溫州常用房地產估價方法運用中存在的問題及改進措施

麻曉芳

（溫州職業技術學院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產估價方法運用中存在的問題及改進措施

麻曉芳

（溫州職業技術學院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

溫州常用房地產估價方法有市場比較法、假設開發法、成本法、基準地價修正系數法。這些估價方法實際運用中存在的問題嚴重影響了其評估結果的客觀、合理和公正。為此，應通過搜集、核查可比實例，改進評估公式，依據市場變化確定房屋重新購建價格，及時更新基準地價。

溫州；房地產；估價方法

房地產估價離不開各種估價方法。目前，溫州常用房地產估價方法有市場比較法、假設開發法、成本法、基準地價修正系數法。每種估價方法都有其應用的限制條件和范圍，再加上估價人員沒有完全按評估規范操作，很難保證評估結果的客觀、合理和公正。為維護相關經濟人的利益，就溫州房地產估價人員在運用估價方法評估項目時存在的問題進行分析，并提出改進措施。

一、溫州常用房地產估價方法運用中存在的問題

1.市場比較法的可比實例資料不真實、不客觀

市場比較法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法，即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當的處理，以求取估價對象價值的方法。市場比較法的本質是以可比實例房地產的成交價格為導向求取房地產的價值。通常把市場比較法求得的價值簡稱為比準價格，公式為：比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數[1]。

要正確求得估價對象比準價格，可比實例成交價格的可靠性和真實性至關重要。據調查，部分溫州房地產估價人員在評估過程中存在虛構、編造交易案例的情況，使得評估不真實、不客觀。如溫州**房地產估價事務所評估的一個項目（溫***評字[2010]第9589號），溫州市區府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場參考價格，為委托方核定個人資產價值提供參考依據，采用其同一小區的幾套房子作為可比實例（見表1）。

實際上，府東路府東家園6幢505室在2010年6月根本沒有出售，不存在交易價格。而其實際建筑面積是128.96m2，不是183.54m2。可見，某些房地產估價人員為了完成房地產技術報告部分，編造了可比實例的相關信息。根據第9589號估價報告書的評估結果，溫州市區府東路府東家園6幢1層的某套房子在2010年8月1日的市場參考價格為35 822元/m2，而同期該小區多層住宅的市場交易價格單價基本上都在4萬元以上。雖然待估房產是一層，樓層相對較差，但因房前有大片綠化地，價格并不比二層便宜，35 822元/m2的單價顯然脫離實際。

表1 溫州市區府東路府東家園6幢***室可比實例

2.假設開發法的評估公式不合理、不合法

假設開發法的評估思路是，先確定某塊土地上能開發多少某種用途的物業，并且預測這些物業的價值，即待開發房地產價值，然后扣除開發這些物業所投入的費用，包括開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費等，再減去開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，剩余部分便是這塊土地的價值[2]。其房地產基本評估公式為：待開發房地產（土地）價值＝開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。溫州房地產估價人員在運用假設開發法評估土地時，一般都采用《溫州市區經營性土地使用權出讓地價評估規則》（溫土資建[2003]14號）（以下簡稱《評估規則》）規定的計算公式來評估，即剩余法（投入產出）公式為：地價＝樓價-(建筑安裝成本+小區配套+前期費用)-(建筑安裝成本+小區配套+前期費用)×利潤率地價×利潤率－物業維修資金-營業稅-土地出讓契稅。

其房地產估價基本評估公式與溫州房地產估價實際運用公式最大的區別就在于投資利息與物業維修資金這兩項。一個房地產開發項目投入資金巨大，占用資金時間長，投資利息少則幾十萬元，多則幾千萬，甚至上億元。投資利息是假設開發法評估地價時最難測算也最容易算錯的一項，《評估規則》中取消了這項，顯然是不科學的。投資利息與會計的財務費用不同，它們的來源無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息。溫州房地產評估過程中有一項物業維修資金（也稱物業專項維修資金）的測算不合理，也不合法。2010年1月1日開始實施的《溫州物業管理辦法》第七十九條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家、省和市有關規定交納專項維修資金。《溫州市住宅小區物業維修專項資金管理辦法》第九條規定：首期專項維修資金由建設單位代收代交，在房屋辦理結算交付時，由建設單位向業主收取。可見，物業維修資金不是由建設單位交納的，在測算地價時，不能作為一項費用來扣除。

3.成本法的房屋重新購建價格確定過于簡單

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格（一般房屋評估也稱之為“重置價格”）和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其實質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的市場價值。以成本法求取房地產價格公式為：房地產價格＝重新購建價格-建筑物折舊。

重新購建價格主要由土地價格與建筑物價格兩大部分組成，需要分別出具土地估價報告和房地產估價報告，而在溫州房地產實際評估中卻以非常簡單的方式處理，如拆遷評估（見表2）。

表2 2007年溫州市區拆遷房屋(住宅)重新購建價格 元/m2

由表2可知，房屋重新購建價格規定某個數據，這顯然不合理。不同結構的建筑物重新購建價格存在較大差異，而對于相同結構的工程，各項成本的多少與投入材料的質量和做工的精細度關系密切，也與材料的市場價格變化緊密相連。單位面積的高層重新購建價格差距巨大。

