西方住房合作社面面觀

西方住房合作社面面觀

住房合作社（housing co-operative）是居民集資建房的一種形式，在美國(guó)、加拿大、德國(guó)、瑞典等發(fā)達(dá)國(guó)家比較常見(jiàn)。

住房合作社是一種股份制的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或企業(yè)，大部分運(yùn)營(yíng)資金是由社員繳納的。社員既是居民，又是企業(yè)股東，其所擁有的權(quán)益是企業(yè)股份，而非房屋的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。住房合作社代表居民對(duì)外承擔(dān)一攬子抵押貸款，或者接受政府的資助。由于合作社的收入只在于彌補(bǔ)住房維護(hù)和日常經(jīng)營(yíng)等開(kāi)支，居民所支付的費(fèi)用僅略高于成本，合作社住房因而具有“保障房”的屬性。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，由于住宅合作社實(shí)行個(gè)人集資，減輕了國(guó)家在住房建設(shè)上的財(cái)政負(fù)擔(dān)；對(duì)個(gè)人而言，由于住房合作社能減免有關(guān)稅費(fèi)，因此房屋的售價(jià)和租金比同等類住房低，從而降低了個(gè)人擁有房屋的成本。

瑞典：合作社就是小社會(huì)

在瑞典，住房產(chǎn)權(quán)共有三種形式：私人所有、租賃和合作所有，而最后一種是非常具有瑞典特色的住房產(chǎn)權(quán)形式。瑞典法律規(guī)定，個(gè)人無(wú)法完全擁有公寓樓里的單套住房的全部產(chǎn)權(quán)。公寓樓只能由一個(gè)機(jī)構(gòu)集體擁有。在瑞典，興建一棟公寓住宅樓或把現(xiàn)有的樓房改建成公寓住宅樓，就可以發(fā)起組建一個(gè)住房合作社。一旦合作社成立，任何個(gè)人或家庭都可以申請(qǐng)加入，而這個(gè)申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)，就是希望出資購(gòu)買(mǎi)住房合作社所持有公寓樓的一個(gè)住宅單元的“居住權(quán)”，住宅合作社有權(quán)進(jìn)行審查和拒絕。如果申請(qǐng)入會(huì)批準(zhǔn)了，那么該申請(qǐng)人就成為合作社會(huì)員，獲得入住權(quán)利。由于這個(gè)“居住權(quán)”可以在市面上進(jìn)行流通轉(zhuǎn)賣(mài)，所以可與私人住房的產(chǎn)權(quán)價(jià)格相當(dāng)?shù)剡M(jìn)行標(biāo)價(jià)出售。但兩者的區(qū)別在于，住房合作社的會(huì)員不僅要為“入住”付一大筆費(fèi)用，還要在入住后一起分擔(dān)整棟公寓樓乃至整個(gè)住房合作社的債務(wù)資本支出，同時(shí)還有一筆公共分?jǐn)偟木S護(hù)修繕、日常清潔、取暖等費(fèi)用。

住房合作社是個(gè)小小的社會(huì)，成員可以享受其中的福利。選擇入哪個(gè)住房合作社，除了要考慮這個(gè)合作社的房屋價(jià)格、地段和質(zhì)量外，也必須考慮住房合作社管理的質(zhì)量。因?yàn)槌巳霑?huì)要一筆錢(qián)外，成員每個(gè)月還要為合作社貸款債務(wù)分擔(dān)一筆不菲的費(fèi)用，所以一定要看合作社的財(cái)務(wù)狀況，如果合作社的財(cái)務(wù)狀況很好，那么每個(gè)月交的分?jǐn)傎M(fèi)用就會(huì)比較少。住房合作社委員會(huì)一般由三四個(gè)人組成，分別負(fù)責(zé)物業(yè)管理、法律事務(wù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)算和對(duì)外溝通等事宜。每個(gè)住房合作社都有組織公約和管理?xiàng)l例，也有預(yù)算的審定以及審計(jì)機(jī)制，會(huì)員們定期投票，認(rèn)為負(fù)責(zé)人合格了就可繼續(xù)留任，否則就要換人。

瑞典的住房合作社是成員自我管理的體系，這不僅是一種合作的形式，而且是一種居住風(fēng)格。成員共同居住在這里，都有責(zé)任解決社區(qū)的問(wèn)題。住房合作社規(guī)定了參與共同管理的方式和范圍，例如房屋裝修、垃圾處理、周邊配套、停車(chē)、環(huán)境綠化問(wèn)題等，還有房屋能否出租的問(wèn)題，這樣可以以租金形式加速償還貸款。住房合作社的成員，都享有投票的權(quán)利，以參加社員大會(huì)的形式，由大家討論解決。除此之外，住房合作社還兼?zhèn)湮飿I(yè)管理公司的職能。所以瑞典的住房合作社，實(shí)際上就是一個(gè)小社會(huì)，它是介于市場(chǎng)和政府中間的一個(gè)組織形式。

美國(guó)：保障性VS私有化困局

美國(guó)的住房合作社曾經(jīng)是解決中低收入家庭住房問(wèn)題的重要措施，并受到政府政策風(fēng)向的影響而時(shí)盛時(shí)衰。如今，美國(guó)新建的合作社住房逐步萎縮，價(jià)格也隨市場(chǎng)化程度增加而走高。為維持住房可負(fù)擔(dān)性而對(duì)房租和售價(jià)進(jìn)行限制的“米切爾·拉馬法案”，如今也面臨下屬住房項(xiàng)目不斷脫離法案的約束和走向“私有化”的困境。

