理，“收款是重大行為，若無明確約定，不能推定吳杰有權代為收款。”不過，被上訴人胡小燕的律師立即作出反駁：吳杰在和胡小燕簽訂合同及收取房款時，是公司第一大股東，“股東可以代表公司收款，這是有先例的。上海二中院有相關案例印證。廣東高院的相關判決也支持這一點。”

且不論二審結果為何，這樁房屋買賣糾紛案中買房人未曾注意到購房手續上的細節漏洞，消費者當引以為戒。比如，購房者在支付房款后，應盡早向開發商拿取購房付款憑證，這是履行合同最直接的證明；而另一方面，購房者應該注意合同中關于產權證辦理期限的約定，若開發商未如約及時交予產權證，那購房者就該警醒，盡快向開發商催要并主張違約金， 而若協商無果，購房者應及時采取訴訟或仲裁等法律行動，確保自身利益。■

編輯：盧勁杉 lusiping1@gmail.com