4.基準地價修正系數法的基準地價更新不及時

基準地價修正系數法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。因此，運用基準地價修正系數法測算的估價結果是否準確與基準地價和修正系數密切相關。一般而言，基準地價的更新時段為兩年，不宜超過三年。目前，溫州利用基準地價評估是根據溫州市人民政府基準地價文件，其基準地價基準條件為，基準日2003年1月1日，土地開發程度為紅線外“五通”，紅線內場地平整條件下不同級別、不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價[3]。其中，市區一級土地的商業基準地價為7 866元/m2，住宅基準地價為4 462元/m2。運用了七年多的基準地價依然用于實際評估，其評估結果肯定是不切合實際的，而且與運用其他方法得出的結論會相差好幾倍。如溫州某估價事務所評估的一個項目（溫**估（技）字[2009]第221號），溫州市區新城物華天寶西北側地塊，采用假設開發法測算的單位地價為30 450元/m2，采用基準地價修正系數法商業宗地單位地價為10 310元/m2，住宅宗地單位地價為9 823元/m2。

二、溫州常用房地產估價方法的改進措施

1.搜集、核查可比實例

只有擁有估價對象所在地的大量的房地產交易實例，才能準確把握估價對象所在地的正常的房地產市場價格行情，才能選擇出符合一定數量和質量要求的可比實例，從而保障根據這些可比實例評估出的估價對象價值更加精準而不會出現較大誤差。因此，對于房地產估價機構和估價人員而言，應當盡力搜集較多的交易實例以供選取，有效提高房地產估價工作效率。搜集交易實例時可按照事先制作好的房地產交易實例調查表來填寫。其（以二手房為例）內容包括：房地產基本情況（名稱、坐落、四至、面積、用途、小區規模、建造時間、建筑新舊程序、建筑結構、配套設施、環境景觀、土地使用期限、樓層、朝向、產權等）、交易基本情況（成交日期、成交價格、付款方式等）、交易情況說明（交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、特殊交易情況說明等）。估價人員或調查者依據以上內容設置調查表，既能避免遺漏重要內容，又方便操作。在實際工作中，可以安排有關市場調研人員專門從事交易實例搜集工作。為了保證所搜集的交易實例及其內容的真實性，對于搜集到的每一個交易實例、每一項內容，都應當進行核查，盡量做到準確無誤。并將搜集交易實例時填寫好的房地產交易實例調查表及有關資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類輸入到計算機中保存起來，建立房地產交易實例庫，以便保存、調用。

2.改進評估公式

針對《評估規則》規定的假設開發法評估公式的不合理性，通過研究比較，將其評估公式改進為：地價＝樓價-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-契稅。其中，開發成本具體包括前期費用、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、不可預見費、開發建設過程中的稅費等。

3.依據市場變化確定房屋重新購建價格

房地產評估人員在確定已經建成并竣工驗收的建筑物重新購建價格時，依據實際發生的成本，再結合客觀因素進行適當修正。如何確定未竣工驗收甚至還未開發的建筑物重新購建價格，則需要評估人員對建筑物土建、裝修、水暖、電氣、通風等各專業工程的單位價格水平有量化認識，并能掌握建筑材料價格的變動對重新購建價格的影響[4]。求取建筑物重新購建價格的具體方法有單位比較法（單位面積法和單位體積法）、分部分項法、工料測量法和指數調整法。

4.及時更新基準地價

溫州市基準地價更新滯后，溫州市國土資源局應及時更新基準地價并在網上公布。基準地價更新工作不僅要以事實為依據，還要考慮城市的發展和規劃，并根據當地情況，運用一定的方法合理評估基準地價。基準地價的評估是在土地分等定級的基礎上進行的，是以土地定級(或影響地價的土地條件和因素劃分均質地域)為基礎，以市場交易價格等資料來評估。常用的評估方法有交易樣點測算法，它是利用收集到的各類土地的交易樣點，使用與其相對應的各種評估方法計算出樣點地價，并把樣點地價所對應的條件修正到與基準地價所對應的條件(如年期、期日、土地開發程度、容積率、交易情況修正等)。最后用同級別內的相同用地類型，計算出該級別內地價的平均值，將這個平均值作為該級別的基準地價[5]。測算基準地價工作流程如圖1所示。

圖1 測算基準地價工作流程

溫州市現行房地產估價方法運用中存在諸多不合理性。為與《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》、《中華人民共和國物權法》等相關法規相符，溫州房地產估價人員應認真對待每一個評估項目和數據，行政主管部門也需及時出臺行之有效的規范和規則，以對評估作出一個客觀、合理、公正的價格起到積極、有效的作用，從而維護各相關經濟人的利益。

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京:中國物價出版社，2008(5):127-128.

[2]王人己.正確運用假設開發法[J].上海房地，1998(10):10-11.

[3]溫州市國土資源局.溫州市人民政府關于更新溫州市市區基準地價的通知[EB/OL].(2005-12-20)[2010-08-26].http://www.wzgt.gov.cn/face.aspx?FaceFormID=261&FaceItemID=15739&TableID=306&InfoID=4232.

[4]譚善勇.房地產估價理論與方法[M].重慶:重慶大學出版社，2007:185.

[5]吳玲.房地產估價方法組合應用研究[D].天津:天津大學，2008.

[責任編輯：于新穎]

Problems in Wenzhou Usual Real Estate Appraisal Method and Their Improvement

MA Xiaofang
(Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China)

The usual real estate appraisal method in Wenzhou includes sales comparison approach, hypothetical development method, cost based method and land datum value method. In practical application, problems in these methods affect greatly the objectiveness, reasonability and fairness of the result. We thus should update the standard land price by collecting and checking comparable cases, improving the appraisal formula, and determining the housing price in terms of the market change.

Wenzhou; Real estate; Appraisal method

F293.3

A

1671-4326(2011)01-0017-03

2010-09-01

溫州職業技術學院科研項目（WZY2010028）

麻曉芳（1975—），女，浙江永嘉人，溫州職業技術學院建筑工程系講師，房地產估價師、經濟師.