為居民提供可負(fù)擔(dān)住房的住房合作社在美國(guó)由來(lái)已久。自上世紀(jì)20年代起，在社會(huì)活動(dòng)人士、工會(huì)和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的推動(dòng)下，以及政府資助重心的轉(zhuǎn)移，住房合作社經(jīng)歷了起起伏伏的命運(yùn)。

工會(huì)運(yùn)動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)家共同推動(dòng)了美國(guó)合作社住房蓬勃發(fā)展。一戰(zhàn)后，美國(guó)的工會(huì)運(yùn)動(dòng)所發(fā)起的大規(guī)模住房運(yùn)動(dòng)解決了大批工人的住房問(wèn)題。二戰(zhàn)之后，“住房合作社之父”亞伯拉罕·喀山組織成立的“聯(lián)合住房基金”大力推動(dòng)了美國(guó)合作社住房的建設(shè)，如紐約市的“合作社城”。1955年，社會(huì)活動(dòng)家們促成“紐約州有限權(quán)益公司法”的通過(guò)，這就是著名的“米切爾·拉馬法案”，致力于幫助中等收入家庭通過(guò)財(cái)產(chǎn)稅減免和低利率貸款獲得合作社住房。

尼克松時(shí)代，財(cái)政撥款縮減，住房合作社發(fā)展減緩。進(jìn)入70年代，政策發(fā)生了向保守主義方面的轉(zhuǎn)變，相對(duì)減少了聯(lián)邦政府在住房問(wèn)題上的干預(yù)。尼克松政府中止了對(duì)住房合作社的直接撥款。而利率的提高和聯(lián)邦政府出臺(tái)的“1973年中低收入家庭住房發(fā)展的延緩”方案，遏制了前20多年的住房合作社迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。

里根時(shí)代，非營(yíng)利機(jī)構(gòu)活躍，合作社住房再度興起。聯(lián)邦政府大力發(fā)展私人住房市場(chǎng)。隨著政府撥款的縮減和保障性住房數(shù)量的減少，大批非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)開(kāi)始積極推動(dòng)保障房的建設(shè)。這些機(jī)構(gòu)是在60-70年代期間“拒付租金”的居民運(yùn)動(dòng)成長(zhǎng)起來(lái)的，擁有較好的群眾基礎(chǔ)。合作社住房再次得以迅速發(fā)展。

20世紀(jì)末，營(yíng)利機(jī)構(gòu)開(kāi)始從住房合作社中獲利。80-90年代，住房市場(chǎng)開(kāi)放的環(huán)境下，保障性住房的資金來(lái)源也開(kāi)始多樣化。除了聯(lián)邦和地方政府的投入，一些政府背景的營(yíng)利機(jī)構(gòu)也加入到投資隊(duì)伍中來(lái)。隨著這些私人機(jī)構(gòu)的增多，它們逐漸控制了住房市場(chǎng)利率，從而增加的建設(shè)項(xiàng)目成本，也因此減少了低收入家庭獲得住房的機(jī)會(huì)。

近年來(lái)，新建項(xiàng)目大減，合作社住房不再“廉價(jià)”。雖然以合作社住房和“共同公寓”為主的“共同產(chǎn)權(quán)”住房數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，但近十幾年來(lái)合作社住房的存量幾乎沒(méi)有增加。

維也納：遍地都是廉租房

商品房在舉世聞名的音樂(lè)之都——維也納的全部住房中所占比重不到10%，大批廉租房是維也納市住房市場(chǎng)的主干，維也納市政府對(duì)這些房屋給予補(bǔ)貼，同時(shí)對(duì)房屋的租金和售價(jià)規(guī)定上限，對(duì)承租人的收入也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。目前，維也納60%以上的住房由協(xié)會(huì)性質(zhì)的住房合作社掌管，它同時(shí)也是維也納住房最大的投資方。住房合作社建房或改造項(xiàng)目的所需資金主要通過(guò)申請(qǐng)建房資助資金來(lái)滿足。市政府通過(guò)立法對(duì)建房資助資金進(jìn)行規(guī)范，在保證提供優(yōu)惠貸款和免稅的同時(shí)，也要求住房合作社保證其行為的非贏利性。這些住房大多以廉租的方式進(jìn)入市場(chǎng)，部分在出租10—15年后可以出售，只有很少量直接出售，而且利潤(rùn)非常有限。

這類廉租房的申請(qǐng)有很多條件限制，最初只有奧地利公民才能申請(qǐng)，現(xiàn)在也對(duì)擁有奧地利居留許可的外國(guó)人開(kāi)放。除了對(duì)租住廉租房的家庭收入有嚴(yán)格上限標(biāo)準(zhǔn)外，在維也納要申請(qǐng)住房合作社的廉租房，首先需要加入成為其會(huì)員，而且只有年滿17歲才有資格申請(qǐng)，滿19歲后才能入住。雖然從申請(qǐng)到審批的等待是煎熬的，但低廉的租金對(duì)人們充滿吸引力。一處地段不錯(cuò)的60多平方米的廉租房，只需要600歐元的月租。但是申請(qǐng)人的親屬不能與申請(qǐng)人同住，否則家庭收入標(biāo)準(zhǔn)將超過(guò)上限。

（本刊綜合整理）