試論當前我國房地產金融市場風險

○顧 鵬

（南京大學工程管理學院 江蘇 南京 210093）

試論當前我國房地產金融市場風險

○顧 鵬

（南京大學工程管理學院 江蘇 南京 210093）

房地產金融市場風險的產生受多種因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產價格波動與信息不對稱所造成。防范房地產金融市場風險是一項系統工程，既需要政府“看不見的手”進行宏觀調控，更需要金融機構自身加強控制與防范，多管齊下，積極應對房地產金融市場風險。

房地產 金融市場 風險 宏觀調控

1998年，我國開始實行住房商品化改革，經過十幾年，房地產業實現了較快發展，已經成為拉動我國國民經濟不斷發展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經濟的支柱產業之一。然而我國房地產業也出現了過熱的態勢，房地產投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價上漲過快等已經成為社會民眾關注的熱點問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機氣氛日益濃厚。因此，對當前我國房地產金融市場風險進行分析和預判顯得十分必要。

一、房地產金融市場風險形成的機理分析

根據系統理論，“風險”是指系統的內在本質和外部環境的不確定性所引起的系統實際產出同預期目標產出之間出現偏離的可能性。房地產金融市場風險的產生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經濟環境。對于金融風險的產生，很多學者都有做過相關研究，綜合析之，主要有以下幾個方面。

金融不穩定假說。美國經濟學家、金融不穩定論的開創者海曼·明斯基，認為資本主義的本性決定了金融體系的不穩定,金融危機及其對經濟運行的危害難以避免。這種學說認為金融風險和金融危機是客觀存在的，它們隨著國民經濟的周期性發展而變化。如果房地產開發商的資金鏈發生了斷裂，必將對相關金融機構產生影響，引起連鎖反應，就可能導致金融危機。

信息經濟學的微觀解釋。信息經濟學派認為之所以發生金融風險，信息不對稱是其一個重要的原因，這也是信息經濟學對金融風險從微觀上的解釋。在房地產金融市場中，借貸雙方達成合作一致時的信息可能是對稱的，但在后期合同執行過程中，如果不去主動核查，銀行就會對房地產開發商的行動信息缺乏應有的掌握。房地產開發商在合同執行過程中就可能出于種種動機，隱藏資金使用的真實信息，追求利潤最大化，沒有采取應當采取的縮減房地產金融風險的措施，從而有可能引發房地產金融市場風險。

貨幣主義解釋。貨幣主義認為，金融風險的積累與爆發是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎就是國家貨幣政策。根據這種學說，如果國家貨幣政策發生變化，金融業壓減對房地產行業的資金發放，房地產行業就必然會出現資金周轉問題，從而引發房地長金融市場風險。

資產價格波動論。一些經濟學家認為，金融市場風險的顯著表現就是金融資產價格的劇烈波動。資產價格的內在波動是形成金融市場風險，引起金融危機的重要原因。而波動性是房地產市場的固有特性。一旦房地產價格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會調整預期，地產價格急劇下跌，減少各種支出，就必將導致經濟衰退，進而使經濟的不穩定性加劇。

上述幾種理論對房地產金融市場風險從不同角度進行了分析。結合我國國情，資產價格波動理論與信息不對稱理論的解釋更加符合我國現階段的實際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價，可以預判如果政府不采取有力措施，房地產市場泡沫必將形成，金融市場風險也將不可避免。

二、我國房地產金融市場風險的研判

所謂房地產金融市場風險，主要是指經營房地產市場金融業務的金融機構，由于市場、環境等多種因素而導致其資產、收益及信譽遭受損失的可能性。通常而言，房地產金融市場風險主要分為信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險以及其他風險。但在我國，房地產金融市場風險主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個方面來分析。

1、信貸規模增長過快

就我國目前房地產市場而言，房地產企業的資金來源中銀行貸款一般占到60%左右，主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產開發貸款余額為2028.92億元，經過近十年的時間，2009年為36232億元，是1998年的17.8倍。通過對比，我們發現房地產開發貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機構貸款。

表1 1998—2009年我國商業銀行房地產開發貸款余額表（單位：億元）

2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2%，房地產信貸資金增幅也達到了39.2%，這也就是在2009年里房價上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產總值中，房地產占了58%，而美國在發生次貸危機之前房地產只占總產值的6%。由此可以看出由于信貸增長過快而導致房價上漲，資金集聚房地產市場，加大了房地產金融的風險，極有可能引發危機。

2、銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險

房地產行業是典型的資金密集型行業，其資金需求特別大。我國房地產行業融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統毫無制約地對房產行業過度支持，就會促使房地產行業的過度膨脹。這種局面一旦持續下去，必將導致房產價格過高，偏離經濟社會發展水平，所積累起的價格泡沫也必然加大房地產金融市場風險。過度的資產價格膨脹，最終會引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產行業提供大量資金的銀行系統就會爆發金融風險，率先陷入危機。作為我國尤其是地方財政經濟體系中的重要支柱，房地產市場風險必將會蔓延到整個金融領域。這既會使銀行資產的變現能力減弱，更有可能導致公眾產生恐慌預期，引發大規模擠兌產生。這種信用風險和流動性風險就會深入到整個金融體系，甚至整個宏觀經濟體系。

三、我國房地產金融市場風險的控制與防范

防范房地產金融市場風險是一項系統工程，既需要中央及地方政府構建多層次的住房供應體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實現多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩定我國房地產金融市場。如前文所分析，我國房地產金融市場風險主要集中于銀行體系中，故本文僅結合銀行體系如何控制和防范房地產金融市場風險談幾點粗淺的認識。

1、密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

銀行在開展房地產信貸業務時，往往會要求以房地產商品價值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對安全。在判斷房地產商品價值時，通常的做法是以房地產商品的市場價格作為評估價值參考。因此，房地產市場價格的波動會影響銀行房地產抵押品價值的波動。當房地產商品價格上漲時，銀行房地產抵押品價值存在一定的潛在升值，銀行信貸風險相對降低，同時也會掩蓋部分抵押品估值風險。當房地產商品價格下跌時，銀行房地產抵押品價值出現縮水。所以，必須高度關注房地產市場價格的波動，加強房地產抵押品信用風險敞口管理，房地產開發貸款方式要以房地產抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實際處置變現能力，全面提高商業銀行房地產抵押貸款質量。商業銀行要加強對房地產評估機構資質和信譽等方面的考察，審慎評估房地產抵押品價值，對房地產價格波動實行限幅管理，在房地產價格波動的一定范圍內對房地產信貸業務進行壓力測試，重點測試房地產信貸抵押品充足率、抵押品處置變現率等抵押品價值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價值波動情況，根據房地產市場供需關系，對發現抵押品價值貶損造成擔保不足風險并超過風險臨界值的，應當立即要求借款人補充抵押物、追加貸款擔保或宣布貸款約發生的概率都相同，嚴格控制房地產信貸因抵押品價值變化形成的信用風險。

2、針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理

央行或銀行監管部門在根據國家宏觀調控需要，發揮信貸窗口指導作用的同時，應要求和指導商業銀行對不同區域內的房地產信貸規模實行總量管理。以區域房地產信貸占區域金融機構信貸總量的比例、區域房地產信貸增長率、區域房地產信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標為參考，制定區域房地產信貸規模管理辦法，有效抑制房地產投資過熱以及房地產信貸的盲目投放。對房地產開發貸款的區域規模一方面要集中用于財務實力強、開發資質高、社會信譽好的大型房地產企業或集團，另一方面要集中用于建設規劃好、建筑質量高、品牌效應強、按揭資源豐富的大中型房地產建設項目。要從嚴控制對行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導致資源浪費、重復建設的開發類項目發放貸款。要注重表外信貸業務風險,審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產信貸規模限額控制造成經濟糾紛。

3、加強信貸風險度量模型研究，豐富房地產信貸管理手段

針對房地產金融市場風險，銀行系統可以充分運用國際上已經形成的一系列信貸風險量化模型瑞士信貸第一波士頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發的credit metrics模型、由KMV公司開發的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時應該結合中國商業銀行經營實際，不能片面追求完美而套用國外現有的復雜模型，要力求實用實效，不把模型做成空中閣樓。可以通過對房地產信貸風險度量的理論研究，促進商業銀行加快對房地產信貸風險影響因子的分析和計量，將理論與實踐相結合，通過豐富房地產信貸管理手段，完善房地產信貸管理系統，實現對信貸風險的剛性控制。

4、加強房地產信貸行業授信，對房地產信貸客戶實行分類管理

應充分利用房地產客戶在各相關部門記載的有效信息，改變目前銀行監管部門、建設部門、土管部門、房管部門各有一套房地產客戶信息的狀況，在銀行監管部門建立全國統一的房地產客戶管理系統，由各商業銀行、建設、土管、房管等相關部門定期向銀監部門傳送房地產客戶信息，如貸款情況、信用記錄、開發資質、房地產評估中介機構情況、土地買賣記錄、房屋銷售登記備案信息等，并建立關聯客戶名錄和不良信用記錄“黑名單”。一是從審慎經營的角度出發，可以避免關聯股東用不同的房地產項目成立項目法人申請銀行貸款，變相放大銀行信用，逃避銀行對關聯方的監管。二是可以實現不同管理部門記載的不良信息共享，如偽造開發經歷、高價囤積土地、變相降低首款付、虛假房價、虛假銷售記錄等，為銀行核實房地產信貸客戶準入提供必要的信息支持。三是可以防止同一開發商在不同地域或不同商業銀行的交叉違約，防止房地產企業通過假報表、假權證、假注資、假按揭等形式套取銀行信用，加大對失信單位和個人的市場約束。四是提高借款人偽裝成本。借款人之所以會將收益低的房地產項目偽裝成高收益項目，是因為偽裝成本較低，如果增強信息透明度，加大偽造信息的處罰力度，增加借款人的偽裝成本。如果借款人對項目進行偽裝被發現，將會是較大的負收益，即便不被發現偽裝成本也相當高，超出其成本臨界值，那么借款人就不會再對項目進行偽裝，而真正營造誠信社會、誠信借款人的良好信譽環境。

[1] 海曼·明斯基：穩定不穩定的經濟[M].清華大學出版社，2010.

[2] 陳建斌：信息經濟學[M].清華大學出版社，2010.

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